W dużych miastach studenci są niewątpliwie najliczniejszą grupą potencjalnych najemców nieruchomości. Jak wybrać i urządzić mieszkanie, aby osiągnąć optymalną stopę zwrotu z inwestycji?
Od kilku lat w Polsce rośnie liczba wynajmowanych mieszkań. W miastach akademickich, takich jak Rzeszów, Poznań, Opole czy Warszawa, siłą napędową lokalnego rynku nieruchomości na wynajem są właśnie studenci. W blisko 760-tysięcznym Krakowie, mieszczącym się w ścisłej czołówce na drugiej pozycji listy, na 1000 mieszkańców przypada statystycznie 218 żaków. Napływ najemców generują 22 uczelnie wyższe, w tym słynne ośrodki naukowe jak Uniwersytet Jagielloński, Uniwersytet Ekonomiczny czy Akademia Górniczo-Hutnicza. Za wyborem omawianej grupy docelowej najemców, przy zakupie inwestycyjnym mieszkania, przemawiają trwałość instytucji generujących popyt, stabilność populacji studentów w dużych miastach czy stale rosnąca ilość zagranicznych studentów wybierających polskie uczelnie.
Jednak czy dzisiejszemu studentowi wystarczy przysłowiowy dach nad głową? Biorąc pod uwagę dynamicznie rosnący rynek mieszkań na wynajem należy wyjść naprzeciw oczekiwaniom przyszłych najemców. Istotne jest, aby rozpatrzeć kilka czynników.
Oprócz lokalizacji
W znanym powiedzeniu oprócz lokalizacji ważne są jeszcze dwa czynniki: lokalizacja i lokalizacja. Zazwyczaj im bliżej jest do uczelni, które często mieszczą się przy centrach miast, tym większa gwarancja uniknięcia pustostanów, ale także wyższe ceny mieszkań i wynajmu. Czy taki wybór gwarantuje wyższą stopę zwrotu inwestycji? Niekoniecznie. Dla inwestora zakup mieszkania w mniej popularnej lokalizacji może być bardziej rentowny niż kupno droższego lokalu w centrum. W przypadku studentów, dla których kluczową rolę przy wyborze lokum stanowi koszt najmu, alternatywą może być nieco dalej usytuowane osiedle, jednak warunkiem koniecznym w tym przypadku jest bliskość węzła komunikacyjnego i dobre połączenie umożliwiające szybki dojazd do uczelni. Bliskość kampusu to jedno. Warto rozpatrzeć także inne elementy dogodne dla studenta jak: odległość od dworca, bliskość sklepu całodobowego czy nocna linia autobusowa w pobliżu.
Wielkość ma znaczenie
Najczęściej spotykanymi ofertami mieszkań na wynajem są mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Część inwestorów decyduje się na zakup większych mieszkań, trzy- lub nawet czteropokojowych, w których może mieszkać więcej osób, a następnie wynajmowanie poszczególnych pokoi. Takie rozwiązanie zapewnia wyższy zysk z najmu, a także znacznie niższe koszty dla najemcy niż w przypadku samodzielnego wynajęcia kawalerki. Jednak nie każde mieszkanie spełni oczekiwania studentów. Mieszkania posiadające pokoje przechodnie lub łączone z aneksem kuchennym mogą okazać się nieatrakcyjne, więc ważną kwestią w rozkładzie mieszkania jest wydzielenie osobnych, zamykanych pokoi. Atrakcyjności naszej ofercie z pewnością doda miejsce do przechowywania na rower, jak komórka lokatorska czy wydzielona w budynku rowerownia, a także przydzielone miejsce parkingowe lub dostępny dla mieszkańców parking.
Standard wykończenia
Studenci nie są najbardziej wymagającą grupą najemców w zakresie standardu, jednak duża podaż mieszkań na wynajem sprawia, że coraz krytyczniej patrzą na oferty. Nasi najemcy oczekują w pełni umeblowanego mieszkania, do którego można się od razu wprowadzić. Niezbędnymi elementami wyposażenia jest ilość łóżek, biurek i szafek dostosowana do liczby najemców, a także podstawowy sprzęt RTV i AGD. Ważnym elementem z pewnością będzie dostęp do szybkiego internetu lub możliwość podłączenia go w budynku. Mieszkanie przeznaczone dla studentów nie wymaga wysokiego standardu wykończenia, jednak pamiętając, że najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja, właściciele mieszkań nieco oddalonych od centrum szybciej znajdą najemców, jeśli pokuszą się o dodatkowe udogodnienia.
Kieszeń studenta
Na cenę wynajmu mieszkania wpływ ma wiele czynników, jak miasto, dzielnica, liczba pokoi czy bliskość komunikacji. Zazwyczaj studenci mają ograniczone możliwości finansowe, dlatego najczęściej decydują się na zamieszkanie z większą liczbą osób, co oznacza obniżenie kosztów wynajmu dla każdej z nich. Ważnym elementem dla wynajmującego będzie całkowity koszt najmu. Decydując się na zakup mieszkania dla studenta należy unikać ofert mieszkań o wysokich kosztach utrzymania. Istotna jest wysokość opłat za prąd i wodę czy opłat odprowadzanych do wspólnoty oraz na fundusz remontowy. Według raportu bankier.pl średnie ceny najmu w Krakowie w 2016 roku wynosiły 1478 zł za mieszkanie o metrażu nieprzekraczającym 38 m2, 1986 zł za mieszkanie o powierzchni 38–60 m2 i 2912 zł za metraż 60–90 m2. Podane ceny wyliczone są z pełnej puli dostępnych mieszkań. Produkt jest wart tyle, ile ktoś jest w stanie za niego zapłacić, natomiast w przypadku najmu mieszkań duże znaczenie ma lokalizacja czy standard wykończenia. Najemca jest skłonny zapłacić znacznie więcej za mieszkanie na Grzegórzkach czy Starym Mieście niż na Bieżanowie czy w Nowej Hucie.
Ciągłość najmu
W przypadku najmów krótkoterminowych warto zabezpieczyć się tzw. kaucją, czyli jednorazową opłatą pobieraną przy zawieraniu umowy na poczet ewentualnych uszkodzeń. Zwyczajowo jest ona równa wysokości jednomiesięcznego najmu. Im dłużej lokator zamierza mieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, tym bardziej prawdopodobne, że będzie o nie dbał.
Czy co roku musimy szukać nowych najemców? Oczywiście możemy, choć to nie jedyne rozwiązanie. Studenci często poszukują ofert z możliwością zawarcia umowy na 10 miesięcy, jednak coraz częściej zadowoleni z korzystnych warunków zapewnionych przez wynajmującego przedłużają umowy najmu. Oznacza to, że inwestując na rynku nieruchomości należy przywiązywać większą wagę do znalezienia mieszkania, które spotka się z zainteresowaniem wybranej grupy potencjalnych lokatorów.
Dominika Łukawska