„Pasja, wyjątkowość inwestycji i sprawdzony zespół to nasze największe atuty” – o inwestycjach na krakowskim rynku nieruchomości rozmawiamy z Maciejem Trzmielewskim, właścicielem i Prezesem Zarządu spółki Imperial Capital.
Pierwszy etap inwestycji Imperial Stawowa Residence sprzedaje się błyskawicznie. Uruchomili Państwo etap drugi. Jaki jest harmonogram całej inwestycji?
Sprzedaliśmy już połowę mieszkań w pierwszym etapie. Potwierdza to słuszność naszych założeń przyjętych w trakcie opracowania koncepcji osiedla. Osoby podejmujące decyzję o kupnie mieszkania w inwestycji Imperial Stawowa Residence potwierdziły tym samym trafność zarówno architektury, opracowanych przez nas rozkładów mieszkań, jak i zaproponowanych cen. Akceptacja klientów to nagroda dla wszystkich, którzy uczestniczyli w procesie przygotowania projektu, również osobiście dla mnie. Z początkiem lutego rozpoczęliśmy sprzedaż drugiego etapu, a po drugiej stronie ulicy trwa już budowa etapu trzeciego, którego sprzedaży jeszcze nie rozpoczęliśmy, aż do momentu osiągnięcia założonych poziomów sprzedaży w etapie pierwszym oraz drugim.
Jak rozumiem, założenia dla całej inwestycji będą podobne jak dla etapu pierwszego?
Powielamy pod kątem architektonicznym pierwszy i drugi etap. Nadal dominowały będą duże, słoneczne przeszklenia. Naszą ambicją jest tworzenie inwestycji o podwyższonym standardzie. W każdym budynku jest winda, są duże tarasy i wysokiej klasy detale architektoniczne. Jest to osiedle o kameralnej zabudowie doskonale wpisujące się w kontekst otoczenia. Bardzo uważnie wsłuchiwaliśmy się w potrzeby i oczekiwania klientów i wiemy, że właśnie tego oczekują. W nowym etapie zaoferujemy głównie mieszkania trzypokojowe o powierzchni od 50 do 60 m2. Udało nam się utrzymać wysoki wskaźnik miejsc postojowych i wyniesie on 1,2 miejsca na mieszkanie.
W przygotowaniu jest kolejna Państwa inwestycja. Wiadomo jedynie, że zostanie zlokalizowana w Bronowicach Małych. Czy może Pan już zdradzić jakieś szczegóły?
Inwestycja zostanie usytuowana w miejscu zupełnie wyjątkowym, zarówno jeśli chodzi o kontekst historyczny, jak i odniesienia do literatury i malarstwa. Powiem tylko tyle, że jest to teren, który opisywał swoimi dziełami Stanisław Wyspiański. Miejsce zupełnie dziewicze, bo jeszcze żadna inwestycja deweloperska tam nie powstała. Lokalizacja znajduje się właściwie na granicy parku krajobrazowego. Obok mamy lasy i zieleń. Miejsce stanowi idealną równowagę między bliskością natury i ogromnej ilości zieleni a bliskością centrum miasta, szlaków komunikacyjnych czy centrów handlowych. Inwestycja będzie absolutnie unikatowa w skali całego Krakowa. Zaprojektowaliśmy bardzo kameralną zabudowę. Od strony formalnej będzie to zabudowa bliźniacza z podziałem na mieszkania. W każdym bliźniaku będą dwa dwupoziomowe mieszkania o powierzchni około 65 m2.
Do dolnych apartamentów dodany zostanie duży ogród, a do górnych duże, kilkunastometrowe tarasy. Wszystkie budynki będą miały południową orientację z dużymi przeszkleniami, a budowane będą w osi wschód – zachód. Inwestycja będzie składała się z kilku etapów, w pierwszym powstanie 56 mieszkań. Zachowamy w tej inwestycji jeszcze wyższy niż dotychczas wskaźnik miejsc parkingowych – wyniesie on 1,5 miejsca, a każde mieszkanie będzie miało oddzielny podziemny garaż. Mam nadzieję, że uda nam się wprowadzić ten produkt na rynek już na przełomie marca i kwietnia.
Obie Państwa inwestycje zostały zlokalizowane w Bronowicach. Jakie są auty tej lokalizacji?
Do Bronowic mam duży sentyment, bo tu się wychowałem i znam wspaniałe atuty tego rejonu od wielu lat. Patrząc czysto inwestycyjnie na tę lokalizację, uważam, że głównym atutem Bronowic jest z jednej strony bliska odległość od centrum i świetne połączenia komunikacyjne, a z drugiej strony bliskość terenów zielonych, parków i lasów. Bronowice leżą bardzo blisko autostrady i lotniska w Balicach. Inwestycje w tej okolicy niewątpliwie pobudziła budowa układu komunikacyjnego przy ulicy Jasnogórskiej i Armii Krajowej. Dodatkową atrakcją jest planowana linia tramwajowa. Ma ona powstać do 2020 roku i docelowo będzie sięgać Galerii Bronowickiej. Bodźcem było też powstanie centrów handlowych, takich jak: Galeria Bronowice, IKEA, Castorama czy OBI. To zachęca ludzi do zamieszkania w tej okolicy.
W misji Imperial Capital widać spójność celów i wizji rozwoju.
Najważniejsze dwie cechy wszystkich naszych inwestycji to wyjątkowość i unikalność. Mam tu na myśli zarówno nasze inwestycje mieszkaniowe, jak i biurowe. Wyróżnikami naszych inwestycji mieszkaniowych są m.in. duże przeszklenia i tarasy, czyli komfort i dobre doświetlenie pomieszczeń. Wszystkie inwestycje będą łączyły pewne charakterystyczne dla Imperial Capital detale, chociażby w częściach wspólnych czy zagospodarowaniu terenu. Chciałbym, aby na pierwszy rzut oka można było rozpoznać, że to właśnie inwestycja Imperial. Ponadto dbamy o wystarczającą ilość miejsc parkingowych – w inwestycji Imperial Stawowa Residence to wartość 1,2, a w najnowszej realizacji wyniesie ona 1,5 miejsca na mieszkanie. Te cechy zostaną zachowane przy każdej naszej następnej realizacji. Wierzymy w to, że wyjątkowość i komfort są w cenie i dzięki temu będziemy mieli atrakcyjny produkt dla naszych klientów. Jest to też wartość dla naszej firmy, bowiem lepszy produkt nawet w gorszym okresie koniunktury będzie miał lepszą możliwość dobrego przyjęcia przez kupujących. Ogólnie chcemy w każdej inwestycji plasować się wyżej niż konkurencja pod względem jakości i standardu. Nie chcemy rywalizować tylko ceną. Jeżeli ktoś szuka absolutnie najniższej ceny w okolicy, wybierze inną ofertę. My chcemy zdecydowanie wygrywać stosunkiem ceny do jakości. Wielu klientów oczekuje czegoś więcej niż tylko metrów kwadratowych. Klienci chcą jakości, unikalności, architektury przyjaznej i przyjemnej dla oka, przemyślanych rozwiązań i efektywnie zaplanowanej powierzchni. To wszystko otrzymają w inwestycjach Imperial, których będzie systematycznie pojawiać się coraz więcej.
Budownictwo mieszkaniowe to tylko część projektów realizowanych przez Imperial Capital. Równolegle inwestują Państwo w segment biurowy.
Jesteśmy blisko etapu zamknięcia pierwszej inwestycji biurowej, czyli Imperial Business Center usytuowanego przy skrzyżowaniu ulic Wadowickiej i Rzemieślniczej. Pozostała tylko do wykonania elewacja i iluminacja. Iluminacja tego biurowca będzie kolejnym wyróżnikiem naszej firmy. Będzie wyjątkowa. Będzie to drugi budynek w Polsce posiadający tak oryginalne i wyjątkowe podświetlenia. Pierwszy to siedziba Lotosu w Gdańsku. Chcemy, by ta iluminacja podkreślała wartość naszej marki. W przyszłości w biurowcu znajdzie się na ostatniej kondygnacji siedziba naszej firmy. Planuję realizację nowego biurowca, który również będzie znajdował się w południowej części Krakowa. Jesteśmy teraz w trakcie pozyskiwania wymaganych zezwoleń. Będzie to obiekt prawie trzykrotnie większy – 12 500 m2 GLA powierzchni. Jednym z wyróżników będzie ogólnodostępny taras na dachu. Znajdzie się w nim miejsce na minipark i strefę rekreacyjną. Inwestycja będzie kolejnym dużym, ambitnym krokiem w rozwoju firmy, pokazującym drzemiący w nas potencjał i gigantyczną ochotę na rozwój oraz realizację kolejnych inwestycji. Podejmując decyzję o zaangażowaniu się w budowę kolejnego biurowca, oczywiście wziąłem pod uwagę rekordową ilość powstających nowych biurowców w Krakowie. Natomiast w dalszym ciągu popyt nadąża za podażą. Historia europejskich, podobnych do Krakowa miast pokazuje, że mamy jeszcze przestrzeń do rozwoju na tej płaszczyźnie. Topowe lokalizacje, takie jak nasza, w dalszym ciągu będą cieszyły się zainteresowaniem najemców. W niedługiej perspektywie sytuację na rynku negatywnie mogą odczuć budynki stare, gorzej zlokalizowane, z których najemcy mogą rezygnować, przenosząc się do nowszych biurowców.
Imperial Capital rozwija się w sposób dynamiczny i konsekwentny. Jakie są najbliższe zamierzenia firmy. Jak ocenia Pan rynek nieruchomości w Polsce?
Miło mi, że zostaje to zauważone. Biznes jest moją pasją. Sprawia mi ogromną przyjemność i dostarcza mnóstwo satysfakcji. Posiadam duszę sportowca, dlatego biznes traktuję poniekąd jak dyscyplinę sportu, stąd cały czas odczuwam potrzebę osiągania, rozwoju i budowania coraz większej wartości firmy. Jako właściciel i prezes spółki chcę jak najdalej wypłynąć na fali aktualnej koniunktury. To nadal świetny czas na inwestycje i chcę to maksymalnie wykorzystać. Oczywiście cały czas pamiętam o istniejących na rynku zagrożeniach. Rynek jest nieprzewidywalny i pełen pułapek. Zawsze trzeba analizować ryzyka, tworzyć negatywne scenariusze, aby się do nich przygotować. Gorsze czasy z pewnością nadejdą. Wygra ten, kto będzie przygotowany i zastosuje efektywne strategie. Już dziś mam rozwiązania, które zastosuję w przypadku ich nadejścia. Główne ryzyka mogą płynąć z rynku finansowego. Przede wszystkim nabrzmiały rynek amerykański w przypadku tąpnięcia będzie miał odczuwalny wpływ na branżę nieruchomości w Polsce. Tego obawiam się najbardziej. Ponadto czynnikiem chłodzącym rynek będzie wzrost stóp procentowych. Nie wywoła to tsunami, ale wzrost kwartalny stóp procentowych na poziomie 0,25 proc. w perspektywie roku lub dwóch może ograniczyć popyt o 10–15 proc. Istotne jest podejście banków do finansowania inwestycji deweloperskich, ponieważ zwiększają one konieczność zaangażowania finansowego deweloperów. KNF również wprowadza coraz to bardziej restrykcyjne ograniczenia. Rosną ceny działek, rośnie cena robocizny, na to nakłada się gigantyczna podaż ze strony deweloperów. To wszystko trzeba skalkulować i prognozować już dzisiaj. Jedno jest pewne, wszystkie wymienione czynniki stwarzają presję na wzrost cen mieszkań, co z mojej perspektywy wydaje się nieuniknione. Przewiduję w perspektywie dwóch lat ochłodzenie popytu o 15–25 proc., a w przypadku kryzysu na amerykańskim rynku finansowym dotkliwszych jego konsekwencji. Będąc świadomym rynku, na którym mamy szczęście funkcjonować, mam głowę podniesioną wysoko, ale twardo stąpam po ziemi. Zachowuję równowagę pomiędzy wizją rozwoju i sceptycznym podejściem do rzeczywistości ekonomicznej. Oczywiście będziemy nadal realizować kolejne inwestycje, dywersyfikując ryzyko pomiędzy rynek biurowy i mieszkaniowy. Aktualnie pracuję nad przygotowaniem nowych inwestycji o wielkości około 20 000 m2 PUM powierzchni mieszkalnej i 12 500 powierzchni GLA, czyli powierzchni biurowej do wynajmu. W tym roku przekroczymy poziom 100 mln zł wartości zrealizowanych nieruchomości, a przy pozytywnym zakończeniu inwestycji, które aktualnie są w przygotowaniu, w latach 2019–2020 powinniśmy osiągnąć poziom ponad 300 mln zł.
Rozmawiał: Jarosław Knap