Wymóg wniesienia 20 proc. wkładu własnego dla wielu osób może być barierą nie do pokonania w ubieganiu się o kredyt. Jednak wbrew obiegowym opiniom, już 10 proc. środków własnych pozwoli na zaciągniecie kredytu, a korzystając z programu MdM możemy nawet nie posiadać żadnych oszczędności, aby kupić mieszkanie.
Zgodnie z zapisami obowiązującej już od 2013 roku Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, kwota udzielonego w 2017 roku kredytu nie może być wyższa niż 80 proc. wartości nieruchomości. W praktyce oznacza to więc konieczność wniesienia 20 proc. środków własnych przez kredytobiorcę. Jednak Rekomendacja S pozwala na udzielenie kredytu w wysokości do 90 proc., czyli z wkładem własnym 10 proc., pod warunkiem skorzystania z określonych w regulacjach zabezpieczeń. Brakującą kwotę wkładu własnego można ubezpieczyć lub zabezpieczyć na niektórych instrumentach finansowych. Warto jednak mieć świadomość, że dodatkowe zabezpieczenia dają tylko możliwość udzielenia kredytu z 10 proc. wkładem. Banki nie mają obowiązku ich stosowania i mogą bezwzględnie wymagać od każdego kredytobiorcy wniesienia 20 proc. wkładu własnego. Tak duży wkład własny wymagany jest między innymi w ING Banku Śląskim, BGŻ BNP Paribas, Credit Agricole czy w Eurobanku. W tych instytucjach nie mamy możliwości zastosowania przewidzianych Rekomendacją S dodatkowych zabezpieczeń, tak, aby zaciągnąć kredyt w wysokości 90 proc. wartości nieruchomości. Jednak kredyty z 10 proc. wkładem można uzyskać między innymi w PKO BP, Pekao SA, mBanku, BZ WBK, Millennium, Alior Banku, Deutsche Banku czy Raiffeisen Polbank.
10 procent z ubezpieczeniem
Uzyskanie kredytu z 10-procentowym wkładem własnym jest możliwe pod warunkiem skorzystania z tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Przepisy dopuszczają także zabezpieczenie brakującej kwoty poprzez blokadę środków na rachunku kredytobiorcy, zastaw na papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski, a także poprzez zabezpieczenie na środkach zgromadzonych przez kredytobiorcę na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). W praktyce jednak tylko jeden bank zabezpieczy się na środkach finansowych kredytobiorcy, większość banków spośród udzielających kredyty z 10 proc. wkładem własnym stosuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Oznacza to, że nadwyżkę kredytu ponad określone w Rekomendacji S maksimum na poziomie 80 proc. należy ubezpieczyć. Jeśli np. posiadamy tylko 15 procent wkładu własnego i zaciągamy kredyt na 85 procent wartości, to 5 procent będzie podlegało ubezpieczeniu.
Ile to kosztuje?
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego wymagane jest do czasu aż kwota aktualnego zadłużenia nie spadnie poniżej wymaganego poziomu, czyli 80 proc. Dla kredytu z 10 proc. wkładem własnym, który został udzielony na 25 lat poziom zadłużenia poniżej 80 proc. zostanie osiągnięty po około 5 latach. Przez ten czas konieczne jest opłacanie ubezpieczenia. Część banków podnosi w tym czasie oprocentowanie kredytu o 0,2-0,6 p.p., co przekłada się na wzrost raty o około 10-30 złotych na każde 100 tysięcy zadłużenia. W chwili gdy saldo zadłużenia osiągnie poziom 80 proc. lub mniejszy, wówczas znika wymóg dalszego ubezpieczania brakującego wkładu własnego. W kilku bankach (BZ WBK, Millennium, Raiffeisen Polbank, mBank) kredytobiorca nie ponosi formalnie żadnych dodatkowych opłat z tytułu ubezpieczenia brakującej kwoty. Całość składki ubezpieczeniowej pokrywa bank, jednak możemy przypuszczać, że część tych kosztów jest niejako ukryta w podwyższonej marży. Musimy jednak mieć świadomość, że w tym przypadku spadek zadłużenia poniżej poziomu 80 proc. nie spowoduje obniżenia marży. Pamiętajmy o tym, że jeśli w umowie kredytowej nie mamy wyraźnego rozdzielnia kosztów ubezpieczenia, to nie możemy liczyć na obniżenie marży po kilku latach.
Ubezpieczenie dobrze znane kredytobiorcom
Wymagane przez banki ubezpieczenie jest stałym elementem kredytu znanym kredytobiorcom od wielu lat. Nawet w latach boomu kredytowego przed 2008 rokiem było powszechnie stosowane przez banki. Również instytucje udzielające kredytów na 110 procent wartości nieruchomości wymagały zastosowania tego zabezpieczenia. Standardowo bowiem kwota udzielonego kredytu nie mogła być wyższa niż 80 proc. wartości mieszkania, a tylko w przypadku ubezpieczenia nadwyżki możliwe było uzyskanie wyższego kredytu. Pewną ewolucję ubezpieczenie przeszło w sposobie jego naliczania. Wcześniej składka była płatna na okres 3-5 lat, a po tym czasie następowała weryfikacja stanu zadłużenia względem wartości. Jeśli kredyt ciągle był wyższy niż 80 procent, to konieczne było zapłacenia składki na kolejny okres. Aktualnie opłaty są pobierane miesięcznie i już w momencie, gdy saldo osiągnie wymagany poziom, składka przestaje być pobierana.
A może MdM?
Dla osób, które kwalifikują się do programu MdM, dopłata do wkładu własnego może zastąpić wymagany wkład własny. W zależności od liczby dzieci wysokość dopłaty może wynosić od 10 do nawet 30 proc. wartości odtworzeniowej nieruchomości. Co prawda ze względu na sposób wyliczania dopłaty umowne wartości procentowe nie zawsze odpowiadają takiej samej części ceny transakcyjnej, ale otrzymana dopłata może przynajmniej w części zapewnić pokrycie wymaganego wkładu. Niestety do wykorzystania zostały tylko środki na rok 2018, zatem z programu MdM będzie można skorzystać tylko w przypadku, gdy zapłata ostatniej transzy za mieszkania będzie miała miejsce w przyszłym roku.
Michał Krajkowski
Główny Analityk Notus Doradcy