Aktualności

Poznaj nowe informacje na rynku

Dynamiczne zmiany

Dynamiczne zmiany

Przed nami zmiany podaży i popytu. Ostatnie wzrosty cen mieszkań być może ulegną zahamowaniu.

Od początku roku rosną ceny na rynku mieszkaniowym. W zależności od miasta i lokalizacji ten wzrost szacowany jest na 3–10 proc. To zjawisko związane jest z rosnącymi cenami wykonawstwa i materiałów budowlanych. Patrząc z długofalowej perspektywy, nietrudno zauważyć, że ceny mieszkań zbliżają się do tych z okresu bańki cenowej z lat 2008–2011. Jednak wtedy wzrost cen nie był uzasadniony innymi czynnikami, lecz wyłącznie ogromnym spekulacyjnym popytem. Wszyscy liczyli na kolejne wzrosty i kupowali na potęgę. Nie miało to żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Dzisiaj wzrost związany jest z wieloma czynnikami makroekonomicznymi, jak choćby podwyżki cen robocizny. Nadal jednak godzina pracy robotnika budowlanego w Polsce jest wyceniania dwu- lub trzykrotnie niżej niż w Niemczech, Francji czy Belgii. Przyjrzyjmy się cenom mieszkań w poszczególnych miastach w Polsce. Według portalu bankier.pl w niektórych miastach na rynku wtórnym ceny podskoczyły aż o 10 proc. W Gdańsku i Krakowie średnia cena metra kwadratowego wynosi około 8 tys. zł. Taniej jest we Wrocławiu, gdzie mediana została policzona na 7 tys. zł. Dla nas bardziej istotne są ceny proponowane na rynku pierwotnym, czyli te w biurach sprzedaży deweloperów. W Krakowie najdroższe są mieszkania małe, do 38 m2. Tu cena za metr przekracza 8 tys. zł (średnia dla miasta to 8166 zł). Średnia cena 1 m2 mieszkań większych, dwu- i trzypokojowych, o powierzchni 38 do 60 m2, to 7057 zł, czyli o ponad 1 tys. zł taniej niż mieszkań małych. Skąd te różnice w cenie, skoro metr wybudowania mieszkania jest taki sam dla mieszkania małego i dużego? Otóż wynika to z dwóch czynników. Po pierwsze małe mieszkanie łatwiej wynająć i proporcjonalnie osiągnie się za nie w odniesieniu do metrażu wyższą cenę czynszu. Po drugie nasza zdolność kredytowa jest często dość ograniczona i tylko na takie mieszkanie dostaniemy kredyt. Jaki może mieć to wpływ na rynek? W miastach, gdzie widać stały napływ mieszkańców, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, rynek małych mieszkań na wynajem będzie jeszcze przez lata rynkiem perspektywicznym i wydaje się, że tu nie dojdzie do korekty cen. Inaczej może być z mieszkaniami średnimi i dużymi, szczególnie w kontekście wzrostu cen. Aktualna wartość w granicach 7 tys. zł/m2 oznacza, że za 70-metrowe mieszkanie musimy zapłacić około 500 tys. zł. Kolejne 100, 150 tys. należy doliczyć za wykończenie. Jest to cena dość wysoka w stosunku do mediany zarobków. Takie mieszkania są zwykle wybierane przez rodziny z dziećmi jako mieszkania docelowe, więc istotna tu jest w przypadku projektowania inwestycji otaczająca osiedle infrastruktura. Dobrze będą się sprzedawały te osiedla, gdzie obok są szkoła, przedszkole, sklepy i ośrodki zdrowia. Nie bez znaczenia są tereny zielone, parki i ścieżki rowerowe. Coraz częściej wybieramy aktywny tryb życia, dbamy o zdrowie i wolimy wypoczywać na świeżym powietrzu, a nie tak jak dawniej przed telewizorem. Jednak warunkiem zakupu mieszkania jest posiadanie zdolności kredytowej, a ta nie wzrasta tak jak rosną ceny mieszkań. Alarmujące dane przedstawiła ostatnio „Gazeta Wyborcza”. Analitycy wyliczyli, że dwa kwartały z rzędu spada sprzedaż mieszkań. Z kolei w Warszawie doszło do znacznych wzrostów cen, bo zdaniem agencji REAS badającej ceny nieruchomości, wzrost ten oscyluje w stolicy w granicach 13 proc. Powoduje to często opuszczanie Warszawy przez młode rodziny i alokację do sąsiednich gmin. W ostatnich latach stolicę opuściło 165 tys. osób. Z tego 78 proc. przeniosło się na przedmieścia. Wzrost cen mieszkań obniża wolumen sprzedaży, co spowoduje zahamowanie wzrostu cen działek i wykonawstwa. Być może czeka nas okres słabszej sprzedaży, a klienci będą mogli bardziej wybrzydzać. Dlatego, jak widać po nowych inwestycjach w ofercie deweloperów, coraz częściej eksponuje się nie cenę, ale walory zarówno lokalizacji, urbanistyki, jak i samych mieszkań. Przy obniżeniu popytu to jakość będzie decydowała o poziomie sprzedaży. Warto więc przypomnieć projektującym nowe inwestycje maksymę kreatora mody Gucciego: Jakość pamięta się o wiele dłużej niż cenę.

Jarosław Knap