Podpowiadamy, jak przejść przez etapy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, bez ponoszenia nadprogramowych kosztów oraz bez dodatkowych stresów.
Nieruchomości obciążone kredytem hipotecznym, nie powinny być już zmorą dla ich właścicieli. Nie każdy wie, że sprzedaż takiego mieszkania wcale nie jest skomplikowana, a jedyne, co może odstraszać potencjalnych sprzedawców, to zwiększona ilość „papierologii”.
Pierwsze kroki
Pierwszym etapem, od którego należy zacząć sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem jest ustalenie, jakie jest aktualne zadłużenie z tytułu kredytu. Pozwoli to na zweryfikowanie czy ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania uda się całkowicie spłacić zobowiązanie, czy też konieczne będzie wcześniejsze nadpłacenie kredytu. Na początek informację o aktualnym zadłużeniu możemy sprawdzić poprzez bankowość internetową, infolinię czy w oddziale banku. Na tym etapie nie warto jeszcze występować do banku o oficjalne zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu, gdyż taki dokument ma określony termin ważności (z reguły 30 dni), a koszt jego wydania to nawet kilkaset złotych. Nie warto zatem ponosić tego wydatku na tym etapie, gdyż formalne zaświadczenie potrzebne będzie dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej. Dodatkowo decydując się na sprzedaż mieszkania i wcześniejszą spłatę kredytu należy koniecznie sprawdzić czy z tego tytułu nie będziemy musieli płacić dodatkowej prowizji. Najczęściej w bankach ograniczenie we wcześniejszej spłacie jest w ciągu 3 lub 5 lat.
Co zrobić, gdy kredyt jest za duży?
Sytuacja nieco komplikuje się w przypadku, gdy kwota aktualnego zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości. Najczęściej taka sytuacja będzie miała miejsce w przypadku kredytów walutowych. W wyniku osłabienia złotego i wzrostu kursu walut, szczególnie franka szwajcarskiego, saldo zadłużenia może być znacznie wyższe od wartości nieruchomości. Taka sytuacja może mieć miejsce także w przypadku kredytów złotowych, ale w tym wypadku decyduje o tym spadek wartości nieruchomości. Jeśli cena mieszkania spadła, to może się okazać, że mimo kilku lat spłaty kredytu szczególnie, jeśli zaciągnęliśmy np. kredyt na 100 procent wartości nieruchomości, aktualne zadłużenie będzie wyższe, niż kwota uzyskana ze sprzedaży. W przypadku, gdy zaistnieje którakolwiek z powyższych okoliczności, wówczas konieczne będzie nadpłacenie części kredytu przed sprzedażą mieszkania. Jest to ważne, bo po zapłacie całości ceny za mieszkanie dotychczasowy kredyt musi być w całości spłacony. Nabywca musi bowiem kupić mieszkanie, którego nie będzie obciążać „stara” hipoteka.
Za gotówkę lub na kredyt
Sprzedający mieszkanie musi być przygotowany na to, że kupujący sfinansuje zakup nieruchomości w całości gotówką, bądź też może na ten cel zaciągnąć kredyt hipoteczny. Najmniej skomplikowanie dla obu stron wygląda procedura sprzedaży mieszkania nabywanego za gotówkę. Kupujący przelewa na rachunek banku wierzyciela całą kwotę obciążenia kredytowego, zaś reszta należności trafia bezpośrednio do sprzedającego. Na tej podstawie dostajemy zgodę na wykreślenie wpisu hipoteki z ksiąg wieczystych i z takim dokumentem musimy udać się do właściwego sądu. Strony mogą uzgodnić także, że część zapłaty przeznaczona dla sprzedającego trafi na jego konto dopiero po przedstawieniu zaświadczenia o spłacie. Gdy zaś nabywca decyduje się na zaciągnięcie kredytu na jego wymarzone mieszkanie, wówczas proces ten nieco się komplikuje i wydłuża. Najczęściej kredyt będzie obowiązkowo uruchamiany w transzach. Najpierw zostanie spłacony „stary” kredyt, a dopiero po złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki nastąpi wypłata pozostałej kwoty kredytu. O sposobie uruchomienia środków decydują procedury banku i ani sprzedający, ani kupujący nie mają na to wpływu. Sprzedając zatem mieszkanie obciążone kredytem musimy mieć świadomość, że na pieniądze czasami będziemy musieli poczekać kilka tygodni dłużej.
Nie zawsze trzeba kredyt spłacać
Innym rozwiązaniem, chociaż dostępnym nie dla wszystkich, jest przeniesienie kredytu na inną nieruchomość, która może być zabezpieczeniem. Jeśli posiadamy inne mieszkanie czy dom o odpowiedniej wartości, to może się okazać, że spłata kredytu nie będzie konieczna. To szczególnie korzystne rozwiązanie dla osób posiadających kredyt w walucie obcej, gdyż jego splata przy wysokich kursach waluty może okazać się bardzo niekorzystna. Jeśli wartość nieruchomości będzie na wystarczającym poziomie i bank wyrazi zgodę na zmianę zabezpieczenia, to możliwe także będzie sprzedanie dotychczasowej nieruchomości. Wówczas oczywiście nie otrzymamy zaświadczenia o spłacie zobowiązania, ale nasz bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki. Z punktu widzenia kupującego nieruchomość to właśnie ta zgoda jest najistotniejsza.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi