Kupując mieszkanie w celu inwestycyjnym, zależy nam, by inwestycja zwróciła się jak najszybciej. Jak to osiągnąć?
Inwestycja w nieruchomości uznawana jest przez Polaków za jedną z najbezpieczniejszych form lokaty kapitału. Zgodnie z danymi Izby Zarządzających Funduszami i Aktywami z 2016 roku w ten sposób inwestuje aż 51 proc. naszych rodaków.
Pierwsze pytanie, które powinniśmy sobie zadać, podejmując decyzję o zakupie mieszkania w celach inwestycyjnych, brzmi: jaki będzie mój zysk z inwestycji? Aby prawidłowo go oszacować, należy wziąć pod uwagę zarówno realne koszty, jak i przychody. Roczną stopę zwrotu obliczamy, dzieląc dochód netto z najmu przez wysokość zainwestowanych w zakup nieruchomości środków. Dochód stanowi różnica pomiędzy przychodami (wszystkie opłaty po stronie najemcy) a kosztami, którymi w tym przypadku będą: podatek od nieruchomości, podatek od najmu, czynsz we wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za media, ewentualne koszty wymiany mebli czy remontu, w tym napraw drobnych usterek. Możemy uwzględnić również koszt poszukiwania najemcy. Kalkulując, nie wykluczajmy, iż mogą pojawić się przerwy w najmie i mieszkanie będzie stało puste np. przez 1 miesiąc. Nawet jeśli poziom rentowności nie będzie imponujący, często okazuje się, że jest wyższy niż w przypadku instrumentów finansowych, jak choćby lokaty. Dobra wiadomość jest taka, że przy odpowiednim przygotowaniu możemy zoptymalizować nasz zysk.
Moment zakupu
Mieszkania na rynku pierwotnym oferowane są na różnych etapach powstawania inwestycji. Możemy je kupić jako gotowe, w trakcie realizacji inwestycji lub nawet w przedsprzedaży na etapie planowania. Często okazuje się, że lokale sprzedawane na etapie tzw. dziury w ziemi są znacznie tańsze niż gotowe mieszkania. To jednak nie jedyna zaleta zakupu na wczesnym etapie budowy. Mamy wówczas znacznie większy wybór dostępnych mieszkań z atrakcyjnym widokiem i metrażem.
Modelowy najemca a okres najmu
Zanim wybierzemy mieszkanie, warto podjąć decyzję, komu i na jaki okres będziemy chcieli wynająć naszą nieruchomość. Opcji jest kilka, a każda z nich wymaga odpowiedniego dostosowania lokalu do potencjalnych najemców, aby propozycja była atrakcyjna i zapewniła nam ciągłość najmu. Najem krótkoterminowy, ukierunkowany na turystów będzie wymagał od nas zachowania standardu konkurującego z hotelem. W przypadku najmu średnioterminowego, jak dla studentów, kluczowa będzie choćby liczba nieprzechodnich pokoi, a dla menadżerów – wysoki standard i wyposażenie. Może też się okazać, że w założeniu o najmie długoterminowym najbardziej optymalne będzie wynajęcie mieszkania rodzinie, która przez lata zapewni nam stały przychód.
Miejsce na mapie
Wróćmy do znanego w gronie deweloperskim powiedzenia o trzech najważniejszych cechach inwestycji mieszkaniowej: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Nie mniej ważna okaże się i tym razem. Im bliżej centrum, tym mogłoby się wydawać, że lepiej – jednak nie zawsze. Rentowność najmu na obrzeżach może się okazać wyższa niż w mieście. Jak to możliwe? Wynika to z prawidłowości, iż wraz z oddalaniem się od centrum czynsze najmu spadają wolniej niż koszt zakupu lokalu. Redukujemy tym samym koszty utrzymania naszej nieruchomości. W cenie zawsze będzie jednak bliskość węzłów komunikacyjnych miasta i rozbudowana infrastruktura handlowo-usługowa.
Najemca poszukiwany
Kolejna decyzja dotyczy tego, kto będzie zajmował się pozyskiwaniem najemców i opieką nad nimi. Są tutaj dwa rozwiązania: możemy zrobić to sami lub zlecić obsługę profesjonalnej agencji. W obu przypadkach powinniśmy jednak wziąć pod uwagę związane z tym koszty. W pierwszym przypadku będzie to koszt ogłoszenia, ale także czas poświęcony na znalezienie odpowiednich lokatorów. W drugim koszty plasują się na poziomie nawet kilkunastu procent przychodów, jednak wariant ten nie wymaga naszego zaangażowania i poświęcania czasu. Często firmy mają szerokie portfolio, dzięki czemu mogą zaproponować sprawdzonym najemcom przeniesienie do innego mieszkania, w przypadku choćby zmiany miejsca pracy czy potrzeby zmiany lokalu na większy. Dla właściciela mieszkania stanowi to wyższą gwarancję ciągłości najmu.
Wartość mieszkania w ciągu kilkunastu lat może wzrosnąć nawet kilkakrotnie. Inwestowanie w nieruchomości dla wielu osób stanowi dochodowy biznes – zarówno jeśli kupujemy je pod wynajem, jak i w sytuacji, kiedy po kilku latach sprzedajemy lokal po wyższej cenie.
Dominika Łukawska