O jakości architektury, nowoczesnym projektowaniu mieszkań i zadaniach, jakie stoją przed deweloperem rozmawiamy z Marcinem Zemankiem, prezesem zarządu firmy Convector Development.
Czyżewskiego 1 to nowy adres w Łobzowie. Przygotowujecie tam Państwo inwestycję mieszkaniową z około 200 mieszkaniami. Co zdecydowało o lokalizacji?
Jeśli chodzi o Krowodrzę, bo to obszar tej dzielnicy, to na pewno jest lokalizacją prestiżową. To ona zdeterminowała koncepcje budynków. Uwzględniliśmy bardzo dobry dostęp do komunikacji, ale także do obiektów uniwersyteckich. Dla znacznej części mieszkańców jest to istotne, bo są albo studentami, albo pracownikami uczelni. W związku z tym, nawet nasz pierwszy slogan reklamowy brzmiał: „w centrum miejskiego życia”. Na początku analizowaliśmy wpływ pobliskiej linii kolejowej na inwestycję i okazało się, że wręcz idealnie dopełnia ona system komunikacyjny. Inwestycja jest położona w odległości około 150 metrów od przystanku Kraków Łobzów, co umożliwia dotarcie w kilka minut na stację Kraków Główny, dojazd do Wieliczki czy na lotnisko. Jest to obszar do tej pory kompletnie zaniedbany, nic tam się nie działo, nie było nawet mediów. Jako inwestor musimy to teraz wszystko wykonać – nie tylko doprowadzić media, ale także przebudować cały układ drogowy, wykonać chodniki, przejście dla pieszych oraz oświetlenie ulicy. W ten sposób przeprowadzony zostanie w pewnym sensie akt kreacji przestrzeni, bo poza budynkami stworzona zostanie infrastruktura techniczna, z której będą mogli korzystać nie tylko nasi mieszkańcy. Tak naprawdę Czyżewskiego 1 sytuuje się między dwoma większymi ulicami, Głowackiego i Wrocławską. Można powiedzieć, że ulica Wrocławska jest dość intensywnie zabudowana. Nasza, dość jednak kameralna jak na lokalizację inwestycja, bardziej związana jest z ulicą Głowackiego i skierowana w stronę Bronowic. Położenie jest bardzo korzystne szczególnie dla osób preferujących komunikację publiczną.
Projektując inwestycję zapewne prowadziliście analizę potencjalnych nabywców. Jakie mieszkania i dla kogo znajdą się w inwestycji?
Można ogólnie powiedzieć, że inwestycja odzwierciedla aktualne trendy w projektowaniu. Czyżewskiego 1 to dwa budynki sześciokondygnacyjne z usługami w parterze. Na całość składa się 206 mieszkań, jedno-, dwu- i trzypokojowych – przy projektowaniu przykładamy wagę do każdego elementu. Nie projektowaliśmy dużych mieszkań, dominują małe i średnie, a największe ma około 67 m2. Średni metraż mieszkań to 43 m2 przy rozpiętości od 25 do 67 m2. Przewagę stanowią mieszkania dwu- i trzypokojowe, jednopokojowe są jedynie ofertą uzupełniającą. Mieszkania dwupokojowe to z reguły od 37 do ponad 50 m2. Staramy się dopasować do oczekiwań kupujących, czyli np. w praktyce oznacza to, że w naszej ofercie są zarówno mieszkania z aneksami, jak i z samodzielnymi kuchniami. Często, jeśli metraż na to pozwala, stosujemy garderoby, tak by lepiej można było zaplanować funkcjonalność mieszkania. Budynki posiadają orientację południową, południowo-zachodnią lub południowo-wschodnią, a od strony północnej znajdują się wejścia do klatek schodowych. Taki układ stron świata jest bardzo korzystny, bo zapewnia odpowiednie doświetlenie mieszkań. Do tego, przyjęliśmy założenie, by wszystkie mieszkania były jak najbardziej funkcjonalne, a przy tym by mieściły się w określonych założeniach cenowych – tak by były dla przyszłych nabywców dostępne również w wymiarze finansowym.
Taki rozkład mieszkań wskazuje, że Czyżewskiego 1 zostało zaprojektowane zarówno z myślą o mieszkaniach na wynajem, jak i o rodzinach, dla których będzie to lokum docelowe.
W naszych założeniach projektowych tę ofertę kierujemy głównie do ludzi młodych. Choćby ze względu na bliskość obiektów akademickich. To założenie potwierdza się w praktyce, bo nierzadko mieszkania kupowane są przez rodziców dla studiujących dzieci. Równie często nasze mieszkania kupują osoby, które skończyły studia, ale chcą pozostać w Krakowie, bo łączą z tym miastem swoje plany zawodowe. Wśród kupujących przeważają osoby w wieku do 35 lat. Ma to zapewne także związek z nowoczesną architekturą budynku przemawiającą do ludzi młodych, szczególnie pewnymi rozwiązaniami technologicznymi i detalami architektonicznymi – choćby kolorowymi przeszklonymi balkonami. Autorzy projektu, czyli pracownia B2 Studio, zastosowali kilka ciekawych rozwiązań. Postawiliśmy na lekkie, nowoczesne konstrukcje balkonów, które trochę przypominają skandynawską stylistykę. Architektura mniejszego budynku – od skrzyżowania z ulicą Wrocławską, wyraźnie zaakcentuje to miejsce nowoczesną, modernistyczną formą i tam właśnie usytuowaliśmy na parterze usługi. Z drugiej strony, większy budynek – położony wzdłuż ulicy Czyżewskiego, posiadać będzie charakterystyczny dziedziniec mieszkalny podkreślający jego rezydencjalny charakter, z kolei pomiędzy budynkami zaprojektowano strefę usług z małą architekturą i zielenią projektowaną. Chcemy, żeby usługi były wydzielone, a przestrzenie użytkowane wyłącznie przez mieszkańców stanowiły osobną strefę. Dużą uwagę przykładamy do projektowanej zieleni – oprócz elementów małej architektury jednym z rozwiązań będą zielone dachy z charakterystycznym pokryciem zielenią dachu nad parterem usługowym.
Convector Development funkcjonuje na rynku od prawie dwudziestu lat. Jakie doświadczenia wykorzystujecie w aktualnych projektach?
To przedsięwzięcie jest wspólnym projektem nas jako dewelopera, wraz z generalnym wykonawcą – Przedsiębiorstwem Budowlano-Handlowo-Transportowym „Edmund Leś”, firmą również działającą od lat w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Nasze doświadczenia wiążą się między innymi z podejściem do projektowania mieszkań, wyczuciem trendów i określeniem aktualnych kierunków zapotrzebowania na rynku, co w konsekwencji oddziałuje na sprzedaż. Pomimo tego, że z pozoru niewiele się zmieniło, to jednak trudno nie zauważyć, że zmienia się struktura mieszkań i podejście do końcowego nabywcy. Myślę, że jest to uwarunkowane zmianami społecznymi, bo przecież osoby kupujące mieszkania dzisiaj to inne pokolenie niż to sprzed dwudziestu lat – inne są dzisiaj tendencje, styl życia, wymagania kupujących. Często patrzymy na dewelopera jak na firmę, która potrafi wybudować i sprzedać mieszkanie, ale trzeba jasno powiedzieć, że bardzo istotne są doświadczenia organizacyjne. Ważne jest choćby to, by inwestycja została sprawnie zrealizowana, budynki oddane do użytkowania w ściśle określonym terminie i według założonego
standardu – to istotny fundament działalności deweloperskiej, na który często nie zwraca się uwagi. Staramy się zatem zachować jak największy związek efektu końcowego z założeniami. Jako deweloper zwracamy też uwagę na jakość architektury. To wiąże się ze starannym, wspólnym z architektami opracowaniem projektu tak, by zaoferować jak najwyższą jakość.
Czy są jakieś generalne, nowe założenia?
Istnieją pewne przyzwyczajenia u nabywców, które staramy się uszanować. Coraz częściej stosowane są aneksy kuchenne, dzięki temu można lepiej rozplanować przestrzeń. Należy też pamiętać, że zawsze zderzamy dwie składowe – jakość funkcjonalną z ceną mieszkania. Chodzi w praktyce o to, by pewien wysoki poziom funkcjonalności osiągnąć na mniejszej przestrzeni, która jest oczywiście tańsza. Dwadzieścia lat temu w budownictwie mieszkaniowym dopiero zaczynały funkcjonować kredyty hipoteczne. Od tego czasu klienci mają więcej możliwości finansowania. W ostatnim czasie widać duże zaangażowanie środków własnych, w tym oszczędności. Dotyczy to zarówno zakupu mieszkań na własne potrzeby, jak i tych traktowanych jako zakupy inwestycyjne. Oczywiście, między jednym a drugim istnieje zasadnicza różnica. Osoby, które traktują zakup jako inwestycję chcą jak najszybciej takie mieszkanie wynająć. Są to najczęściej mieszkania dwupokojowe lub rzadziej – nieduże trzypokojowe, choć oczywiście ze względu na cenę, kupowane są też w tym celu także mieszkania jednopokojowe. Generalne zasady projektowania mieszkań i ich kompozycji specjalnie się jednak nie zmieniły. Bardziej, w mojej ocenie, dotyczy to struktury mieszkań. Poszukiwane i cenione są mniejsze powierzchnie, ale dobrze rozplanowane, dlatego właśnie takie typy mieszkań proponujemy. Stworzyliśmy projekt tak, by można było te mieszkania łączyć i w ten sposób uzyskać większą powierzchnię. W standardowych rozwiązaniach nie zawsze jest to możliwe, bo często powoduje choćby komplikacje od strony komunikacyjnej, w naszym przypadku inwestycja pozwala na takie rozwiązanie.
Inwestowaliście do tej pory w różnych regionach Krakowa, zarówno w Podgórzu Duchackim, na Ruczaju, jak i teraz w Łobzowie.
Od blisko dwudziestu lat budujemy mieszkania w różnych częściach Krakowa. Zaczynaliśmy od realizacji zespołu mieszkaniowo-usługowego przy ulicy Tuchowskiej, Kordiana, później także Łużyckiej, obejmującego łącznie dziewięć budynków wielorodzinnych. Generalnie preferujemy raczej kameralne projekty, nieprzekraczające liczby dwustu mieszkań, realizowane w jednym etapie. Tworząc określone przestrzenie architektoniczne koncentrujemy się na ich funkcjonowaniu w tkance miasta, co w przypadku Krakowa nie jest łatwe, chociażby ze względu na istniejący układ komunikacyjny. Dlatego ta funkcja organizacyjna w przypadku firmy deweloperskiej jest tak istotna, choćby z tego powodu, że musimy dostosować się do bardzo często niekorzystnych sytuacji. Wiadomo, że to deweloper jest obarczany obowiązkiem stworzenia całej infrastruktury technicznej i drogowej, co wprost warunkuje możliwość uzyskania pozwolenia na budowę. Myślę, że z perspektywy lat można stwierdzić, że skończyły się czasy, gdy w procesie projektowania inwestycji dla dewelopera najważniejszy był wyłącznie jak największy metraż, czyli popularny PUM. Oczywiście, jest on niezbędny do liczenia sensu finansowego przy ocenie całego zamierzenia inwestycyjnego, ale ze względu na bardzo dużą konkurencję, wpływ na atrakcyjność ma dzisiaj wiele czynników, takich jak choćby lokalizacja, rozkłady mieszkań, jakość architektury. Teraz deweloperzy muszą konkurować również jakością, czyli zachowaniem równowagi między wielkością budynku a otoczeniem, zielenią, terenami rekreacyjnymi, małą architekturą. Ludzie chcą dzisiaj mieszkać w reprezentacyjnych obiektach i trudno się im dziwić.
Rozmawiał: Jarosław Knap