Każda inwestycja niesie z sobą określony poziom ryzyka. Na tle innych źródeł inwestowania kupno nieruchomości wydaje się być najbezpieczniejszą alternatywą dla lokat.
W czasie gdy lokaty bankowe są bardzo nisko oprocentowane, warto zastanowić się nad bezpiecznymi modelami inwestowania o wyższej stopie zwrotu. Spośród wielu instrumentów dostępnych na rynku kapitałowym wysokim stopniem bezpieczeństwa wyróżnia się inwestowanie w mieszkania na wynajem. Po pierwsze w okresach długoterminowych ceny mieszkań w Polsce rosną i nic nie zapowiada zmiany tego trendu. Szczególnie widoczne jest to w przypadku dużych miast, gdzie liczba chętnych na wynajem przekracza liczbę wolnych mieszkań.
Decydując się na inwestycję w nieruchomości, warto wybrać miasto o dodatnim przyroście mieszkańców. Do takich miast z pewnością zaliczyć należy Kraków. Z jednej strony w mieście jest około 200 tys. studentów. Większość z nich to osoby spoza miasta, które przecież w trakcie studiów muszą gdzieś mieszkać. Coraz częściej w mieszkania dla studentów inwestują ich rodzice. Jeśli pomyślimy, że w perspektywie około 5 lat, bo tyle mniej więcej trwają studia, będziemy musieli ponosić koszty wynajmu, to bardziej opłaca się wziąć kredyt hipoteczny. Po zakończeniu studiów mamy już spłacone kilka lat kredytu.
Jeśli chodzi o mieszkania dla tej grupy społecznej, to największe wzięcie mają mieszkania położone blisko centrum lub ośrodków akademickich. Dlatego atrakcyjne są tu inwestycje w kilku rejonach Krakowa, wszędzie tam, gdzie w pobliżu są uczelnie, ale też takie, gdzie zapewniony jest dojazd do centrum miasta komunikacją miejską. Studenci bardzo chętnie wynajmują mieszkania kilkupokojowe, dzieląc się kosztami na kilka osób. Pamiętajmy, że w tym przypadku konieczny jest zakup mieszkania bez pokoju przechodniego. Każdy pokój możemy oczywiście wynająć osobno, jednak z praktycznego punktu widzenia lepiej podpisać umowę z jedną osobą na całe mieszkanie, nie interesując się, ile osób de facto w nim zamieszka. Pamiętajmy, że negocjując np. z trzema osobami, za każdym razem będziemy musieli uzupełniać skład wynajmujących. Istotne jest uregulowanie kwestii wakacji. Studenci niezbyt chętnie wynajmują mieszkania w okresie przerwy w nauce.
Żeby nie stracić wynajmujących, najprostszym rozwiązaniem jest wprowadzenie wakacyjnych ulg. Bardzo często, by zachować ciągłość najmu, wynajmujący oferują darmowy wynajem na dwa miesiące. Najemcy w tym okresie płacą jedynie za czynsz do wspólnoty i za media. Dzięki takiemu rozwiązaniu unikamy przerw w wynajmie. Do kalkulacji zysków z najmu dla studentów dobrze jest przyjąć jako okres rozliczeniowy 10, a nie 12 miesięcy w roku. W ten sposób obliczone przez nas zyski będą bardziej zbliżone do rzeczywistości.
Drugą pod względem liczebności grupą społeczną są pracownicy korporacji, których w mieście jest już około 80 tys. Tu również jest sporo osób wynajmujących mieszkania. W tej grupie największym wzięciem cieszą się kawalerki, pozwalające na wysoki komfort mieszkania. Przewagą tej opcji jest fakt, że mieszkanie jest wynajmowane praktycznie przez cały rok. Zdarza się, że umowę podpisujemy bezpośrednio z firmą, która potem podnajmuje mieszkanie swojemu pracownikowi. Jeśli chodzi o lokalizacje, to zwracajmy uwagę na takie, gdzie w pobliżu jest sporo biurowców. W Krakowie nie ma jednego skondensowanego centrum biurowego, dlatego możemy przy zakupie brać pod uwagę kilka równorzędnych lokalizacji. Dla osób pracujących mniej istotna jest odległość od rynku, a ważniejsze szybkie przemieszczenie się z pracy i do pracy. Ważne, by w pobliżu było centrum handlowe i usługi.
Kalkulując zwrot z kupna mieszkania na wynajem, pamiętajmy, by do pozycji koszty dopisać konieczne wykończenie. Nawet przy najmniejszych mieszkaniach to kwota nie niższa niż kilkanaście tysięcy. Dopiero kiedy podsumujemy wszystkie przychody i odejmiemy od nich poniesione koszty, otrzymamy realną rentowność inwestycji. Szacuje się, że w przypadku mieszkań na wynajem w Krakowie wynosi ona około 4 do 6 proc.
Jarosław Knap