Polacy w poszukiwaniu alternatywy, która gwarantowałaby wyższą stopę zwrotu niż ma to miejsce w przypadku lokat bankowych, a jednocześnie była bezpieczniejsza od inwestowania na giełdzie, wybierają opcję zakupu nieruchomości.
W ubiegłym roku średnia roczna rentowność najmu mieszkania w dużych miastach Polski wahała się w granicach ok. 4,5-5 procent, co znacznie przewyższało zyski płynące z lokowania pieniędzy na lokatach bankowych, czy też z inwestowania w obligacje. Zarówno niskie stopy zwrotu, jakie można uzyskać na lokatach, jak i stabilizacja cen nieruchomości na rynku pierwotnym obserwowana w ostatnich kilkunastu kwartałach, sprawiają, że rynek najmu staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów.
Wszystko wskazuje na to, że i w tym roku rynek najmu będzie rósł. Póki co zainteresowania inwestorów zakupem mieszkania z przeznaczeniem na wynajem nie zmniejszył zapowiadany rządowy program „Mieszkanie plus”. W swych założeniach program ma zwiększyć dostępność tańszych mieszkań na wynajem. Aby jednak rządowa oferta wpłynęła na rynek najmu musiałaby oferować naprawdę dużą ilość mieszkań. Tymczasem budynki te mają powstawać na gruntach skarbu państwa (by minimalizować koszty budowy), a nie każde miasto dysponuje takimi gruntami. W Krakowie na przykład jest ich bardzo mało, a dodatkowo położone są raczej na uboczu i wymagają dodatkowych adaptacji. Nawet jeśli w ramach programu powstanie 100 tys. mieszkań (a Fundusz BGK zakładał powstanie 20 tys.) nie wpłynie to decydująco na rynek najmu. Według danych Eurostatu nasz rodzimy rynek nieruchomości na wynajem jest bowiem jednym z najmniejszych w Europie. Jak wynika z raportu „Property Index. Overview of European Residential Markets”, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte w Polsce na tysiąc mieszkańców przypada niemal o 25 proc. mniej mieszkań niż średnio w UE. W roku 2015 średnie zasoby mieszkaniowe dla krajów Unii Europejskiej wyniosły 486,5 mieszkania w przeliczeniu na tysiąc obywateli, w Polsce wskaźnik ten wynosi 363 mieszkań na 1000 mieszkańców, co daje jej drugie miejsce od końca. Jest to zatem wciąż rynek o dużym potencjale do wykorzystania, stwarzający możliwości zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i indywidualnych. Zwłaszcza, ze osób mieszkających w wynajmowanych mieszkaniach nie brakuje. Z roku na rok przybywa również w naszym kraju turystów, a dzięki popularności sharing economy i rozwiązań typu Airbnb, coraz częściej wybierają wynajem mieszkań, nawet na krótki pobyt, niż pokój w hotelu.
Według deweloperów nawet jedna trzecia nowych mieszkań kupowana jest przez inwestorów z myślą o ich wynajmowaniu. Rośnie również udział zakupów mieszkań za gotówkę, wpływa na to m.in. duży wachlarz mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, który zachęca do lokowania kapitału właśnie w nieruchomościach. Jeśli chodzi o rynek pierwotny, udział zakupów inwestycyjnych w transakcjach, zależy w dużej mierze od lokalizacji i charakteru inwestycji. Osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych wybierają zazwyczaj mieszkania blisko centrum, ważnych ośrodków akademickich i biurowych. W takich lokalizacjach udział zakupów inwestycyjnych przekracza nawet 50 procent transakcji. Najbardziej popularne są lokale o średnim metrażu od ok. 45 do 60 m2, dwu – lub trzypokojowe. Wśród nabywców są zarówno osoby kupujące pakietowo, jak i nabywcy pojedynczych lokali. Nie brak również osób, które planują nabyte mieszkanie wykończyć i sprzedać z zyskiem. Coraz więcej inwestorów decyduje się również na inwestowanie kapitału w apartamenty wysokiej klasy, przekonując się, ze jest to duży korzystniejszy sposób lokowania gotówki niż produkty bankowe. Istotne jest również to, że w razie kryzysu rynek apartamentów jest dużo bardziej odporny na wahania cen.
Jak pokazuje zestawienie przygotowane przez Home Broker, Open Finance i Domiporta.pl największy potencjał zysku na rynku najmu mają: Gdańsk, Warszawa i Gdynia. Najmniejszy z kolei potencjał cechuje mieszkania na wynajem w Poznaniu, choć i tu rentowność najmu jest wyższa od oprocentowania lokat bankowych i wynosi ok. 4,2 proc. netto. Rzecz jasna, w każdym mieście ceny najmu wahają się w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja mieszkania, jego otoczenie, standard wykończenia, czy dostępna infrastruktura. Dlatego w przypadku każdego mieszkania rozważyć należy opłacalność inwestycji. Najprostszym sposobem obliczenia rentowności danego lokalu jest podzielenie rocznego dochodu netto przez wartość nieruchomości. Zatem od sumy rocznego przychodu z wynajmu odjąć należy jeszcze podatek, czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej oraz media. Uzyskaną kwotę dochodu netto należy podzielić przez wartość mieszkania, a uzyskany wynik pokaże nam roczną rentowność najmu.
Inwestując w mieszkanie do wynajęcia, warto szukać okazji cenowych i rabatów, które czasem oferują deweloperzy. Czasem można w cenie lokalu wynegocjować wykończenie „pod klucz”, co przyspieszy z pewnością jego wynajmowanie niż w przypadku samodzielnego wykończenia. Jeśli jednak decydujemy się na samodzielne wykańczanie, dobrze jest przygotować je od razu z uwzględnieniem profilu przyszłego najemcy. Pozwala to znacznie ograniczyć czas, gdy lokal stoi pusty. Największym zagrożeniem tego typu inwestycji jest bowiem pustostan – brak wpływu z najmu przy jednoczesnym ponoszeniu kosztów z tytułu opłat czynszu, mediów, czy odsetek kredytu bankowego znacznie obniża rentowność całego przedsięwzięcia.
Inną formą inwestowania w nieruchomości, coraz popularniejszą także w Polsce jest house flipping, polegający na zakupie danego obiektu, odnowieniu go i szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Pojęcie „flipping” dobrze oddaje główne założenie tego przedsięwzięcia: cały proces odbywa się bowiem w stosunkowo krótkim czasie. Samo sformułowania „house flipping” przyszło do nas zza oceanu, gdzie ten sposób zarabiania na nieruchomościach jest bardzo popularny, zwłaszcza w Stanach i Kanadzie. Do popularyzacji flipping properties przyczyniły się również programy telewizyjne, takie jak wyprodukowany przez BBC One: Homes Under the Hammer. Program ten, znajdujący się od 2003 roku na antenie doczekał się już 19 serii, w każdym z odcinków widzowie śledzą działania inwestorów: od zakupu nieruchomości, poprzez remont – do sprzedaży.
Taki sposób inwestycji wymaga sporej kreatywności i jest odpowiedni raczej dla tych, którzy nie obawiają się ryzyka. Kupując tanio nieruchomość w bardzo złym stanie można bowiem sporo zarobić, ale można też i stracić. Czasem po podliczeniu wydatków, związanych z remontem inwestycja może się okazać nieopłacalna. Czasem, nawet po remoncie, na drodze szybkiej sprzedaży stać może stan całego budynku, w którym znajduje się mieszkanie – stara kamienica, czy blok nadające się do generalnego odnowienia mogą negatywnie wpłynąć na potencjalnych klientów.
Obecnie inwestycje w ramach house flippingu stanowią raczej niewielki odsetek rynku. Zakup inwestycji z przeznaczeniem na wynajem zajmuje dużo więcej czasu i wymaga systematycznych działań, związanych z utrzymaniem mieszkania w dobrym stanie, czy też z comiesięcznymi rozliczeniami. Zysk z takiej inwestycji jest też rozłożony w czasie. Wciąż jednak jest to forma inwestowania dużo bezpieczniejsza i dlatego cieszy się większą popularnością.
Mieszkania inwestycyjne w Krakowie
Starannie dobrana lokalizacja, popularne metraże, funkcjonalnie rozplanowane mieszkanie – to wyznaczniki, na które należy zwrócić uwagę, gdy poszukuje się dobrej inwestycji z przeznaczeniem na wynajem.
Krakowska oferta deweloperska oferuje bogaty wachlarz mieszkań. Nie brakuje wśród nich inwestycji idealnych na wynajem – z dogodną lokalizacją, gwarantującą szybką komunikację i pełną infrastrukturę miejską, a jednocześnie dostęp do terenów zielonych i rekreacyjnych.
Lema – Wawel Service [KLIK]
Najnowsza inwestycja Wawel Service powstaje w północno-wschodniej części Krakowa, pomiędzy ulicami: Aleja Pokoju, Mogilska i Lema. Dzięki tej lokalizacji, przyszli mieszkańcy będą mieli zapewnione bezpośrednie sąsiedztwo pięknych parków i zielonych terenów rekreacyjnych, dostęp do szerokiej oferty handlowo-usługowej oraz bogatego wachlarza całorocznych atrakcji kulturalnych i sportowych, a ponad to znakomity dostęp do komunikacji miejskiej, szybki dojazd do centrum i bezproblemowe połączenie z każdą dzielnicą miasta.
W siedmiu kondygnacjach budynku powstaną 96 mieszkania o powierzchni od 28,99 m2 (jednopokojowe) do 78,83 m2 (trzypokojowe) i 78,13m2 (czteropokojowe). Wszystkie lokale posiadać będą balkony lub loggie. Na parterze zaplanowano lokale usługowe. Do dyspozycji mieszkańców oddany zostanie wielostanowiskowy garaż podziemny oraz naziemne miejsca postojowe, a także komórki lokatorskie w podziemiach budynku, na parterze i piętrach od 2-6 tego. Dla wygody lokatorów powstanie wewnętrzna droga dojazdowa i chodniki połączone z ulicami miejskimi – poprzez ulicę Dąbską z ulicą Lema. Nie zapomniano również o placu zabaw dla dzieci oraz zagospodarowanej zieleni osiedlowa.
Mieszkania inwestycji Lema dostępne są w ramach programu Zamień Stare na Nowe. Prace budowlane rozpoczną się w IV kwartale 2015, termin realizacji zaplanowano na IV kwartał 2017 rok.
Cordia Cystersów Garden – Cordia [KLIK]
Cordia Cystersów Garden to nowoczesna inwestycja położona w samym sercu Grzegórzek – doskonałej lokalizacji, zapewniającej komfort życia i swobodę korzystania z infrastruktury miejskiej. Osiedle zaprojektowane zostało z myślą o ludziach aktywnych, rodzinach z małymi dziećmi i tych wszystkich, którzy pragną spokojnego miejsca do odpoczynku, a jednocześnie łatwego dostępu do centrum miasta. Całość inwestycji stanowi pięć budynków mieszkalnych w segmencie średnim wyższym i premium (4 dziewięciokondygnacyjne i 1 o czterech kondygnacjach) w atrakcyjnej zabudowie. Powstaje tu w sumie 323 lokali o powierzchni od 22 do 120 m2. W ofercie znajdą się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40-55 m2 i trzypokojowe o powierzchni 60-83 m2. Mieszkańcy Cordia Cystersów Garden będą mieli również do dyspozycji miejsca postojowe na parkingu podziemnym. Właściciele apartamentów na górnych kondygnacjach będą cieszyć się unikalnym widokiem na historyczną część miasta. Istotnym elementem inwestycji jest starannie przygotowana przestrzeń wewnętrzna i tereny zielone dostępne dla mieszkańców. Układ budynków otaczających wewnętrzny ogród pozwolił wygospodarować miejsce na duży plac zabaw oraz przenieść cały ruch samochodowy do części podziemnej. Ogród w przypadku tej inwestycji nie jest bowiem jedynie marketingowym hasłem, ale prawdziwym ogrodem, bez wjazdu samochodów na teren, z atrakcyjnym placem zabaw dla dzieci w różnym wieku. O zaletach inwestycji można przekonać się osobiście już 9 października podczas organizowanego przez dewelopera dnia otwartego.
Lipska 4-6-8 – BRYKSY [KLIK]
Lipska 4-6-8 to kompleks nowoczesnych, różnorodnych funkcjonalnie dwóch budynków mieszkalno-usługowych (nr 4 i 6) oraz budynku biurowego (nr 8), będący propozycją dla wymagających. Trójdzielna bryła budynku i jego nowatorska frontowa fasada nadaje mu dynamicznego, miejskiego charakteru. Zróżnicowana elewacja dzieli inwestycję na dwie kontrastowe części: nowoczesną część biurową oraz, otwartą na światło i przestrzeń w bardziej tradycyjny i przytulny sposób, część mieszkalną. Budynki łączy niebanalnie zaprojektowane przejście, tworzące miejsce do spacerów oraz odpoczynku na wygodnych ławkach. Stąd już tylko krok do placu zabaw dla dzieci i terenu zielonego, ujętego w formie miejskiego ogrodu. Nie zabraknie tu stojaków na rowery, a dla zmotoryzowanych przygotowane zostaną miejsca parkingowe w garażu podziemnym. W ofercie Lipska 4-6-8 znajduje się cała paleta możliwości pod względem typu mieszkań. Od kawalerek po mieszkania 2- i 3-pokojowe, pozwalające traktować to miejsce rozwojowo. Wszystkie lokale łączy doskonała jakość materiałów i wykończenia oraz przemyślane, łatwe do aranżacji układy. Inwestycja powstaje w pobliżu rekreacyjnego terenu unikatowego w skali miasta zalewu Bagry, z dala od zgiełku miasta, hałasu samochodów i tramwajów.
Grzegórzki Park – INTER-BUD DEVELOPER [KLIK]
Grzegórzki Park to inwestycja oferująca mieszkania w samym sercu Krakowa. Znakomita lokalizacja gwarantuje przyszłym mieszkańcom komfort życia, a pobliskie Rondo Mogilskie umożliwia szybkie dotarcie do najważniejszych miejsc w Krakowie. Wysoki standard wykończenia zaspokoi nawet tych szczególnie wymagających. Niekonwencjonalna architektura budynków umożliwiła stworzenie kaskadowego dziedzińca z zielenią oraz nowoczesnym placem zabaw dla dzieci, co tworzy idealne miejsce do relaksu w samym centrum miasta. Na uwagę zasługuje ponadto obecność wysokich przeszklonych lokali użytkowych, umożliwiająca mieszkańcom łatwe i szybkie zakupy.
Sołtysowska Park – Instal Krakow [KLIK]
Ulica Sołtysowska przy której powstaje osiedle jest obecnie atrakcyjną propozycją dla szukających mieszkania w spokojnej okolicy, w sąsiedztwie nowopowstałych osiedli mieszkaniowych. Lokalizacja w południowej części dzielnicy Czyżyny umożliwia bardzo szybkie dotarcie zarówno do centrum Krakowa, Nowej Huty jak i przez most na Wiśle – bezpośrednio do Podgórza. Sołtysowska Park to osiedle, powstające w enklawie zieleni, starodrzewia, które w naturalny sposób oddzieli mieszkańców od otoczenia. Dodatkowo architekt krajobrazu starannie zaprojektował ogród wewnątrz osiedla, który pięknie dopełni całości i sprawi, że Sołtysowska PARK będzie wyjątkowym miejscem do życia. Za cel przyjęto powstanie osiedla przyjaznego mieszkańcom, gdzie budynki będą oddalone od siebie w znacznej odległości, zapewniając nie tylko intymność mieszkańcom, ale także komfort związany z poczuciem przestrzeni. W ofercie mieszkania 1,2 i 3 pokojowe, o metrażach od 32,56 do 58,26 m2. W garażu podziemnym zaprojektowano dużą ilość miejsc postojowych.
Garden Residence – Alpha Development [KLIK]
Kompleks Garden Residence to elegancki, funkcjonalny i przemyślany w każdym detalu zespół mieszkań, stylowych i gotowych do odbioru. Cechuje je przede wszystkim funkcjonalność, najlepsza jakość i najwyższy standard wykończenia. Dużym plusem inwestycji są ogrody Garden Residence – ogromna, zielona enklawa, będąca doskonałym miejscem na odpoczynek, pogawędkę z sąsiadem, czy rodzinny piknik. Jej powierzchnia to aż 7000 m2. Zaprojektował ją zespół doświadczonych dekoratorów i specjalistów architektury zielonej. Samo wnętrze kompleksu zostało zaplanowane z myślą o ludziach aktywnych. Do dyspozycji mieszkańców Garden Residence jest m.in. centrum SPA- Twoje Day SPA – gabinet odnowy biologicznej oferujący atrakcyjne zabiegi pielęgnacyjne. Dodatkowym plusem inwestycji jest jej lokalizacja na coraz popularniejszym – zarówno wśród mieszkańców Krakowa, jak i turystów – Zabłociu.
Zabłocie Concept House – Arkada Inwestycje [KLIK]
Concept House zlokalizowana jest w najatrakcyjniejszej części Zabłocia, tuż przy Bulwarach Wiślanych i granicy z dzielnicą Kazimierz. W bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji, tuż przy Bulwarach Wiślanych, powstanie park miejski. Nieopodal miasto planuje budowę kładki pieszo-rowerowej do dzielnicy Kazimierz, a w odległości kilkuset metrów powstaje centrum biurowe: Zabłocie Business Park.
Concept House to ciekawie zaprojektowany budynek z kamienną elewacją, której tektonika sprawia, że w zależności od pory dnia wygląda on nieco inaczej. W ofercie znajdują się zróżnicowane lokale od 20-kilku metrowych kawalerek po ponad 100-metrowe cztero i pięciopokojowe mieszkania. Oryginalna atrakcją dla przyszłych mieszkańców jest zaplanowane na dachu letnie kino. Istnieje możliwość wykończenia mieszkań pod klucz.
Osiedle Europejskie – Novo Maar [KLIK]
Osiedle Europejskie od ponad 12 lat powstaje i rozbudowuje się w jednej z najszybciej rozwijających się dzielnic Krakowa – Ruczaju. Dzięki interesującej zabudowie, ciekawej architekturze oraz wysokiej jakości wykończenia Europejskie cieszy się dużym zainteresowaniem i nieustannie powiększa grono zadowolonych mieszkańców. Strukturę Osiedla Europejskiego tworzą wyodrębnione, samodzielne kwartały, ogrodzone i monitorowane z atrakcyjną małą architekturą, zielenią oraz miejscami parkingowymi. Każdy z nich nosi nazwę jednego ze znanych miast europejskich. Plan całego osiedla jest przemyślany pod względem urbanistycznym, a z kaskadowo usytuowanego osiedla roztacza się piękny widok na Las Wolski, kopiec Kościuszki, Bielany oraz centrum miasta z kościołem Mariackim i Wawelem. Jest to jedno z najpiękniejszych i najzdrowszych pod względem ekologicznym miejsce w Krakowie. Układ każdego z mieszkań cechuje znakomita funkcjonalność. Mieszkania na parterze mają przynależne ogródki, a apartamenty na najwyższych kondygnacjach – rozlegle tarasy.
Bunscha Park [KLIK]
Bunscha Park jest pierwszym osiedlem z widokiem na zdrowie, to również pierwsze osiedle w Polsce, na którym poprzez zastosowanie zaawansowanej technologii będzie można oddychać czystszym powietrzem. Sekret kryje się w gradierniach, które wytwarzają aerozol bogaty w całą gamę cennych mikroelementów, między innymi takich jak jod, brom, czy sód. również bujna nadmorska roślinność i nowoczesna architektura niskich 4-5 kondygnacyjnych budynków. Zieleń na osiedlu Bunscha Park zaprojektowano przy zastosowaniu odpowiednich gatunków roślin, które nie tylko uraczają swym zapachem, ale również posiadają właściwości lecznicze, odprężające i wpływają na poprawę samopoczucia. Projekt zieleni okalającej strefę chillout’u z gradierniami oraz liczne ciągi spacerowe, jest inspirowany ogrodami naturalistycznymi. Układ Bunscha Park został tak przemyślany, by stworzyć bezpieczną prywatną przestrzeń, zamkniętą na ruch samochodowy, który będzie odbywał się na parkingach podziemnych oraz wokół osiedla.
Marta Maniecka