W ostatnich czasach klienci coraz chętniej kupują mieszkanie na wynajem, traktując je jako dobrą inwestycję kapitału. Czy słusznie? Według najnowszego raportu serwisu Domiporta.pl i firmy Home Broker – tak. Wynika z niego, że średnia roczna rentowność netto z wynajmu mieszkania, przy założeniu 10,5 miesięcznego wynajmu w ciągu roku i przy uwzględnieniu podatków, waha się w granicach od 3,46 proc. do 4,1 proc. Jednocześnie rentowność netto dziesięcioletnich obligacji wynosi obecnie 2,67 proc. – jest to oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym – a rocznej lokaty bankowej – 2,08 proc.
Zakup mieszkania zawsze stanowi inwestycję – niezależnie od tego, czy sami będziemy w nim mieszkać, czy też będziemy chcieli je wynająć – a jeżeli chcemy bezpiecznie ulokować swoje oszczędności, to rynek mieszkań zdaje się być optymalnym rozwiązaniem. Zwłaszcza, że mieszkanie może samo na siebie zarabiać. Aby jednak uzyskać jak najwyższe profity z jego najmu i nie czekać na zwrot inwestycji zbyt długo, należy najpierw dobrze się zastanowić nad jego wyborem. Średnio środki zainwestowane w mieszkanie zwracają się mniej więcej po dekadzie od jego zakupu – wartość wzrostu uzależniona jest jednak od wielu czynników. W pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę lokalizację mieszkania – to podstawowy parametr przy kalkulacji opłacalności naszej przyszłej inwestycji. Według danych portalu WGN najdroższa pod względem wynajmu jest Warszawa, gdzie średnio za metr kwadratowy trzeba zapłacić 48 zł. Cena zależy w dużej mierze od lokalizacji, najwyższe czynsze dotyczą lokali w centrum: na Śródmieściu, czy Mokotowie i mogą sięgać nawet 60 zł za metr, a dużo taniej będzie w dzielnicach takich jak Bemowo, gdzie znajdziemy mieszkanie już od 33 zł za metr kwadratowy, Bielanach, czy Ursusie. W Krakowie przeciętne stawki wynoszą 37 zł za metr. Do najdroższych lokalizacji należy Krowodrza, Podgórze i Stare Miasto, do najtańszych Nowa Huta. Wyższe ceny dotyczą również mieszkań w nowym budownictwie. Dla przykładu – 42 – metrowe mieszkanie na Podgórzu kosztuje 2100 miesięcznie czynszu, a więc po 50 zł od metra. Nieco niższe stawki od krakowskich są we Wrocławiu, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi ok. 35 zł. Do najpopularniejszych dzielnic w tym mieście należą: Stare Miasto, Krzyki i Biskupin. Tańsze mieszkanie na wynajem znajdziemy natomiast w dzielnicach oddalonych od centrum takich jak: Jagodno, Brochów, czy Psie Pole. Podobnie sytuacja wygląda w Gdański, gdzie średnia również wynosi ok. 35 zł za metr, ale za mieszkanie w pobliżu centrum zapłacimy nawet 50 zł za metr. Taniej jest w Poznaniu (średnia 25 zł/metr) i Łodzi (22 – 20 zł/metr).
Sprawdzając rentowność przyszłej inwestycji musimy wziąć pod uwagę również relację stawek najmu do kosztu mieszkania – i w tym przypadku najdroższa jest Warszawa, a najtaniej mieszkanie kupimy w Łodzi lub Bydgoszczy. Mniejsze ryzyko inwestycji w mieszkanie na wynajem towarzyszy jednak tym miastom, które stanowią jednocześnie ośrodki akademickie i biznesowe. Nie warto w tym względzie kierować się wyłącznie ceną – z pewnością zapłacimy mniej za mieszkanie w odległej od centrum dzielnicy (niezależnie od miasta, które wybierzemy), ale jednocześnie uzyskamy mniejszy dochód z wynajmu, a może się zdarzyć i tak, że będziemy mieć trudność ze znalezieniem lokatorów. Zanim podejmiemy ostateczne decyzje lub skusimy się na niską cenę położonego na obrzeżach miasta lokum, zastanówmy się, jaki będzie nasz docelowy najemca. Czy chcemy wynająć mieszkanie studentom, turystom, czy raczej rodzinie z małymi dziećmi? Każda z grup docelowych ma bowiem inne priorytety, a także inne możliwości finansowe. Z każdą z nich wiążą się również inne korzyści i inne trudności.
Wybierając mieszkanie, w które zainwestujemy musimy pamiętać, iż nawet blisko siebie położone dzielnice w tym samym mieście, mogą znacznie różnić się pod względem relacji kosztu mieszkania do stawek najmu, jakie w nich obowiązują. Najdroższe są oczywiście lokale w centrum, ale dają one największą gwarancję odpowiedniego popytu na wynajem: zazwyczaj są świetnie skomunikowane i mają oczywiście najwyższy prestiż. Pytanie tylko komu będziemy chcieli to mieszkanie wynająć. Studentów, czy młodych rodzin raczej nie będzie stać na mieszkanie w ścisłym centrum. Jednak w ostatnim czasie, w miastach takich jak Kraków – atrakcyjnych turystycznie, coraz częściej możemy się spotkać z nową formą inwestowania w nieruchomość: na najem krótkoterminowy. Model ten został spopularyzowany przez portale internetowe, dające dostęp do wielu takich ofert. W apartamentach tego typu nocleg jest dużo droższy, w Warszawie koszt dla dwóch osób za jedną noc to stawki rzędu 120 – 260 zł. Z kolei trzypokojowe mieszkanie dla pięciu osób to koszt ok. 350 zł za dobę. Na największych rynkach za wynajem luksusowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 3000 – 3500 zł miesięcznie, a przeciętnie ceny najmu luksusowych mieszkań są o około 25 – 30 proc. wyższe od lokali w segmencie popularnym. Oczywiście lokale tego typu muszą posiadać odpowiedni standard – szczególnie preferowane są te apartamenty, które odznaczają się wysokim komfortem i lokalizacją w centrum. Sporym zainteresowaniem cieszą się również lokale o średnim standardzie wykończenia, ale za to z pełnym zapleczem kuchennym i sprzętem AGD. Obok większego wkładu finansowego, wynikającego z wyższych cen mieszkań w centrum – najem krótkoterminowy wymaga również większego nakładu pracy: należy znaleźć nabywców, przygotować, a następnie posprzątać mieszkanie przed przybyciem kolejnych grup.
Dużo mniej pracy generuje z pewnością stały najemca, z którym podpisujemy umowę na dłuższy czas. Tu główną grupę wynajmujących stanowią albo studenci, albo młode rodziny, których nie stać jeszcze na zakup własnego mieszkania. Mieszkanie w centrum będzie jednak dla tych grup raczej poza ich zasięgiem finansowym. Nie zainteresują się też wynajmem mieszkania w dzielnicach położonych na obrzeżach miasta, słabo skomunikowanych i bez odpowiedniej infrastruktury. Dlatego, jeśli celujemy w którąś z tych grup, lepiej poszukać odpowiedniego mieszkania w dzielnicach, gdzie zlokalizowane są ośrodki naukowe i biura. W Krakowie pośród studentów największą popularnością cieszą się albo modne dzielnice takie jak Kazimierz, Podgórze, czy Dębniki, albo te położone blisko uczelni np. Ruczaj, czy Krowodrza. Coraz częściej zdarza się też iż najemcą mieszkań są duże firmy, opłacające lokale dla swoich pracowników. Jeżeli zależy nam na takim kliencie, wówczas najlepiej zainwestować w mieszkanie na osiedlu zamkniętym w ciekawych dzielnicach, dobrze skomunikowanymi z innymi częściami miasta i z dostępem do ośrodków rekreacyjno – sportowych. Takimi miejscami są np. nowe osiedla na Krowodrzy, w Podgórzu, czy na – coraz popularniejszym – Zabłociu.
Obok lokalizacji równie duży wpływ na popyt i przychody płynące z najmu mają również parametry mieszkania, w które zainwestujemy: jego metraż, piętro na którym się znajduje, układ i funkcjonalność znajdujących się w nim pomieszczeń. Największą popularnością wśród najemców cieszą się mieszkania dwupokojowe. Mieszkanie takie można kupić w przystępnej cenie przy całkowitym metrażu lokalu wynoszącym nieco ponad trzydzieści metrów kwadratowych – uwarunkowane jest to inteligentnym rozkładem wnętrza. Takie mieszkanie będzie z całą pewnością tańsze niż mieszkanie dwupokojowe rozłożone na 60 metrach kwadratowych, ale oba z pewnością znajdą swych najemców. Równie dużą uwagę musimy zwrócić na rozplanowanie przestrzeni w mieszkaniu – unikajmy wąskich mało ustawnych pomieszczeń, słabo doświetlonych lokali i tych, które posiadają pokoje przejściowe. Na pewno nie wynajmiemy ich za taką samą stawkę jak ustawne, słoneczne mieszkanie, które nie ma problemów aranżacyjnych. Potencjalni najemcy z całą pewnością zwrócą również uwagę na standard wykończenia – tak mieszkania, jak i całego budynku, w którym się ono znajduje. Poza tym mieszkanie na wynajem to inwestycja długoletnia, dlatego w swym własnym interesie wybierajmy te, które są wykonane w solidnej technologii przy użyciu certyfikowanych materiałów. Nawet jeśli cena wiekowych mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza tych z wielkiej płyty jest dużo niższa, za kilka lat standard tych lokali będzie pozostawiał wiele do życzenia, a koszty ich eksploatacji będą dużo wyższe. Dlatego też inwestorzy chętniej kupują mieszkania bezpośrednio od deweloperów. Z jednej strony wynajmujący właśnie od mieszkań w nowym budownictwie rozpoczynają swe poszukiwania, z drugiej właściciele wykańczając zakupiony lokal mogą od razu uwzględnić oczekiwania przyszłych najemców, z zależności od tego do jakiej grupy docelowej chcą trafić ze swą ofertą.
Jak z każdą inwestycją i ta w mieszkanie na wynajem wymaga zatem przemyślanych działań. Czas zwrotu poniesionych przez nas kosztów uzależniony jest bowiem od odpowiedniej wiedzy na temat rynku nieruchomości i dokładnego przeanalizowania ofert.
Marta Maniecka