Jak wynika z ubiegłorocznego raportu „Global Office Forecast”, na światowych rynkach nieruchomości biurowych panuje obecnie prawdziwa hossa.
Opublikowany przez Cushman & Wakefield raport uwzględniający podaż, popyt oraz prognozy wysokości czynszów w ponad 100 miastach na całym świecie zakłada m.in., iż do końca 2019 r. rynek nieruchomości biurowych wzbogaci się o blisko 65 mln m2 nowych powierzchni. To w sumie tyle, ile obecnie wynoszą zasoby biurowe Singapuru, Szanghaju, Waszyngtonu, Dallas i Londynu.
Zgodnie z danymi płynącymi z rynku wzrost popytu na nieruchomości biurowe związany jest z dobrą formą światowej gospodarki i niskimi stopami procentowymi. Dzięki temu deweloperzy inwestujący w projekty budynków biurowych wysokiej jakości mogą liczyć obecnie na zwrot z inwestycji nawet wówczas, kiedy współczynnik powierzchni niewynajętej jest na wysokim poziomie. Kluczowa jest tu kwestia wysokiej jakości przygotowywanych projektów budynków biurowych. Nowoczesne powierzchnie biurowe wysokiej jakości dużo szybciej znajdują najemców niż starsze budynki klasy B lub C.
Obecnie prężnie działające firmy poszukują biur znajdujących się w znakomitej lokalizacji oraz o odpowiednio zaplanowanych wnętrzach. Nowoczesny biurowiec powinien oferować nie tylko wygodne miejsce do pracy, ale i przestrzeń do odpoczynku, relaksu czy spożycia posiłku.
Coraz większą wagę przywiązuje się do funkcjonalności projektów biurowych, dobrze komponującej się z otoczeniem architektury oraz zastosowania zaawansowanych rozwiązań proekologicznych.
Według prognoz „Global Office Forecast” najbardziej dynamiczny rozwój czeka w najbliższym czasie region Azji i Pacyfiku, gdzie powstanie blisko 60procent nowej podaży w ujęciu globalnym. Nowe biurowce powstaną przede wszystkim w pięciu najaktywniejszych rynkach w regionie, tj.: w Pekinie, Shenzhen, Szanghaju, Manili i w Bengaluru. Spośród tych pięciu miast globalnym liderem – zarówno pod względem podaży, jak i popytu powierzchni biurowych – będzie Pekin.
Równie dynamiczny rozwój cechuje obecnie region Ameryki Południowej i Północnej, choć – jak przewidują eksperci – w najbliższym czasie rynki te czeka nieznaczne spowolnienie. Mimo to w kolejnych latach w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i krajach Ameryki Łacińskiej powstawać będą kolejne powierzchnie biurowe, co może skutkować przewagą podaży nad popytem.
Wolniejsze tempo rozwoju cechuje rynki europejskie, spośród których do kluczowych w branży nieruchomości biurowych należą te w Paryżu, Londynie i Brukseli. One też w najbliższych dwóch latach znaleźć się mają w najwyższej fazie cyklu aktywności deweloperskiej. Choć – jak wskazują eksperci – w związku z negocjacjami dotyczącymi wyjścia Wielkiej Brytanii z UE niektórzy deweloperzy mogą nieco zwolnić tempo realizacji swoich projektów. Obok Paryża, Londynu i Brukseli znacząco wzrośnie liczba nowych inwestycji oddanych do użytku także w Stambule, Kopenhadze, Wiedniu i Dublinie. Z kolei czynsze za wynajem powierzchni biurowych najszybciej mają rosnąć w Madrycie, Berlinie i Sztokholmie. Dynamiczny wzrost czynszów może mieć miejsce także we Frankfurcie, Mediolanie i Budapeszcie.
W ujęciu globalnym – zgodnie z raportem CBRE „Global Prime Office Occupancy Costs” – najwyższe stawki najmu powierzchni biurowych odnotowują miasta: Hong Kong, Pekin, Londyn oraz Nowy Jork. Z kolei najszybciej ceny czynszów rosły na rynkach europejskich, co związane było głównie z ograniczoną podażą. Na czele rankingu pod tym względem znalazł się Belfast z aż 25-procentowym wzrostem cen w skali roku. Warszawski rynek znalazł się na 78. miejscu w rankingu najdroższych lokalizacji biurowych na świecie. Polski rynek biurowy wciąż się rozwija, a nowe obiekty stosunkowo szybko znajdują swoich najemców.
Na rozwój naszego rodzimego rynku nieruchomości biurowych wpływa fakt, że Polska cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów wśród państw Europy Środkowo-Wschodniej. W 2016 r. aktywność inwestycyjna w Polsce wzrosła o 5 procent, a na naszym rynku inwestorzy zagraniczni ulokowali niemal połowę kapitału przypadającego w ubiegłym roku na cały region (ok. 5,2 mld euro). Te dobre wyniki z rynku inwestycyjnego przekładają się na kondycję sektora nieruchomości biurowych. Polska bowiem wciąż jest postrzegana jako atrakcyjna lokalizacja dla wielu firm, zwłaszcza tych z branży nowoczesnych usług dla biznesu, stanowiąc jedną z wiodących lokalizacji dla sektora BSS. W naszym kraju działa już ok. 1000 centrów BPO/SSC3. Początkowo sektor nowoczesnych usług biznesowych rozwijał się przede wszystkim w dużych aglomeracjach. Obecnie zauważyć możemy jego rozwój także w mniejszych miejscowościach. Sprzyjają temu dostępność wykwalifikowanej kadry oraz odpowiednia powierzchnia biurowa. Jak wynika z raportu, rok 2016 cechowała wyjątkowo rekordowa podaż w zakresie nowych biurowców, co jednak nie wpłynęło na wydłużenie się czasu pozyskania najemców.
Jak pokazuje światowy ranking „Tholons Top 100 Outsourcing Destinations 2016”, spośród polskich miast to Kraków stanowi najlepszą lokalizację biznesową. W rankingu tym stolica Małopolski zajęła 9. miejsce, wyprzedzając Warszawę
(25. miejsce) i Wrocław (58. miejsce).
W 2016 r. w Krakowie prowadzono budowę licznych inwestycji biurowych. Po ich ukończeniu zasoby powierzchni biurowych wzrosną o ponad 340 600 m2. Przeważająca część tych inwestycji ukończona zostanie jeszcze w tym roku, a to oznacza, że podaż powierzchni biurowych przekroczy granicę 1 mln m2. Mimo tak dużej podaży zainteresowanie najemców nie słabnie. Dowodem na to jest chociażby duża liczba transakcji najmu typu pre-let zawieranych przez międzynarodowe firmy. Zainteresowane lokalizacją w Krakowie są zarówno te przedsiębiorstwa, które otwierają w Polsce swój pierwszy oddział, jak i te, które w związku z rozwojem swej działalności poszukują dodatkowej przestrzeni. Tylko w ubiegłym roku swoje biura w stolicy Małopolski otworzyły m.in.: szwajcarska grupa ubezpieczeniowa Zurich Insurance Group, linia lotnicza Cathay Pacific i amerykańska firma Uber.
Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe generują w Krakowie przede wszystkim firmy związane z sektorem nowoczesnych usług dla biznesu. Stolica Małopolski stanowi bowiem jeden z ważniejszych ośrodków tego typu usług w Europie Środkowo-Wschodniej. Zgodnie z danymi Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ASBL) w 2016 r. w Krakowie działało 138 centrów BPO, SSC, IT, R&D.
Tym, co przyciąga międzynarodowe korporacje do Krakowa, jest łatwa dostępność wysoko wykwalifikowanej kadry oraz dogodna infrastruktura z bogatą ofertą powierzchni biurowych. Co istotne, krakowscy deweloperzy często realizują projekty wieloetapowo. Daje to najemcom możliwość wynajęcia dodatkowej przestrzeni, gdy wraz z rozwojem firmy zwiększa się liczba jej pracowników.
Do lokalizacji preferowanych pod projekty nieruchomości biurowych należą przede wszystkim te, w których dostępne są tereny inwestycyjne i które cechuje rozwinięta infrastruktura komunikacyjna. Szczególnym zainteresowaniem deweloperów cieszą się zwłaszcza Prądnik Czerwony, Podgórze, Grzegórzki oraz – coraz częściej – Czyżyny i Dębniki, które cechuje dość duża ilość niezagospodarowanych jeszcze terenów. Realizowane projekty biurowe często zlokalizowane są w obszarach położonych przy głównych arteriach, dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta i ułatwiających dojazd do tras wylotowych.
Aby utrzymać wysokie zainteresowanie inwestorów, niezbędne są inwestycje infrastrukturalne prowadzone w Krakowie lub poza jego granicami, wpływające na podniesienie komfortu poruszania się po mieście i funkcjonowania w nim. Nie bez znaczenia są zatem projekty realizowane przez PKP, takie jak budowa łącznicy kolejowej Kraków Zabłocie – Kraków Krzemionki czy modernizacja odcinka Kraków Mydlniki – Kraków Główny Towarowy. Ich realizacja z pewnością usprawni transport kolejowy w obrębie i samego miasta, i całego regionu. Kluczowa jest również rozbudowa i modernizacja terminalu pasażerskiego na lotnisku Kraków Airport, dzięki którym powierzchnia obiektu zwiększyła się czterokrotnie, a przepustowość terminalu wyniesie nawet 8 mln pasażerów.
Kolejne inwestycje, takie jak rozbudowa drogi startowej, umożliwią dalszy rozwój lotniska i zwiększenie liczby połączeń z innymi krajami. Dogodne rozwiązania komunikacyjne oraz dbałość o jakość życia w mieście przekładają się bowiem nie tylko na poziom zadowolenia jego mieszkańców, ale też na rosnące zainteresowanie inwestorów, a to właśnie ich obecność jest gwarancją rozwoju m.in. sektora nieruchomości biurowych.
Marta Maniecka