Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Kredyty deweloperskie w 2019 roku

Kredyty deweloperskie w 2019 roku

W ciągu ostatnich kilku lat banki powszechnie wprowadziły wymóg zatrudnienia do nadzoru nad budową zewnętrznego Project Monitora. To nie tylko zwiększa kontrolę banku nad naszą inwestycją, ale również odpowiednio więcej kosztuje.

Kilka miesięcy temu weszliśmy w okres zaostrzania polityki kredytowej na rynku bankowym. Wynika to z kilku powodów. Po pierwsze panuje już powszechne przekonanie, że szczyt popytu na nowe mieszkania mamy już za sobą. To rodzi zrozumiałą ostrożność przy udzielaniu nowych pożyczek. Kolejny element to ogromny odpływ kapitałów z rynku obligacji korporacyjnych, po aferze GetBecku. Ponieważ znaczna część największych firm deweloperskich właśnie na tym rynku zdobywała kapitał w celu finansowania swoich projektów, obecnie „wraca” do korzystania ze środków bankowych. Takie podmioty, prowadząc nawet kilkadziesiąt projektów na raz w całej Polsce, nie tylko potrafią zaabsorbować ogromne kwoty z banków, ale też – mając silną pozycję na rynku – są bezpieczniejszymi klientami. To powoduje, że o te same środki w bankach, z których korzystały do tej pory firmy średnie i małe, zaczynają konkurować nowi, najsilniejsi gracze.

Efektem jest znaczne wypełnienie dostępnych limitów kredytowych dla branży budowlanej, które i tak były nadwyrężone olbrzymią koniunkturą, a co za tym idzie – wzrost wymagań w stosunku do pożyczających firm. W myśl zasady, że jeżeli plany mamy wykonane, to na pozostałych pieniądzach możemy zarobić nie tylko lepiej, ale i bezpieczniej. Na to wszystko nakłada się problem ze wzrostem cen wykonawstwa i wartości gruntów oraz wzrost cen sprzedaży. To z kolei uniemożliwia precyzyjne wylicznie ryzyk, co przekłada się wprost na ceny i zabezpieczenia kredytów.

I tak LTV dla inwestycji deweloperskich przyjmowane jest na poziomie średnio 70 proc. Do 20 proc. banki obniżą wkład własny dla dobrych klientów, z dużym doświadczeniem. Z tym że nowe podmioty na rynku nie tylko zderzą się z wymogiem potwierdzenia doświadczenia minimum trzech inwestycji, ale pojawiają się też wymogi 40-proc. wkładu własnego. Dla hoteli jest to średnio 30–45 proc., dla biurowców 30–35 proc. Podobne wartości mamy przy aparthotelach. Wymagana przedsprzedaż w zależności od projektu oscyluje pomiędzy 20 a 30 proc.

Znacznie wzrosły też średnie marże. Zależnie od wielkości projektu i zabezpieczenia dostaniemy średnio 3,5–4 proc. Wszystko poniżej 3 proc. to dobry wynik. Średnie prowizje wzrosły do 1,3–1,5 proc.

Niestety nastąpiła też dość radykalna zmiana w podejściu do obliczania wartości gruntów, czyli podstawowego elementu wkładu własnego. Działki prawie zawsze liczone już są według wartości nabycia, a nie ich aktualnej ceny rynkowej. Banki mają problemy z realnym wyliczeniem wartości gruntu, ponieważ bardzo szybko rosną ich ceny rynkowe, a to utrudnia przyjęcie jakiejś realnej wartości zabezpieczenia. Dla bezpieczeństwa zakłada się więc wartości niższe. Taka polityka – wraz ze wzrostem wymaganych wkładów własnych – powoduje, że znacznie rosną wymogi zwiększenia kapitałów własnych. Zdarza się, że oprócz działki deweloper musi dołożyć „drugie tyle” w gotówce, by otrzymać kredyt.

Tu jeszcze dodatkowo dochodzi usztywnienie się banków, jeżeli chodzi o system rozliczenia gruntu. I to zarówno z osobą sprzedającą, jak i wewnątrz grupy deweloperskiej. Wszelkiego rodzaju kompensaty, rozliczenia wekslami lub nieruchomościami, zorganizowane części przedsiębiorstwa, a nawet klasyczne aporty, nie są już tak mile widziane i często nawet uniemożliwiają wydanie pozytywnej decyzji kredytowej.

W ciągu ostatnich kilku lat banki powszechnie wprowadziły też wymóg zatrudnienia do nadzoru nad budową zewnętrznego Project Monitora. To nie tylko zwiększa kontrolę banku nad naszą inwestycją, ale również odpowiednio więcej kosztuje.

Project Monitor poprzez wagę swoich raportów mocno wpływa na szybkość i elastyczność dostępu do uruchamianych transz kredytu. To znów sprawia, że niezwykle ważne jest bardzo precyzyjne zsynchronizowanie harmonogramu wypłat z otwartego rachunku powierniczego z wypłatami transz z kredytu, wpłatami od klientów i samą strategią sprzedaży. Znajomość ustawy i rekomendacji ZBP oraz poszczególnych banków potrafi dawać niezwykle oszczędności. Dla kredytów o średniej kwocie dla tego rynku, czyli 40 mln zł, oszczędności potrafią sięgnąć 2–2,5 mln. Średnio
z 3 mln odsetek założonych w biznesplanie dla okresu 2,5–3 lat budowy i sprzedaży standardowo można zapłacić nie więcej niż 800 tys. zł. Przy czym przy idealnej synchronizacji powyższych parametrów zdarza się, że odsetki nie przekraczają 50 tys. zł (!) za 3 lata.

W ostatnim okresie w parze z umowami kredytowymi pojawiają się coraz częściej instrumenty pochodne lub dodatkowe opłaty nieujęte jako marża. Często są na tyle zakamuflowane w umowie, że trudno je wychwycić, a potrafią znacznie podrożyć kredyt. Bywa również, że same umowy tak są konstruowane, że deweloper obarczany jest np. dodatkowymi aneksami, za które trzeba będzie słono zapłacić.

Jedyna zmiana na plus to odejście od restrykcyjnego spojrzenia na fakt powiązania dewelopera z firmą generalnego wykonawstwa. Obecnie – w dobie niepewności co do pracowników i znacznych wzrostów marż GW – ścisłe związki pomiędzy inwestorem a wykonawcą są wręcz mile widziane.

Konrad Mitręga

Private Brokers

www.pbrokers.pl