Aktualności

Deweloper czyli kto?

Kupując mieszkanie często zastanawiacie się od kogo tak naprawdę kupujecie i jak sprawdzić jego wiarygodność.

Informacje o deweloperze otrzymacie Państwo w biurze sprzedaży, będzie też w zdecydowanej większości na stronie internetowej inwestycji. Nie wychodząc z domu możecie więc sprawdzić wiarygodność podmiotu, od którego zamierzacie kupić mieszkanie. Bardzo rzadko ale jednak zdarza się, że deweloper prowadzi najzwyczajniejszą działalność gospodarczą. Dotyczy to najmniejszych firm budujących po kilka domków lub mały bloczek. Oczywiście wtedy najwięcej przedsiębiorca oszczędza na podatkach ale za to ryzykuje całym prywatnym majątkiem. Takie firmy stanowią nie więcej niż kilka procent całego rynku. Zdecydowana większość firm działa poprzez spółki matki i spółki córki.

O co chodzi? Otóż deweloper do każdej inwestycji powołuje osobną spółkę, z reguły jest to forma prawna spółka z.o.o spółka komandytowa. Taka konstrukcja pozwala na obniżenie podatków dla ostatecznych beneficjentów czyli udziałowców spółki dewelopera. Ta forma działalności gospodarczej jest preferowana przez banki, bowiem dzięki temu mają one kompletną kontrolę nad wydatkami ponoszonymi na budowę. Dla kupujących jest to rozwiązanie korzystne, dzięki temu mniejsze jest ryzyko zawirowań finansowych. Bank kontrolując taka spółkę kolejną transzę kredytu uruchamia dopiero po dokładnym sprawdzeniu wydatkowanych już środków. Sprawdzając inwestycję otrzymamy też informację skąd pochodzą środki na budowę. Można nawet sprawdzić pochodzenie środków wydatkowanych na zakup ziemi. Często jest to tak zwany bank ziemi należący do dewelopera.

Coraz częściej zdarza się, że zakup ziemi finansowany jest poprzez emisję obligacji. Tu warto sprawdzić jakie było oprocentowanie tych obligacji. Jeśli było ono wysokie, np. około 10 procent to znaczy, że ryzyko jest większe. Zasada jest prosta, im niższe oprocentowanie obligacji tym wiarygodność dewelopera jest wyższa. Tu też swoją rolę odgrywa bank, bowiem analitycy bankowi zawsze sprawdzają czy inwestor spłaci bez problemu obligacje i czy zachowana jest rentowność inwestycji. Przyjmuje się, że powinna ona wynosić 15 procent, jeśli będzie niższa bank nie udzieli deweloperowi kredytu.

Z punktu widzenia kupującego najważniejsze jest sprawdzenie tak zwanej spółki matki czyli po prostu dewelopera. Warto więc spojrzeć na historię firmy, na jej poprzednie realizacje i na jakość wybudowanych już mieszkań. Może się zdarzyć, że deweloper nie ma żadnej historii i jest nowym podmiotem na rynku. Wtedy powinniśmy dokładnie prześwietlić kadrę zarządzającą. Jeśli ma ona za sobą udane realizacje a menadżerowie działali już wcześniej w branży, prawdopodobnie bez problemu poradzą sobie z nowymi wyzwaniami.