O przyszłości rynku mieszkaniowego i preferencjach Polaków rozmawiamy z Adamem Zarembą – Śmietańskim, prezesem Grupy GEO.
Na rynku pojawiło się sporo nowych inwestycji. Jak wpłynie to na rynek mieszkań?
Polska jest krajem, w którym nadal realnie brakuje około miliona mieszkań. Rocznie produkuje się nieco ponad 100 tysięcy mieszkań, i tylko ten jeden czynnik zapewnia okres 10 lat do wysycenia rynku. Proszę również zauważyć, że obecnie statystyczna wielkość mieszkania przypadająca na jednego Polaka to 24 metry, średnia unijna to od 40 do 55 metrów w zależności od kraju. Gdybyśmy posłużyli się tym z kolei wskaźnikiem, to okaże się, że budownictwo mieszkaniowe ma przed sobą jeszcze co najmniej kilkadziesiąt lat prosperity. W miarę bogacenia się społeczeństwa będziemy kupować coraz większe i lepsze mieszkania. Przeprowadzając tego typu analizę trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników. Kolejnym jest aktualny stan mieszkań. Istnieje na rynku spora ilość mieszkań z wielkiej płyty, które będą traciły na wartości i z czasem zapewne przynajmniej częściowo zostaną wyburzone. Na ich miejscu powstaną nowe, lepiej zbudowane mieszkania. Istotne są również bieżące trendy mieszkaniowe. O ile jeszcze trzy lata temu, po ogromnym spadku popytu, mieliśmy do czynienia z rynkiem klienta o tyle dzisiaj można powiedzieć, że jest to raczej rynek zrównoważony i taki moim zdaniem zostanie. Różnica jest taka, że nowo budowane mieszkania będą coraz wyższej jakości, ponieważ coraz wyższe są wymagania klientów.
Kreowanie popytu i podaży związane jest w dużej mierze z czynnikami finansowymi.
To są właśnie kolejne wskaźniki, które trzeba uwzględniać konstruując jakiekolwiek prognozy sprzedaży. Pamiętajmy, że są one zmienne. Obowiązująca rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego z roku na rok zwiększa poziom wymaganego wkładu własnego. Teraz jest to 5%, ale od przyszłego roku będzie to 10% , a w kolejnych latach 15% – aż do 20% wkładu w roku 2017.
Czy nie obawia się Pan, że może to spowodować obniżenie poziomu sprzedaży?
Tak, to jest niewątpliwie czynnik obniżający poziom sprzedaży, który trzeba jednak rozpatrywać wspólnie z czynnikami zwiększającymi sprzedaż, o których już mówiłem. Jeśli spojrzymy kompleksowo na sprzedaż, to dopiero wtedy można wyciągnąć prawidłowe wnioski. Reasumując. Nie spodziewam się załamania ani obniżenia sprzedaży na przełomie 2014/2015 r. Zmiana z 5% na 10% jest tak naprawdę zgodna z polityką banków i one już teraz z reguły wymagają często wkładu zbliżonego do 10%. Rzeczywiście na przełomie 2015 i 2016 roku może nastąpić spadek sprzedaży, bo już przejście na próg 15% może być problemem dla części klientów, szczególnie młodych. Jest to wzrost o 50% wymaganego wkładu własnego. Jeśli spowoduje to chwilowy spadek sprzedaży mieszkań to będzie to pik w dół na długoterminowym trendzie wzrostowym. Do czynników wzrostowych należy dodać konsolidację branży. Ustawa deweloperska wyklucza z rynku cześć małych podmiotów, takich, które mają krótką historię. Wymogi finansowania wyłącznie z kredytu bankowego bez wpłat klientów, otwarte, czy zamknięte rachunki powiernicze sprawią, że na rynku rację bytu będą miały tylko te firmy, które są dobrze postrzegane przez banki. Jeśli chcemy na rynek spoglądać kompleksowo to powinniśmy do tej analizy dodać również czynniki makroekonomiczne. Standardy naszej gospodarki zbliżają się do standardów zachodnioeuropejskich. Proszę zauważyć, że kredyty z roku na rok tanieją. Dzieje się tak nie tylko ze względu na obniżanie stóp referencyjnych, ale także ze względu na ogólny trend ekonomiczny. Kredyty hipoteczne są teraz w Polsce na poziomie 5 do 6%. Kredyty w Europie są na poziomie 3 do 3,5% Myślę, że my też dojdziemy do tego poziomu, a to będzie oznaczało niemal dwukrotne obniżenie obciążeń wynikających z odsetek. Istotnym czynnikiem jest także tempo wzrostu płac, które znacznie przekracza tempo inflacji. W latach 2011 do 2013 średni wzrost płac był na poziomie 3% rocznie. Z drugiej strony trudno nie zauważyć faktu, że inflacja praktycznie nie istnieje, a ostatnio mamy nawet do czynienia z niewielką deflacją. Oznacza to, że płace realne rosną rośnie więc siła nabywcza Polaków.
Czy wobec tego prognozuje pan, że Polacy zaczną kupować większe mieszkania?
Coraz większy procent ludzi będzie kupować coraz większe mieszkania. To naturalny trend, każdy bowiem chce mieszkać bardziej komfortowo i na większej przestrzeni. Ten trend widać już było przed kryzysem i teraz on powraca. Powinniśmy wziąć jeszcze pod uwagę kolejny czynnik wpływający na ilość sprzedanych mieszkań, a mianowicie osoby, które inwestują w nieruchomości. Jestem przekonany, że na rynku finansowym coraz więcej będzie inwestycji w mieszkania. Proszę zauważyć, że w świetle przygotowywanych nowelizacji prawnych ukrócony zostanie spekulacyjny zakup działek. Według nowego kodeksu budowlanego i ustaw towarzyszących są plany zwiększenia obciążenia działek trzymanych w celach spekulacyjnych. Ma to być instrument zastępujący podatek katastralny. Będzie to krotność podatku w przypadku nieużywanego i trzymanego wyłącznie w celach spekulacyjnych gruntu. Jeżeli ustawa będzie dobrze skonstruowana, to podatki spowodują, że trzymanie spekulacyjne działek budowlanych po prostu przestanie się opłacać. Alternatywą będzie lokowanie w budynki i mieszkania.
A jak na ogólną koniunkturę wpłynie rynek mieszkań na wynajem?
Mieszkania na wynajem są dobrą lokatą kapitału i rozwój tego segmentu będzie związany z dwoma źródłami. Nie sądzę, by duża część osób decydowała się na wynajmowanie mieszkań. Przeciętny Amerykanin, około siedmiu razy zmienia miejsce zamieszkania. Polacy mają inną mentalność i jednak większość z nas chce mieć swoje mieszkanie. Mobilność Polaków jest dużo niższa. U nas nie ma też rozwiązań systemowych, jak choćby ulgi podatkowe dla wynajmujących. Nie ma przyspieszonej amortyzacji dla zysków osiąganych z wynajmu. Pojawił się co prawda nowy gracz na rynku. Jest nim Bank Gospodarstwa Krajowego, który zaczyna budowę mieszkań na wynajem. Dosyć istotny gracz, bo plan zakłada budowę około 20 tysięcy mieszkań w ciągu 5 lat, czyli średnio 4 tysiące mieszkań rocznie. To jest ilość zauważalna, ale na tyle mała, że nie zmieni to parametrów rynku.
Jakie jeszcze parametry mogą wpłynąć na ceny mieszkań i rynek mieszkaniowy? Czy znaczny będzie wpływ programów dopłat typu Mieszkania dla Młodych?
Najpierw były ulgi mieszkaniowe dla mieszkań na wynajem, potem był program Rodzina na swoim. Teraz jest kolejny program, czyli Mieszkania dla Młodych. Każdy z tych elementów w jakiś sposób wspomaga rynek, ale w dość ograniczonym zakresie. Bardziej istotne są tu elementy rynkowe takie jak choćby konsolidacja rynku. Najmocniejsi gracze nie budują pojedynczych budynków, ale całe osiedla. Będzie więc więcej produktów, a to powinno spowodować, że ceny mieszkań będą stabilne. Tak będzie do czasu wprowadzenia nowego kodeksu budowlanego i ustaw pokrewnych. Nowe ustawy mają wprowadzić ograniczenia w terenach inwestycyjnych i wyznaczone zostaną tak zwane tereny urbanizacji, wszystko po to, by wprowadzić zrównoważony rozwój miast. Jeśli ograniczy to ilość terenów pod inwestycję mieszkaniowe, to przy mniejszej ilość terenów można się spodziewać podwyżki cen gruntów budowlanych, co wpłynie w naturalny sposób na wyższą cenę metra kwadratowego. Jednak w okresie długofalowym – moim zdaniem – zachowana zostanie równowaga pomiędzy popytem, a podażą. Obawy, że ogarnie nas choćby syndrom Hiszpanii, gdzie w czasie prosperity powstała spora nadprodukcja mieszkań są nieuzasadnione. Z tego prostego powodu, że w Polsce po prostu nadal brakuje mieszkań, a nasz system bankowy należy do bardzo bezpiecznych i kredyty hipoteczne to najbezpieczniejsze kredyty dla banków. Tak naprawdę nie jest nawet potrzebna rekomendacja S, bo rynek mieszkaniowy to bardzo bezpieczny segment rynku.
Rozmawiał – Jarosław Knap