Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt
Krakowska Giełda Mieszkań

Krakowska Giełda Mieszkań

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Aktualności

Szukaj określonych funkcjonalności

Hipoteka na nieruchomości – czy należy się jej obawiać?

By

Nowe Mieszkania Kraków

Posted in Niezbędnik Kupującego On wrz 22, 2015

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi określone zabezpieczenie (na nieruchomości) wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego (np. na wypadek niespłacenia zobowiązania przez daną osobę).

Atrakcyjność zabezpieczenia związana jest z zasadą funkcjonowania hipoteki, zgodnie z którą wierzyciel może dochodzić zaspokojenia bezpośrednio z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Hipoteką można obciążyć prawo własności nieruchomości, spółdzielcze prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego oraz wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie.

W obrocie nieruchomościami zasadniczo mamy do czynienia z hipotekami umownymi. W przypadku takiej hipoteki wierzycielem jest podmiot finansujący (np. bank), ale może to być każdy inny podmiot (np. zbywający nieruchomość), na rzecz którego ma następować płatność. Zobowiązanym do zapłaty jest przeważnie kupujący nieruchomość, który nie dokonuje jednorazowej płatności całej ceny nabycia. W tym wypadku przyszła spłata wynikająca z umowy zabezpieczana jest hipoteką na nieruchomości.
Najczęściej spotykana konfiguracja, związana z niemożliwością zapłaty całej ceny nabycia jednorazowo, prezentuje się w ten sposób, że osoba, która nabywa nieruchomość uzyskuje pożyczkę lub kredyt w instytucji finansującej (np. w banku), a osoba zbywająca nieruchomość (deweloper lub właściciel mieszkania) otrzymują od instytucji finansującej zapłatę całej ceny właściwej dla nieruchomości. Wierzytelność, określona umową pożyczki lub kredytu, zabezpieczona jest w tym wypadku hipoteką na nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza więc przyszłą spłatę należności związanej z udzielonym kredytem lub pożyczką. W tym przykładzie właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na obciążenie swojej nieruchomości hipoteką.

Według ustawy o księgach wieczystych i hipotece wyróżniamy również hipoteki przymusowe, które stanowią rodzaj środka prowadzącego do zabezpieczenia możliwości dochodzenia roszczenia stwierdzonego w tytule egzekucyjnym. Hipoteka przymusowa nie powstaje jednak z mocy ustawy, czy też na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości. W przypadku hipoteki przymusowej podstawą do wpisu w księdze wieczystej mogą być m.in. postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, tytuł wykonawczy, postanowienie prokuratora, decyzja administracyjna (chociażby nieostateczna) czy też zarządzenie zabezpieczenia. Ustanowienie hipoteki przymusowej następuje na wniosek wierzyciela wymienionego w klauzuli wykonalności na wydanym na jego rzecz tytule egzekucyjnym. Hipoteka powstaje więc niezależnie od woli właściciela nieruchomości obciążanej.

Co istotne, z praktycznego punktu widzenia, hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości (tj. nie powstaje np. z momentem zawarcia określonej umowy, złożenia odpowiedniego oświadczenia lub nadania odpowiedniej klauzuli wykonalności), a wygasa po spłaceniu zobowiązania.

W obrocie prawnym możemy spotkać się także z innymi, szczególnymi rodzajami hipotek. Jedną z nich jest hipoteka łączna, która obciąża kilka nieruchomości. Pozwala ona wierzycielowi żądać zaspokojenia z dowolnie wybranej – zabezpieczonej – nieruchomości, według jego własnego uznania. Hipoteka łączna ma za zadanie ułatwienie (a w szczególności obniżenie kosztów) zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej (ale też większej) liczby osób. Hipoteka łączna powstaje także na nowopowstałych nieruchomościach w przypadku podziału jednej nieruchomości, która przed podziałem pozostawała obciążona hipoteką.
Dla porządku należy także wspomnieć o nietypowej hipotece wykonywanej na wierzytelności hipotecznej (tzw. subintabulat). Hipoteka ta, to zabezpieczenie wierzytelności poprzez obciążenie hipoteką innej wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie. Wierzyciel uprawniony z tytułu subintabulatu może domagać się zapłaty własnej wierzytelności bezpośrednio od właściciela nieruchomości z pominięciem wierzyciela wierzytelności hipotecznej (wierzyciela pierwszej hipoteki, tzw. wierzyciela intabulowanego). Właściciel nieruchomości ma w przypadku egzekucji obowiązek zapłaty długu hipotecznego – zamiast swojemu pierwotnemu wierzycielowi hipotecznemu – właśnie wierzycielowi uprawnionemu z tytułu subintabulatu.

W obrocie prawnym możemy spotkać także hipoteki kaucyjne. W związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteki kaucyjne ustanawiane były do 23 lutego 2011 roku (tj. obecne przepisy nie przewidują możliwości ich ustanowienia). Hipoteka kaucyjna charakteryzuje się tym, że zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznaczało się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Wspomnienie o tym szczególnym rodzaju hipoteki pozostaje o tyle istotne, że do dnia dzisiejszego w wielu księgach wieczystych pozostały wpisane hipoteki kaucyjne ustanowione według dawnych przepisów.

Dla wszystkich opisanych hipotek wspólna zostaje zasada zaspokojenia wierzyciela, który – jak opisano powyżej – może dochodzić zaspokojenia bezpośrednio z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. W sytuacji niewykonania zobowiązania przez dłużnika, zaspokojenie następuje w toku postępowania egzekucyjnego, a wiec wierzyciel nie może automatycznie (przed przeprowadzeniem określonego postępowania sądowego) przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką.

Powyższy – wyłącznie skrótowy – opis, wskazujący na istnienie różnych rodzajów hipoteki, pozwala zobrazować niejednolitość zasad, związanych z ustanawianiem hipotek czy też ich zakresem. W obrocie prawnym możemy wyróżnić różnego rodzaju hipoteki, a ich rozpoznanie pozwala na dokonanie obiektywnej oceny przy badaniu stanu prawnego nabywanej nieruchomości. Z tego też powodu warto, przy okazji nabywania nieruchomości obciążonej hipoteką, zweryfikować z jakiego rodzaju zabezpieczeniem hipotecznym mamy do czynienia. Jednocześnie, w przypadku konieczności obciążenia własnej nieruchomości hipoteką, należy mieć na uwadze możliwość dokonania zabezpieczenia np. na kliku nieruchomościach, co w wielu przypadkach otwiera drogę do osiągnięcia właściwego zakresu zabezpieczenia, wymaganego np. podczas ubiegania się o finansowanie banku.

Nie należy się również obawiać hipoteki, o ile poziom zabezpieczenia nie jest nadmierny, a spłata zobowiązania zabezpieczonego hipoteką będzie realizowana. Mając jednak na uwadze sposób zabezpieczenia – pozwalający na zaspokojenie roszczenia bezpośrednio z nieruchomości – podczas nabywania nieruchomości obciążonej konieczny jest najwyższy poziom ostrożności przy dokonywaniu oceny jej stanu prawnego.

Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl

Excellent3
Wyróżnione
View Property

Apartamenty Maestro AWIM

Inwestycja mieszkaniowa w Nowym Bieżanowie.

Pokoje
1
Powierzchnia
30
W przygotowaniu

zapytaj o cenę

Skontaktuj sie z nami

Krakowska Grupa Multimedialna Jarosław Knap Rybitwy 36, 30-722 Kraków

+48 504 295 032

nieruchomosci@kgm.pl

Polub nas na Facebooku!

Facebook Pagelike Widget

Menu

  • Mapa Inwestycji
  • Aktualności
  • Niezbędnik Kupującego
  • Design
  • Deweloperzy
  • Moje oferty
  • Kontakt

Ostatnie wpisy

  • V Krakowskie Forum Dialogu – Miasto do rozmowy
  • Mieszkania idealne dla Rodzin
  • Konferencja | Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego
  • Wykorzystaj okazje rynkowe
  • Excellent Realizacje Pod Klucz zaprasza do Filharmonii

Copyright © 2014-2022 KGM | Polityka prywatności

Owning a home is a keystone of wealth… both financial affluence and emotional security.

Suze Orman
21st maj 2025 środa!
Krakowska Giełda Mieszkań
  • Login
Forget Password?

Szanujemy Twoją Prywatność
Aby zapewnić jak najlepsze wrażenia, korzystamy z technologii, takich jak pliki cookie, do przechowywania i/lub uzyskiwania dostępu do informacji o urządzeniu. Nasi zaufani partnerzy zbierają dane i używają plików cookie do personalizacji reklam i mierzenia ich skuteczności a pliki cookie mogą być wykorzystywane do spersonalizowanych jak i niespersonalizowanych reklam. Używając przycisku Akceptuję wyrażasz zgodę na korzystanie z technologii takich jak cookie przez nas i naszych zaufanych partnerów. Szanując Twoją prywatność szczegółowe informacje na ten temat zawarliśmy w Polityce Prywatności i Polityce Plików Cookies. W każdej chwili możesz zmienić swoje preferencje używając przycisku Zobacz preferencje.
Funkcjonalne Zawsze aktywne
Przechowywanie lub dostęp do danych technicznych jest ściśle konieczny do uzasadnionego celu umożliwienia korzystania z konkretnej usługi wyraźnie żądanej przez subskrybenta lub użytkownika, lub wyłącznie w celu przeprowadzenia transmisji komunikatu przez sieć łączności elektronicznej.
Preferencje
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest niezbędny do uzasadnionego celu przechowywania preferencji, o które nie prosi subskrybent lub użytkownik.
Statystyka
Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do celów statystycznych. Przechowywanie techniczne lub dostęp, który jest używany wyłącznie do anonimowych celów statystycznych. Bez wezwania do sądu, dobrowolnego podporządkowania się dostawcy usług internetowych lub dodatkowych zapisów od strony trzeciej, informacje przechowywane lub pobierane wyłącznie w tym celu zwykle nie mogą być wykorzystywane do identyfikacji użytkownika.
Marketing
Przechowywanie lub dostęp techniczny jest wymagany do tworzenia profili użytkowników w celu wysyłania reklam lub śledzenia użytkownika na stronie internetowej lub na kilku stronach internetowych w podobnych celach marketingowych.
Zarządzaj opcjami Zarządzaj serwisami Zarządzaj {vendor_count} dostawcami Przeczytaj więcej o tych celach
Zobacz preferencje
{title} {title} {title}