Z definicji osiedla wynika, że jest to nieduże skupienie budynków mieszkalnych, które należy zaprojektować w taki sposób, aby spełniało swoje funkcje społeczne, techniczne, przestrzenne i służyło późniejszym użytkownikom.
Pierwszym elementem dobrze zaprojektowanego osiedla jest wybór jego lokalizacji. Należy wybrać odpowiedni obszar miasta, tak aby przyszła zabudowa wkomponowała się w istniejącą tkankę miejską.
Projektując osiedla mieszkaniowe, należy zadbać o prawidłowe rozmieszczenie poszczególnych inwestycji w przestrzeni, uzbrojenie w odpowiednią infrastrukturę techniczną i komunikacyjną, zapewniając dostęp do komunikacji miejskiej. Istotny wpływ na jakość życia mieszkańców mają także powiązania komunikacyjne osiedla z centrum miasta, miejscem pracy czy wypoczynku. Jest to również jeden z pierwszych elementów, na który zwracają uwagę osoby poszukujące nowego mieszkania.
Osiedla mieszkaniowe to nie tylko budynki mieszkalne, ale także usługi o podstawowym zakresie, tzn. przedszkole, szkoła, usługi handlu detalicznego, obsługa transportem publicznym, strefy rekreacji – wszystko, co zaspokaja podstawowe potrzeby mieszkańców. Wszystko to sprawia, że miejsce zamieszkania staje się przyjazną przestrzenią i zmniejsza zapotrzebowanie na przemieszczanie się po mieście w celu skorzystania z usług.
Wspólna przestrzeń publiczna
Dobrze zaprojektowana przestrzeń osiedla – wyposażona w przestrzenie publiczne, z miejscami do spotkań, placami zabaw, skwerami czy urządzeniami sportowymi i rekreacyjnymi, z bliskim dostępem do terenów zieleni – sprzyja integracji mieszkańców w różnym wieku i o różnym statusie społecznym, a tym samym zapewnia przyjazną atmosferę ich życia. Jeśli w tym zakresie zmieszczą się również miejsca pracy, otrzymamy idealny model jednostki urbanistycznej.
Najlepszym instrumentem do właściwego kształtowania przestrzeni w mieście są plany miejscowe, które są prawnym narzędziem miasta do planowania zabudowy mieszkaniowej, a prawidłowe zagospodarowanie osiedla mieszkaniowego można zapewnić wyłącznie w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Bardzo istotną kwestią w projektowaniu osiedli, mającą wpływ na dysfunkcję osiedli, jest tworzenie ogrodzonych enklaw, które pogłębiają poczucie anonimowości i nie sprzyjają nawiązywaniu relacji międzyludzkich. Grodzone zespoły zabudowy tworzą bariery, które często utrudniają swobodne przemieszczanie się po osiedlu lub wręcz uniemożliwiają dotarcie najkrótszą drogą np. z mieszkania do sklepu czy szkoły.
Od projektu do pozwolenia na budowę
Po wybraniu odpowiedniej lokalizacji i wstępnej koncepcji przychodzi czas na część formalną inwestycji, związaną ze zgodnością planowanej zabudowy z przepisami prawa obowiązującymi na danym obszarze. Ta część przedsięwzięcia jest ściśle związana z decyzjami administracyjnymi wydawanymi przez urząd.
Począwszy od zawarcia umowy z projektantem na wykonanie projektu budowlanego inwestor musi pozyskać dodatkowe dokumenty w postaci mapy zasadniczej (podkładu geodezyjnego) do celów projektowych, badań geotechnicznych gruntu, warunków dostawy mediów od jednostek dysponujących: prądem, wodą, gospodarką ściekową, wodami deszczowymi, gazem lub ciepłem z elektrociepłowni i łącznością telekomunikacyjną oraz sposobem podłączenia inwestycji do układu drogowego dróg publicznych. Projektant uzbrojony w te materiały podstawowe może rozpocząć planowanie i projektowanie osiedla. Po przygotowaniu projektu budowlanego, gdzie w procesie przygotowania bierze udział cały zespół projektantów, złożony z architekta, konstruktorów i projektantów poszczególnych branż, główny projektant dokonuje uzgodnień międzybranżowych, obejmujących m.in. geodezyjne potwierdzenie braku kolizji pomiędzy elementami infrastruktury, oraz uzyskuje niezbędne pozwolenia, np. pozwolenie wodno-prawne na odprowadzenie wód opadowych do rowu melioracyjnego lub potoku, pozwolenie na wykonanie robót budowlanych na terenie objętym ochroną konserwatorską od właściwego konserwatora zabytków, pozwolenie na wycinkę lub przesadzenie drzew, a w przypadku dużych inwestycji mogących potencjalnie lub znacząco wpływać na środowisko – decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. W przypadku lokalizacji na gruntach niestabilnych geologicznie i morfologicznie niezbędne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską, stanowiącą podstawę do przyjęcia rozwiązań konstrukcyjnych. Czasem w sytuacji lokalizacji budynków w już istniejącej intensywnej zabudowie niezbędne mogą okazać się odstępstwa od przepisów warunków technicznych i takie odstępstwo również jest konieczne do uzyskania przed wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Miejscowy plan zagospodarowania
Dysponując całym pakietem wymienionych dokumentów, inwestor/deweloper może wystąpić o pozwolenie na budowę sam lub przez swojego pełnomocnika. Organ architektoniczno-budowlany bada wniosek pod względem formalnym, a następnie projekt budowlany pod względem zgodności z przepisami. Po stwierdzeniu, że wniosek jest prawidłowy, zawiadamiane są strony postępowania określone na podstawie obszaru oddziaływania obiektu objętego wnioskiem na nieruchomości sąsiednie. Obszar ten wyznacza projektant, a wyżej wspomniany organ ustala na tej postawie zakres stron postępowania. Jeśli w projekcie budowlanym zostaną stwierdzone nieprawidłowości, inwestor/deweloper jest wzywany do ich usunięcia. Przedmiotem badania jest przede wszystkim zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieusunięty brak takiej zgodności skutkuje odmową udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli wszystkie dokumenty załączone do wniosku wraz z projektem budowlanym spełniają warunki określone przepisami prawa, można wydać pozwolenie na budowę jednego lub więcej obiektów, w zależności od złożonego wniosku.
Elżbieta Koterba
Zastępca Prezydenta ds. Rozwoju
Miasta Krakowa