Poprzez Fundusz Mieszkań na Wynajem, Bank Gospodarstw Krajowego planuje zainwestować w ciągu najbliższych kilku lat 5 mld zł i nabyć 20 tys. mieszkań, należących do segmentu popularnego.
Ponieważ jednak inwestorów dysponujących budynkami pełnymi mieszkań na wynajem jest niewielu, fundusz zamierza również budować samodzielnie na własnych gruntach. Jeszcze pod koniec tego roku uruchomiona ma zostać możliwość wynajmu pierwszych lokali. Okres wynajmu będzie możliwy minimum na rok, a maksymalnie na 10 lat. Czynsz w oferowanych mieszkaniach ma być niższy od ofert z rynku komercyjnego o ok. 20-30 proc., ale wyższy niż ma to miejsce w przypadku najmu mieszkań komunalnych. Program mieszkań oferowanych w ramach funduszu skierowany jest przede wszystkim do młodych ludzi, jednakże skorzystać z niego będzie mógł każdy, kto wykaże, że jest w stanie co miesiąc opłacać czynsz. Przy czym, wynajmowanego mieszkania nie będzie można wykupić na własność. W ciągu trzech lat fundusz ma udostępnić 20 tys. mieszkań
Być może działania Funduszu Mieszkań na Wynajem przyniosą korzystne zmiany na rynku mieszkań, bo jak do tej pory rozmiary polskiego rynku najmu są wciąż niewielkie. Tymczasem na zachodzie Europy wynajmowanie mieszkania cieszy się dużo większą popularnością, niż branie kredytu na sfinansowanie zakupu własnego lokalu. W wielu krajach Europy mieszkania na tani wynajem stanowią 40 – 70 proc. całego rynku. Dzięki temu, młodzi ludzie wyjeżdżając do innego miasta, nie muszą obawiać się, że na wynajęcie mieszkania będą musieli przeznaczyć większą część pensji. Według danych Eurostatu w Polsce jedynie ok 3,5 proc. obywateli realizuje swe potrzeby mieszkaniowe poprzez najem rynkowy. Choć doliczyć należy do tego co najmniej taką samą szarą strefę, to w sumie i tak niewiele. Dla porównania udział mieszkań wynajmowanych za rynkowy czynsz wynosi w Europie średnio 18 proc. , a w Danii, Holandii, czy w Niemczech przekracza 30 proc. Liderem pośród europejskich krajów od tym względem są właśnie Niemcy, gdzie ponad 38 na 100 osób wybiera opcję najmu lokalu. W Polsce natomiast, choć od 2009 roku parametr wynajmu mieszkań wzrósł prawie dwukrotnie – z poziomu 2,2 – to jednak wciąż przeważają najmy na zasadach nierynkowych. Polacy stawiają na mieszkanie komunalne, zakładowe lub spółdzielcze lokatorskie. Niektórzy, zamiast wynajmować, wolą również zaciągnąć wieloletni kredyt, nawet wtedy, gdy ich zdolność kredytowa pozwala jedynie na zakup kawalerki lub małego mieszkania na obrzeżach miasta. Tendencje te wpływają z kolei na to, że zajmujemy jedno z pierwszych miejsc pośród innych krajów europejskich o najwyższych czynszach.
Większa podaż stosunkowo tańszych mieszkań na wynajem przełożyłaby się na niższe ceny na tym rynku. Obecnie w dużych miastach statystyczni single, którzy wynajmują kawalerkę muszą wydać na nią większą część swojego wynagrodzenia – na Zachodzie wynik ten bywa dwu- lub trzykrotnie niższy. Inną korzystną zmianą byłaby większa mobilność zwłaszcza młodych ludzi, którym łatwiej byłoby podjąć decyzję o przeprowadzce w poszukiwaniu pracy.
Opcja tańszego wynajmu mieszkania staje się ostatnio idealnym rozwiązaniem także dla tych młodych ludzi, którzy – zatrudnieni na umowy zlecenie, czy też umowy o dzieło – mają problemy z uzyskaniem kredytu, ale jednocześnie wykazują wystarczające zabezpieczenie finansowe, by opłacać czynsz. Tym bardziej, że mentalność Polaków w zakresie swojego miejsca na świecie nieco się zmieniła na przestrzeni kilku ostatnich lat. Zamiast oczekiwać w miejscu na pozytywne zmiany, młodzi ludzie podróżują w poszukiwaniu lepszych możliwości, przede wszystkim tych, związanych z pracą. Dlatego też coraz mniej osób decyduje się inwestować w mieszkanie na długi okres czasu – zamiast spłacać co miesiąc wysokie raty, młodzi ludzie wolą płacić niższy czynsz, a stać ich wówczas np. na wakacje. Tym bardziej, że oprocentowanie kredytów jest wciąż wysokie. Tendencje te wpływają na rynek wynajmu, widoczne to było np. w 2013 roku, gdy zawierano prawie 20 proc. więcej umów o wynajem niż w roku 2012. Rok 2013 był jednocześnie czasem, gdy przybyło wyjątkowo dużo ofert wynajmu. Wpłynęły na to między innymi wielokrotne obniżki stóp procentowych. Trzymanie oszczędności na lokacie przestało być opłacalne, w związku z czym spora część inwestorów pieniądze z lokat przeniosła na rynek mieszkaniowy. Większość kupujących mieszkanie za gotówkę, traktuje je jako inwestycję z przeznaczenie na wynajem.
Inicjatywa Funduszu Mieszkań na Wynajem może być zatem bardzo dobrą odpowiedzią na zmieniające się trendy w zakresie mieszkalnictwa w Polsce. Na rynku wciąż brakuje bowiem dużych inwestorów, inwestujących w całe budynki z przeznaczeniem na wynajem. Skala działań funduszu powinna pozwolić na ukształtowanie się atrakcyjnej stawki za wynajem mieszkań dostępnych w programie. Fundusz nie zamierza na pewno inwestować w pojedyncze mieszkania, ponieważ nie pozwoliłoby to na osiągnięcie oszczędności wynikających na przykład z hurtowego zakupu energii, czy też zaoferowania tańszych usług telekomunikacyjnych dla całego budynku.
W perspektywie kilku najbliższych lat fundusz planuje również wdrożyć w życie własne projekty budowlane, dzięki czemu poniesie niższe koszty niż te przy zakupie gotowych mieszkań. Potem mieszkania te można oferować taniej potencjalnym najemcom. Wszystkie mieszkania w ramach funduszu mają być udostępnione na zasadach najmu okazjonalnego. Zapewne przyczyni się to do popularyzacji tej formy, która dostępna jest od kilku lat, a wiąż jest w bardzo nikłym stopniu wykorzystywana.
Obawy potencjalnych najemców może natomiast budzić kwestia atrakcyjności oferowanych mieszkań pod względem lokalizacji i wykończenia. Jeżeli bowiem fundusz zamierza wykupywać od deweloperów całe budynki lub poszczególne piony i liczy na spore dyskonto, to pojawia się pytanie o to, w jakiej lokalizacji będą owe budynki i jaka będzie jakość mieszkań. Jeżeli chodzi o samych deweloperów, to w początkowej fazie działalności funduszu powinni oni odczuć pozytywne aspekty jego działalności – wejście na rynek podmiotu, mogącego zainwestować w 20 tys. mieszkań na pewno jest dobrą informacją. Jednak z drugiej strony, jeśli fundusz faktycznie zacznie w przyszłości budować własne mieszkania na większą skalę, może się okazać dość prężną konkurencją dla deweloperów działających w segmencie popularnym.
Marta Maniecka