Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi określone zabezpieczenie (na nieruchomości) wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego (np. na wypadek niespłacenia zobowiązania przez daną osobę).
Atrakcyjność zabezpieczenia związana jest z zasadą funkcjonowania hipoteki, zgodnie z którą wierzyciel może dochodzić zaspokojenia bezpośrednio z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Hipoteką można obciążyć prawo własności nieruchomości, spółdzielcze prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego oraz wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie.
W obrocie nieruchomościami zasadniczo mamy do czynienia z hipotekami umownymi. W przypadku takiej hipoteki wierzycielem jest podmiot finansujący (np. bank), ale może to być każdy inny podmiot (np. zbywający nieruchomość), na rzecz którego ma następować płatność. Zobowiązanym do zapłaty jest przeważnie kupujący nieruchomość, który nie dokonuje jednorazowej płatności całej ceny nabycia. W tym wypadku przyszła spłata wynikająca z umowy zabezpieczana jest hipoteką na nieruchomości.
Najczęściej spotykana konfiguracja, związana z niemożliwością zapłaty całej ceny nabycia jednorazowo, prezentuje się w ten sposób, że osoba, która nabywa nieruchomość uzyskuje pożyczkę lub kredyt w instytucji finansującej (np. w banku), a osoba zbywająca nieruchomość (deweloper lub właściciel mieszkania) otrzymują od instytucji finansującej zapłatę całej ceny właściwej dla nieruchomości. Wierzytelność, określona umową pożyczki lub kredytu, zabezpieczona jest w tym wypadku hipoteką na nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza więc przyszłą spłatę należności związanej z udzielonym kredytem lub pożyczką. W tym przykładzie właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na obciążenie swojej nieruchomości hipoteką.
Według ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyróżniamy również hipoteki przymusowe, które stanowią rodzaj środka prowadzącego do zabezpieczenia możliwości dochodzenia roszczenia stwierdzonego w tytule egzekucyjnym. Hipoteka przymusowa nie powstaje jednak z mocy ustawy, czy też na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości. W przypadku hipoteki przymusowej podstawą do wpisu w księdze wieczystej mogą być m.in. postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, tytuł wykonawczy, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna (chociażby nieostateczna) czy też zarządzenie zabezpieczenia. Ustanowienie hipoteki przymusowej następuje na wniosek wierzyciela wymienionego w klauzuli wykonalności na wydanym na jego rzecz tytule egzekucyjnym. Hipoteka powstaje więc niezależnie od woli właściciela nieruchomości obciążanej.
Co istotne, z praktycznego punktu widzenia, hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości (tj. nie powstaje np. z momentem zawarcia określonej umowy, złożenia odpowiedniego oświadczenia lub nadania odpowiedniej klauzuli wykonalności), a wygasa po spłaceniu zobowiązania.
W obrocie prawnym możemy spotkać się także z innymi, szczególnymi rodzajami hipotek. Jedną z nich jest hipoteka łączna, która obciąża kilka nieruchomości. Pozwala ona wierzycielowi żądać zaspokojenia z dowolnie wybranej – zabezpieczonej – nieruchomości, według jego własnego uznania. Hipoteka łączna ma za zadanie ułatwienie (a w szczególności obniżenie kosztów) zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej (ale też większej) liczby osób. Hipoteka łączna powstaje także na nowopowstałych nieruchomościach w przypadku podziału jednej nieruchomości, która przed podziałem pozostawała obciążona hipoteką.
Dla porządku należy także wspomnieć o nietypowej hipotece wykonywanej na wierzytelności hipotecznej (tzw. subintabulat). Hipoteka ta, to zabezpieczenie wierzytelności poprzez obciążenie hipoteką innej wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Wierzyciel uprawniony z tytułu subintabulatu może domagać się zapłaty własnej wierzytelności bezpośrednio od właściciela nieruchomości z pominięciem wierzyciela wierzytelności hipotecznej (wierzyciela pierwszej hipoteki, tzw. wierzyciela intabulowanego). Właściciel nieruchomości ma w przypadku egzekucji obowiązek zapłaty długu hipotecznego – zamiast swojemu pierwotnemu wierzycielowi hipotecznemu – właśnie wierzycielowi uprawnionemu z tytułu subintabulatu.
W obrocie prawnym możemy spotkać także hipoteki kaucyjne. W związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteki kaucyjne ustanawiane były do 23 lutego 2011 roku (tj. obecne przepisy nie przewidują możliwości ich ustanowienia). Hipoteka kaucyjna charakteryzuje się tym, że zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznaczało się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Wspomnienie o tym szczególnym rodzaju hipoteki pozostaje o tyle istotne, że do dnia dzisiejszego w wielu księgach wieczystych pozostały wpisane hipoteki kaucyjne ustanowione według dawnych przepisów.
Dla wszystkich opisanych hipotek wspólna zostaje zasada zaspokojenia wierzyciela, który – jak opisano powyżej – może dochodzić zaspokojenia bezpośrednio z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. W sytuacji niewykonania zobowiązania przez dłużnika, zaspokojenie następuje w toku postępowania egzekucyjnego, a wiec wierzyciel nie może automatycznie (przed przeprowadzeniem określonego postępowania sądowego) przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką.
Powyższy – wyłącznie skrótowy – opis, wskazujący na istnienie różnych rodzajów hipoteki, pozwala zobrazować niejednolitość zasad, związanych z ustanawianiem hipotek czy też ich zakresem. W obrocie prawnym możemy wyróżnić różnego rodzaju hipoteki, a ich rozpoznanie pozwala na dokonanie obiektywnej oceny przy badaniu stanu prawnego nabywanej nieruchomości. Z tego też powodu warto, przy okazji nabywania nieruchomości obciążonej hipoteką, zweryfikować z jakiego rodzaju zabezpieczeniem hipotecznym mamy do czynienia. Jednocześnie, w przypadku konieczności obciążenia własnej nieruchomości hipoteką, należy mieć na uwadze możliwość dokonania zabezpieczenia np. na kliku nieruchomościach, co w wielu przypadkach otwiera drogę do osiągnięcia właściwego zakresu zabezpieczenia, wymaganego np. podczas ubiegania się o finansowanie banku.
Nie należy się również obawiać hipoteki, o ile poziom zabezpieczenia nie jest nadmierny, a spłata zobowiązania zabezpieczonego hipoteką będzie realizowana. Mając jednak na uwadze sposób zabezpieczenia – pozwalający na zaspokojenie roszczenia bezpośrednio z nieruchomości – podczas nabywania nieruchomości obciążonej konieczny jest najwyższy poziom ostrożności przy dokonywaniu oceny jej stanu prawnego.
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl