Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Kupujcie rozsądnie

Kupujcie rozsądnie

Jeśli ktoś chce zarobić na kupnie mieszkania, powinien przestrzegać kilku prostych reguł.

Należy zacząć od analiz. Najpierw przeliczyć swoje zasoby finansowe, sprawdzić, ile można pożyczyć w banku, wyliczyć, w jakiej wysokości będzie miesięczna rata, następnie dodać możliwą inflację i przeliczyć jeszcze raz. Wtedy będą Państwo dokładnie wiedzieć, czy wpływy z czynszu pokryją ewentualne raty Państwa kredytu. Warto założyć sobie margines, tak by nigdy, nawet wtedy, gdy stopy procentowe pójdą w górę, nie dopłacać do interesu. Jeśli jakikolwiek doradca finansowy powie Państwu, że kredyty mieszkaniowe zawsze będą tak tanie jak dzisiaj, nie wierzcie mu. Nie będą. Od kilku lat utrzymuje się inflacja i to tylko kwestia czasu, kiedy kredyty będą droższe. Warto wziąć to pod uwagę. Jeśli już określona została kwota, jaką mogą Państwo dysponować, warto przejrzeć oferty rynkowe. Lepiej odrzucić od razu te oferty, które znacznie przekraczają Państwa możliwości finansowe. Teraz czas na analizę mieszkań.

Lokalizacja jest najważniejsza

Tradycyjnie już od lokalizacji zależy w dużej mierze wartość metra kwadratowego kupowanego mieszkania. Są rejony Krakowa, gdzie ceny mieszkań są dwa razy wyższe, niż w innych dzielnicach. Czy to się opłaca? Wszystko zależy od tego, na jakiego najemcę Państwo liczą.

W ścisłym centrum można liczyć na turystów. Mieszkania na wynajem krótkoterminowy są najbardziej intratne. Jednak jeśli nie mamy zbyt dużo czasu, zyskiem z takiego mieszkania musimy się podzielić z operatorem. On zadba też o klientów. Jeśli więc ktoś podaje teoretyczną kwotę za wynajem, proszę ją podzielić przez dwa i odjąć podatki. Wtedy okaże się, ile można zarobić na takim mieszkaniu.

Zagrożeniem są możliwe zmiany przepisów. Kilka miast europejskich, w tym Berlin i Barcelona, od kilku lat ograniczają natłok turystów. Ich nadmierna liczba uniemożliwia bowiem normalne funkcjonowanie miasta. Może się więc zdarzyć za kilka lat, że to gmina będzie decydować, czy mogą Państwo swoje mieszkanie wynająć turystom. Tak jest już teraz w Berlinie. Może się także okazać, że mieszkań dla turystów będzie już tak dużo, że ceny transakcyjne spadną. Warto też sprawdzić, jak wygląda aktualna oferta turystyczna w danym mieście, ile jest miejsc noclegowych, ile planuje się wybudować hoteli i w końcu, jaka jest struktura turystów. Wtedy będzie można bardziej szczegółowo ocenić ryzyko.

Mieszkania dla turystów to najwyższa półka cenowa. Jeśli chcemy inwestować mniej agresywnie, ale bardziej bezpiecznie, warto zastanowić się na mieszkaniem dla studenta, lub takim, w którym mogą zamieszkać zarówno studenci, jak i rodziny. Wtedy też najbardziej istotna jest lokalizacja. Założenia są tu jednak zupełnie inne. Kluczowe będą środki komunikacji miejskiej. Dobrze, by w niedalekiej odległości znalazły się zarówno przystanki autobusowe, jak i tramwajowe. Nie bez znaczenia są wylotówki poza miasto. Wokół osiedla powinny być centra handlowe. Jeśli chcą Państwo, by mieszkanie było atrakcyjne zarówno dla studentów, jak i dla rodzin z dziećmi, warto sprawdzić, jak blisko jest żłobek, przedszkole czy szkoła, oraz gdzie jest najbliższy ośrodek zdrowia.

Mieszkanie trzeba wyposażyć

Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest pomijanie kosztów związanych z wykończeniem mieszkania. Proszę pamiętać, że deweloper odda nam lokum, w którym trzeba będzie zrobić praktycznie wszystko. Zaczynając od podłóg, poprzez malowanie, układanie płytek, wyposażenie łazienki, kuchni i meble do każdego z pomieszczeń. Nawet jeśli zastosują Państwo najtańsze rozwiązania, trzeba się liczyć z kwotą kilkuset złotych za metr kwadratowy. Niższe będą zapewne koszty w przypadku najmu długoterminowego. Wprowadzająca się rodzina często ma już część mebli, a jeśli nie ma, to decyduje się na ich uzupełnienie we własnym zakresie. Najdroższe będzie wykończenie mieszkania, jeśli myślimy o tym, by wynająć je menadżerowi. Tu standard powinien być najwyższy. Zawsze otwarte pozostaje pytanie, czy w Krakowie tak dużo jest menadżerów, by ryzykować znaczące inwestycje w wykończenie wnętrz. W naszej opinii najbardziej bezpieczne są inwestycyjne zakupy mieszkań z przeznaczeniem dla turystów, studentów i na najem długoterminowy dla rodzin.

Jarosław Knap