Jak przewidują eksperci rok 2015 przyniesie nam zmiany na rynku nieruchomości – takie, które wpłyną pozytywnie na popyt na mieszkania, jak i takie, które mogą utrudnić zakup nowego lokum niektórym klientom.
Ci, którzy chcą w tym roku zakupić mieszkanie na kredyt, muszą liczyć się z większym wkładem własnym niż ten, który obowiązywał w 2014 roku. To skutek Rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego: wymagany przez banki, minimalny wkład własny od tego roku wynosi 10 proc. – jest zatem dwa razy wyższy niż ten, który obowiązywał w 2014 r. Pocieszające – dla tych, którzy planują zakup w tym roku – jest to, że wkład ten i tak jest niższy niż ten, który będzie wymagany w roku następnym. Przypomnijmy: zgodnie z Rekomendacją S w roku 2016 będzie obowiązywał 15 proc. wkład własny, a w roku 2017 minimum wkładu własnego wyniesie 20 proc.
Koszty kredytu w tym roku mogą wzrosnąć także w wyniku rosnących marż bankowych. Pod koniec ubiegłego roku większość ekspertów przewidywała, że banki, chcąc zadbać o swoje zyski, podniosą marże. Póki co kredyty hipoteczne są wciąż wyjątkowo tanie, ale w przyszłych miesiącach możemy się spodziewać tego, że nieco podrożeją. Wpłynąć może na to również Rekomendacja U, która zmienia zasady sprzedaży ubezpieczeń dodawanych przez banki do kredytów. Zapisy Rekomendacji muszą zostać wprowadzone do końca marca 2015 roku. Są one jednak tak skomplikowane, że niektóre banki mogą nie zmieścić się w terminie z przygotowaniem nowych zasad. To sprawi, że nie będą sprzedawały ubezpieczeń klientom i nie otrzymają prowizji od ubezpieczeń. Spadek przychodów zapewne będą chciały zrównoważyć podwyżką marż.
Czy zmiany te przełożą się na mniejsze zainteresowanie inwestycjami na rynku nieruchomości w tym roku? Niekoniecznie. Być może popyt na mieszkania nieco zmaleje, ale na pewno nie znacząco. Zwłaszcza, że póki co zainteresowanie mieszkaniami jest bardzo duże, a korzystne zmiany, jakie szykują się w programie „Mieszkanie dla Młodych” mogą wpłynąć nawet na wzrost popytu. Zmiany te ma wprowadzić nowelizacja do ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Zyskają zwłaszcza osoby/rodziny z kilkorgiem dzieci – to oni otrzymają większe dofinansowanie w ramach programu. Wsparcie dla osób z dwojgiem dzieci wzrośnie z 15 do 20 proc., a rodziny z co najmniej trójką dzieci dostaną dopłaty w wysokości 25 proc. Na razie nie wiadomo jeszcze, czy zmianie ulegną również często krytykowane limity cen, w jakich muszą się zmieścić lokale kupowane w ramach programu MdM. Na pewno byłaby to zmiana wielce korzystna dla rynku nieruchomości. Inaczej lista mieszkań kwalifikujących się do programu nie ulegnie większym zmianom, nawet jeśli część deweloperów zdecyduje się na specjalne promocje mieszkań, tak by przynajmniej niektóre z nich mieściły się w limicie.
Tendencje w branży nieruchomości w pierwszych miesiącach 2015 r. wyznaczać będą zatem dwa główne czynniki: zmiany w regulacjach systemu finansowania nieruchomości oraz nowe zasady programu „Mieszkanie dla Młodych”. Zmiany te odczują zatem przede wszystkim osoby planujące skorzystać z kredytu hipotecznego. Klienci, którzy dysponują gotówką na zakup mieszkania nie powinni natomiast mieć problemów ze znalezieniem odpowiedniej oferty dla siebie.
Z optymizmem na ten rok zapatrują się deweloperzy. Z ankiety przeprowadzonej przez Home Broker wśród reprezentatywnej grupy deweloperów pod koniec ubiegłego roku wynika, że co piąty deweloper na rynku planuje nieznaczne (najczęściej kilkuprocentowe) podwyżki cen mieszkań w tym roku. Co czwarta firma budowlana rozważa podwyżkę, a ponad połowa nie planuje zmiany cen. O równowadze w branży nieruchomości świadczy brak deweloperów chcących obniżyć ceny mieszkań: na obniżki cen możemy liczyć jedynie w wyniku czasowych promocji lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w danej inwestycji. Dla większości deweloperów obecna sytuacja rynkowa wydaje się stabilna i póki co nie widać żadnych czynników, które mogłyby spowodować duży wzrost lub spadek cen mieszkań. Home Broker zapytał ankietowanych również o wpływ, jaki może mieć na rynek zwiększenia obowiązkowego wkładu własnego przy kredytach mieszkaniowych. Okazuje się, że tylko jedna na siedem firm oczekuje spadku popytu. Według zdecydowanej większości ankietowanych deweloperów, zmiana zasad udzielania kredytów będzie miała ograniczony lub czasowy wpływ na sytuację rynkową lub w ogóle nie będzie miała dla niej znaczenia.
Być może na rynek nieruchomości w tym roku wpłyną jeszcze inne zjawiska. Z pewnością spore znaczenie na kształtowanie się cen nieruchomości będzie miał rządowy program Fundusz Mieszkań na Wynajem. Już w tym miesiącu osoby zainteresowane wynajęciem mieszkania powinny mieć możliwość zapoznania się z ofertą Funduszu na Wynajem, należącego do Banku Gospodarstwa Krajowego. Z początkiem roku rząd – zgodnie z ubiegłorocznymi zapowiedziami – powinien przedstawić projekt ustawy o kasach budowlano-oszczędnościowych. Być może w tym roku Związkowi Banków Polskich wreszcie uda się przekonać rząd do utworzenia kas oszczędnościowo-budowlanych, wzorowanych na niemieckich bausparkassen. Zachętą do oszczędzania w nich ma być premia z budżetu państwa – kilkaset złotych rocznie. Rozwiązania niemieckie, austriackie, francuskie, czy amerykańskie w tym względzie pokazują iż działalność instytucji oszczędnościowo – kredytowych tego typu odgrywa istotną rolę w kształtowaniu rynku mieszkaniowego. Mimo to jeszcze do niedawna żaden z rządów nie dopuszczał takiej możliwości, a Narodowy Bank Polski zaledwie przed rokiem nazwał tego typu kasy „kontrolowaną piramidą finansową”. Sytuacja jednak zmieniła się: podczas XI Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, który odbył się w listopadzie ubiegłego roku, wtedy to Andrzej Raczko z zarządu Narodowego Banku Polskiego przyznał iż kasy oszczędnościowo-budowlane są potrzebne. Wicepremier i minister gospodarki Janusz Piechociński zapowiedział, że na przełomie lutego i marca zostanie przedstawiony projekt stosownej ustawy, w myśl której oszczędzający w kasach mieliby być premiowani dopłatą z budżetu państwa. Co spowodowało ową zmianę poglądów? Można by pokrótce odpowiedzieć: realia. Po pierwsze nie da się już kupić mieszkania bądź domu za kredyt nie posiadając oszczędności. Banki muszą dostosować swe działania w tym względzie do zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego i nie mogą finansować całości nieruchomości. Na zakup mieszkania nie mogą zatem pozwolić sobie osoby, które nie mają co najmniej kilkunastu tysięcy złotych oszczędności. Drugim powodem jest fakt iż wiele domów wymaga gruntownej modernizacji, zwłaszcza pod kątem energooszczędności. Chodzi więc o to, by zachęcić ich właścicieli do odkładania pieniędzy na tego typu inwestycje. Trzecim powodem są natomiast obawy, że bez stworzenia systemu długoterminowego oszczędzania o kredyt hipoteczny będzie coraz trudniej. Tymczasem z badań, dotyczących skłonności oszczędzania w polskich gospodarstwach domowych opracowanych w zeszłym roku przez Pentor, wynika, że systematycznie oszczędza jedynie 8% badanych respondentów, 34% ankietowanych oszczędza okazjonalnie, 2% nie udzieliło odpowiedzi, a aż 56% nie oszczędza w ogóle. Na dłuższą metę nie uda się rozwijać budownictwa mieszkaniowego, jeśli krótkoterminowe lokaty klientów służą jako źródło finansowania 30-letnich kredytów. Oszczędzanie w kasie może być dla przyszłych nabywców mieszkań sprawdzianem woli, bo co miesiąc będą musieli odłożyć część wynagrodzenia na poczet przyszłego wkładu własnego. Ponadto, taka forma oszczędzania przygotuje na comiesięczną spłatę kredytu. Popularność kas zależałaby jednak od towarzyszących oszczędzaniu profitów. Projekt kas oszczędnościowo-budowlanych przewiduje, że trzeba będzie oszczędzać co najmniej 3 lata, tylko w złotych. Do zaoszczędzonej kwoty będzie można dostać 20% premii, ale nie więcej niż 12 tysięcy zł.
Początek 2015 roku to stabilizacja na rynku nieruchomości. Czy koniec tego roku będzie dla niego lepszy? Czas pokaże.
Marta Maniecka