Rynek mieszkaniowy w ostatnich latach przypominał cenowo odjeżdżający pociąg do którego wskakują goniący go pasażerowie. Ceny rosły rocznie w tempie dwucyfrowym. Szybkie decyzje zakupowe na początkowym etapie sprzedaży były najbardziej racjonalnym zachowaniem w otaczającej rzeczywistości. Potem nie było już w czym wybierać, a na wyczekanych kolejnych inwestycjach ceny były jeszcze wyższe. To nie był normalny czas na zakup mieszkań i wszyscy mieli tego świadomość, choć nie było w tym wiele z bańki spekulacyjnej, bo wzrosty były wypadkową cen pozyskania terenu oraz materiałów i wykonawstwa – a te rosły jak nigdy dotąd. Ale to już za nami. Pod koniec marca nastąpił lockout.
RYNEK MIESZKANIOWY W KRAKOWIE
Piotr Krochmal
Jest wręcz niemożliwe, by branżę deweloperską szerokim łukiem ominął kryzys wywołany pandemią. Nie znana jest tylko skala, którą już dziś spróbuję przewidzieć. Zaznaczam, że nie mam szklanej kuli i prognozy opieram o scenariusz zakładający czerwcowe otwarcie gospodarki w trybie epidemicznym, czyli na zwolnionych obrotach do czasu wynalezienia szczepionki mającej się pojawić na przełomie roku.
Deweloperzy dobrze przygotowani
Ogólnie ujmując, branża deweloperska, na tle innych gałęzi gospodarki jest dobrze przygotowana do czasu recesji. Nie przewidywano co prawda pandemii spowodowanej wirusem ale czarne chmury zbierały się nad rynkiem już od jakiegoś czasu i deweloperzy po cichu szykowali się na trudniejsze czasy, będące cykliczną konsekwencją wieloletniej koniunktury i silnych wzrostów cen. Rozmach z jakim wprowadzano nowe inwestycje był coraz mniejszy. Nie było to zawsze przemyślane działanie firm deweloperskich a w dużej mierze spowodowane brakiem nowych terenów inwestycyjnych i biurokratycznymi trudnościami w procedurze przygotowania ich do zabudowy. W efekcie koronawirus zastał branżę na minimalnym poziomie aktywności od lat. Jeszcze w I kw. 2016r. w granicach miasta Krakowa realizowano 214 inwestycje wielorodzinne, obecnie, w I kw. 2020r.,bloki buduje się tylko w 83 miejscach. W ciągu 4 lat nasycenie inwestycjami spadło do niespełna 40% tego co było podczas największego rozkwitu branży na obszarze miasta.
Ilość inwestycji mieszkaniowych na terenie miasta w latach 2016 – 2019
To szczęśliwa sytuacja dla branży deweloperskiej, która w ostatnim czasie, z konieczności, bardziej była skupiona na pozyskiwaniu nowych terenów niż na budowaniu – bo nie było wystarczającej ilości projektów aby zaspokoić niewiele słabnący mimo wzrostów cen popyt. Dzięki temu teraz, wstrzymując rozpoczęcie nowo przygotowanych inwestycji można łatwo zahamować podaż mieszkań.
Inwestycje już rozpoczęte będą realizowane, bo przecież trzeba wywiązać się z umów, ale ułatwia to fakt, że w realizowanych obecnie inwestycjach ok. 70% lokali jest już sprzedane. Ból głowy będą mieli tylko deweloperzy którzy wprowadzili na rynek inwestycje w pierwszym kwartale 2020r., tuż przed wybuchem pandemii. W Krakowie jest to 9 inwestycji a więc ok. 11% wszystkich które są w sprzedaży. Czy tak mała ilość, będąca mieć kłopoty z tempem sprzedaży może w znacznym stopniu zaburzyć cały rynek ? Mało prawdopodobne. Mają one przecież zapewnione finansowanie do końca procesu budowy. Klienci w tym czasie na pewno się pojawią. Drugi kwartał tego roku trzeba jednak spisać na straty – to koszt przeorganizowania życia społecznego i w tym czasie inne plany idą w cień ale już po wakacjach rynek zacznie odżywać.
Dwa trudne lata
Jak uczy historia poprzedniej zapaści na rynku, w najgorszym 2008r. sprzedało się ok. 25% mniej mieszkań niż w latach hossy poprzedzających kryzys. A do zakupu zrażała wtedy prasa nagłaśniając pojedyncze przypadki upadających firm. Dziś takich zagrożeń nie ma. Tzw. „ustawa deweloperska”, którą wprowadzono po tamtym kryzysie aby chronić nabywców mieszkań działa obecnie i spełnia swoją rolę, chroniąc klientów przed stratą pieniędzy. Można prognozować zatem, że nie będzie paniki i spadku cen w wymiarze jaki był obserwowany dekadę temu. Nie ma ku temu powodów. Mniejszy popyt wywołany pandemią nie zmaleje przecież do zera. A na rynku mamy obecnie ilość mieszkań którą rynek „połykał” przed pandemią w trzy kwartały, więc zakładając nawet bardzo duży, nie notowany dotychczas w historii, bo 50% spadek zainteresowania nowymi mieszkaniami, te obecnie rozpoczęte powinny zniknąć z oferty krakowskich deweloperów zanim zostaną oddane do użytkowania (przy założeniu że nie będzie wprowadzanych na rynek zbyt wiele nowych projektów, bo byłby to strzał w kolano dla samych deweloperów).
Mimo wszystko okres najbliższych 2 lat będzie trudny dla rynku mieszkaniowego. Z pewnością dojdzie do korekt cenowych, statystycznie niewielkich (kilkuprocentowych) na rynku pierwotnym i nie bezpośrednich ale ukrytych pod płaszczykiem różnych promocji lub bonusów. Trochę większych korekt należy się spodziewać na rynku wtórnym, który jest bardzo wrażliwy na zmiany koniunktury. W Krakowie mieszkania używane stanowiły przed pandemią ok. 1/3 rynku w ilości sprzedawanych lokali. Teraz na pewno zwiększą swój udział i będą w najbliższym czasie swoistym barometrem nastrojów.
Warto wykorzystać ten szczególny czas względnej stabilizacji rynku i możliwości złapania cenowych okazji na poszukiwanie i zakup mieszkań, bo on szybko minie. Za dwa lata, wg prognoz powinno być już po pandemii a gospodarka chwyci wiatr w żagle i znów na mieszkaniowym rynku zacznie się robić drogo. Dlaczego ? Do takiej prognozy skłania kilka poniższych powodów.
Po pierwsze: deweloperzy w ostatnim czasie kupili w Krakowie dużą ilość gruntów pod nowe inwestycje po bardzo wysokich cenach. Nie będą więc skłonni wychodzić z inwestycjami na rynek, który nie zapewni im zwrotu zainwestowanych pieniędzy. Jeśli nawet w krótkim okresie obniżą się nieznacznie ceny materiałów i wykonawstwa, to tylko w części wpłynie proobniżkowo na cenę finalną mieszkań i będzie raczej sprzyjało stabilizacji cen niż ich obniżkom. W dłuższej perspektywie płace znowu zaczną rosnąć a mieszkania wraz z nimi, jak to było przed epidemią.
Po drugie czas pandemii skumuluje popyt, który wyleje się na rynek po jej ustąpieniu, gdyż wielotygodniowe uwięzienie w mieszkaniach uświadomiło wielu rodzinom, że jest im po prostu za ciasno. Dojdą też przemiany społeczne o których rozpisują się obecnie socjologowie (m.in. fala rozwodów) co również zwiększy popyt na mieszkania.
Po trzecie rekordowo niskie stopy procentowe utrzymają się w trakcie i jakiś czas po pandemii aby rozruszać gospodarkę, co będzie sprzyjało zaciąganiu tanich kredytów. A oszczędności, leżące na praktycznie nieoprocentowanych lokatach będą zachęcały do inwestycji chroniących je przed inflacją. Obiektywnie jedyną bezpieczną inwestycją dającą gwarancję ochrony kapitału dla zamożnego Kowalskiego wydają się obecnie tylko przewartościowane już złoto i nieruchomości, więc należy spodziewać się transferu znacznych środków w ten segment.
Po czwarte musimy pamiętać że w Polsce cały czas mamy deficyt mieszkań – na tysiąc osób przypada ok. 380 mieszkań, przy średniej europejskiej ok. 480, mamy więc cały czas niezaspokojony naturalny popyt. Pod tym względem jesteśmy w ogonie rozwiniętych państw do których grona aspirujemy.
Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w rozwiniętych krajach UE
Wreszcie po piąte: ujawniony potencjał do pracy zdalnej trwale wykorzysta na pewno wiele firm, co zwiększy zapotrzebowanie na powierzchnię mieszkalną, finansowaną dodatkami płacowymi, które pomogą sfinansować zakup lub powiększenie mieszkań.
Reasumując – rynek mieszkaniowy w Krakowie powinien się obronić przed większymi perturbacjami wywołanymi pandemią. Deweloperzy obecni na rynku w większości pamiętają poprzedni kryzys i mają wiedzę jak przetrwać takie okresy aby wyjść z nich bez szwanku. Jednak nie będzie to dla nich łatwy czas. Wiele inwestycji było przeszacowanych i na nich należy spodziewać się obniżek cen.
Na pewno jest to dobry okres na zakup mieszkania. Można ze spokojem wybierać (na razie wirtualnie) poszczególne lokalizacje bez obawy, że za chwilę mogą zniknąć z rynku. Można będzie wreszcie nieznacznie negocjować ceny, co przez kilka ostatnich lat było niemożliwe. Będą się także pojawiać okresowe promocje cenowe na pewne grupy mieszkań lub nawet na całość oferty.
Tak korzystnych warunków do zakupu (pomijając pewne uciążliwości w kontaktach z deweloperem) nie było od wielu lat. Warto ten szczególny czas wykorzystać, zwłaszcza że mamy go teraz, siedząc w domach, trochę więcej.
Piotr Krochmal