Rok 2018 przyniesie ze sobą sporo zmian. Jednak ich wpływ na pierwotny rynek nieruchomości raczej nie będzie zbyt duży.
Koniec programu Mieszkanie dla Młodych, start nowego rządowego projektu Mieszkanie Plus, prognozowana podwyżka stóp procentowych NBP, obowiązująca od stycznia nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, oraz nowy Kodeks urbanistyczno-budowlany – to główne zmiany, które w tym roku będą wpływać na rynek nieruchomości.
Choć już na pierwszy rzut oka widać, że zmian tych będzie całkiem sporo, to nie wszystkie będą w równym stopniu oddziaływać na przyszłą kondycję rynku. Tak jest chociażby w przypadku rządowych programów: zarówno kończącego się wsparcia dla młodych, którzy kupując pierwsze mieszkanie, posiłkują się kredytem hipotecznym, jak i ruszającego dopiero programu mającego na celu wsparcie i popularyzację rynku mieszkań na wynajem.
Praktycznie rzecz biorąc, rok 2018 będzie pierwszym od kilku lat rokiem bez żadnego rządowego wsparcia. Środki programu MdM na rok 2018 skończyły się w rekordowym tempie. Cała dostępna pula dotacji rozeszła się w zaledwie dwa dni. W tym roku MdM miał do rozdysponowania 381 mln złotych. Do 3 stycznia do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęło prawie 13 tys. wniosków, a z dniem 4 stycznia BGK wstrzymał ich przyjmowanie. W ciągu kilku pierwszych dni tego roku program MdM zakończył więc swą działalność, a tymczasem mieszkania programu, który ma być jego następcą, jeszcze nie powstały.
Wygasający program Mieszkanie dla Młodych ma bowiem zostać zastąpiony przez Narodowy Program Mieszkaniowy, który składać się będzie z trzech komponentów: budowy tanich mieszkań na wynajem z opcją dochodzenia do własności, wsparcia społecznego budownictwa czynszowego i propagowania systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe poprzez wprowadzenie indywidualnych kont oszczędnościowych. Program skierowany będzie do wszystkich Polaków, pierwszeństwo jednak będą miały te osoby, którym dochody lub sytuacja życiowa uniemożliwiają samodzielny zakup czy wynajem mieszkania po cenach rynkowych.
Wiele miejscowości zainteresowanych uczestnictwem w programie podpisało już umowy, w niektórych rozpoczęły się prace budowlane, a pierwsze lokale powinny zostać oddane do użytku wiosną tego roku. Jednakże ani skala programu, ani jego charakter raczej nie wpłyną na działania deweloperów. Podobnie zresztą jak koniec dotacji z MdM. Nie można zaprzeczyć, że w ramach programu powstało wiele nowych inwestycji mieszkaniowych, a deweloperzy znacząco zwiększyli zakres swojej działalności. Całkiem możliwe również, że wraz z końcem MdM-u spadnie popyt na tańsze mieszkania budowane na peryferiach miast. Wygaszenie programu nie wpłynie jednak na sprzedaż lokali położonych w centralnych dzielnicach, których program i tak – z uwagi na limity cenowe – nie obejmował. Większość deweloperów dopasowywała do wymogów programu tylko poszczególne lokale czy inwestycje ze swej oferty, jednak nawet bez rządowego wsparcia znalazłyby one nabywców. A to dlatego, że MdM jedynie wspierał istniejący już popyt. Wygaszenie programu nie powinno mieć zatem większego wpływu na rynek nieruchomości. Może tylko utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego.
To właśnie duży i nagły spadek dostępności kredytów hipotecznych, przy znacznie zmniejszającej się liczbie transakcji gotówkowych, mógłby wpłynąć znacząco na sytuację deweloperów. Wówczas też na rynek mógłby rzutować szybki rozwój programu Mieszkanie Plus. Zarówno dostępność kredytów, jak i liczba zakupów za gotówkę na rynku nieruchomości w dużej mierze powiązane są z wysokością stóp procentowych. To one bowiem mogą w sposób istotny wpłynąć na sektor mieszkań. Im wyższe stopy procentowe, tym mniejsza dostępność kredytów. Jednocześnie wraz z ich wzrostem zwiększa się też atrakcyjność depozytów i obligacji, co przyczynia się do zmniejszenia liczby klientów inwestycyjnych, kupujących nieruchomość za gotówkę. Póki co mamy obecnie najniższą w historii referencyjną stopę procentową, która utrzymuje się na poziomie nieco ponad 1,5 proc. Dzięki temu od dłuższego czasu na rynku dostępne są stosunkowo tanie kredyty hipoteczne. Tak korzystna sytuacja nie będzie jednak trwała wiecznie. I choć Rada Polityki Pieniężnej raczej dość powściągliwie odnosi się do ewentualnych podwyżek, to one prędzej czy później z pewnością nadejdą. Jednak raczej jeszcze nie teraz. Na razie bowiem wciąż mamy do czynienia z niską inflacją, a w związku z tym, zdaniem analityków rynku, ewentualnych podwyżek stóp procentowych możemy się spodziewać najwcześniej pod koniec roku 2018, albo nawet dopiero na początku 2019.
Jeżeli w ogóle dojdzie do podwyżki stóp procentowych, to powinna być ona niewielka, zatem również przełożenie na popyt na mieszkania zbytnio się nie zmieni. Tym, co obok dostępności kredytów hipotecznych w sposób zdecydowany wpływa na popyt, są raczej ceny nieruchomości oraz poziom dochodów.
Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w ciągu ostatnich pięciu lat dochody Polaków wzrosły średnio o 20 proc. Dobra koniunktura gospodarcza, przekładająca się na spadek bezrobocia, wyższe pensje oraz lepsze warunki zatrudnienia sprawiają, że coraz chętniej sięgamy po kredyty hipoteczne. Poprawia się również siła nabywcza Polaków, co widoczne jest m.in. w zwiększonym popycie na rynku pierwotnym. Także stabilność cen sprzyja decyzjom zakupowym. Zgodnie z danymi w zeszłym roku ceny nieruchomości w największych miastach utrzymywały się na stałym poziomie z tendencją do nieznacznych wzrostów. Od dłuższego czasu obserwujemy zatem równowagę pomiędzy podażą i popytem, ale czy utrzyma się ona także i w tym roku? Jeszcze przed końcem 2017 roku część analityków zwracała uwagę, iż nowy rok najpewniej przyniesie podwyżki cen, związane z wysokimi cenami gruntów oraz rosnącymi kosztami wykonawstwa, szczególne robocizny. Na średnie ceny ofertowe wpłynąć mogą również coraz częściej wprowadzane do oferty mieszkania z wyższych segmentów oraz nowe przepisy, które ograniczą w znaczny sposób dostępność mikroapartamentów, popularnych zwłaszcza w dużych miastach.
Z dniem 1 stycznia br. weszła w życie nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe regulacje wprowadzają m.in. wymóg minimalnego metrażu mieszkania, który dla nowo budowanych mieszkań wynosi 25 m2. W obowiązujących wcześniej przepisach nie było regulacji dotyczących minimalnej powierzchni mieszkania, stanowiły one jedynie, że w kawalerce pokój musi mieć co najmniej 16 m2, szerokość sypialni dla jednej osoby miała wynosić 2,2 m, dla dwóch – 2,7 m, kuchnia w mieszkaniu jednopokojowym miała mieć 1,8 m szerokości, a w lokalu wielopokojowym – 2,4 m. Obowiązujące od stycznia regulacje znoszą ograniczenia w zakresie wymiarów pomieszczeń. Według Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zmiany te ułatwią projektantom aranżację przestrzeni. Zgodnie z ustawą oprócz pomieszczeń mieszkalnych w lokalu powinny się znaleźć: łazienka, ustęp albo miska ustępowa w łazience, kuchnia lub aneks kuchenny, a ponadto miejsce składowania, przestrzeń przewidziana na komunikację wewnętrzną oraz miejsce na pralkę. Zgodnie z wcześniejszymi przepisami pralka musiała być zaprojektowana w łazience, teraz o jej usytuowaniu może zdecydować właściciel mieszkania. Nowe regulacje uchylają również zakaz lokowania aneksu kuchennego w kawalerkach, pod warunkiem że zostanie zainstalowana w nim co najmniej wentylacja grawitacyjna oraz kuchenka elektryczna.
W tym roku zmienią się też przepisy budowlane. Przygotowywany Kodeks urbanistyczno-budowlany ma – według zapowiedzi ustawodawcy – ograniczyć biurokrację, a także skrócić i ułatwić procedury związane z budową. Nowy, wieloetapowy projekt Kodeksu ma na celu uregulowanie sfery budownictwa i urbanistyki, a w szczególności połączenie zagadnień planowania przestrzennego z procesem budowlanym. Kodeks ten zmodyfikuje bądź zastąpi 140 obowiązujących obecnie aktów prawnych z zakresu: prawa budowlanego, zagospodarowania przestrzennego, rolnictwa, ochrony środowiska i wymiaru sprawiedliwości. Stworzenie narzędzi pozwalających skutecznie dbać o ład przestrzenny i przestrzenie publiczne ma umożliwić – według rządzących – prowadzenie zrównoważonego rozwoju urbanistycznego w Polsce i rozwiązać problem miast rozrastających się w sposób chaotyczny i utrudniający życie mieszkańcom. W zamierzeniu ustawodawcy nowe przepisy mają usprawnić i uprościć proces inwestycyjno-budowlany oraz wzmocnić udział społeczeństwa w planowaniu przestrzennym. Kolejne zmiany przewidziane przez Kodeks wprowadzane będą etapami. Ostateczna data wdrożenia całości nowych regulacji nie jest jeszcze znana. Więcej szczegółów na temat Kodeksu powinniśmy poznać jeszcze w pierwszym kwartale 2018 roku.
Zmiany, jakie już w tym roku dotkną rynek nieruchomości, nie powinny zachwiać równowagą wypracowaną w poprzednich latach. Z całą pewnością poszczególne rynki będą rozwijać się w swoim tempie. Zaprezentowane niedawno statystyki Narodowego Banku Polskiego wskazują, iż w 6 największych metropoliach działa ponad 700 firm deweloperskich. Kraków – pod względem liczby działających inwestorów mieszkaniowych – zajmuje II miejsce, co świadczy o dużej atrakcyjności małopolskiego rynku deweloperskiego.
Ani kończący się program MdM, ani rozpoczynający się program Mieszkanie Plus nie będą miały dużego wpływu na lokalny rynek nieruchomości. Mogą go mieć natomiast realizowane w tym roku wielkie inwestycje miejskie. Budowa Trasy Łagiewnickiej łączącej Kurdwanów z Ruczajem, nowe torowisko łączące Kurdwanów z ulicą Zakopiańską, przebudowa al. 29 Listopada, budowa nowej linii tramwajowej na Górkę Narodową, zakończenie prac związanych z nowym dojazdem do Bronowic – to tylko niektóre z inwestycji planowanych w tym roku w Krakowie. Rok 2018 to bowiem czas kilku bardzo dużych inwestycji, które z pewnością przyczynią się do popularyzacji niektórych krakowskich lokalizacji. Duży popyt na nowe mieszkania w Krakowie sprawia, że inwestycje deweloperskie sprzedają się bardzo dobrze, często jeszcze na wstępnych etapach realizacji. Z kolei obecność licznych deweloperów i związany z tym wysoki poziom konkurencji wpływa z jednej strony na podniesienie standardów realizowanych inwestycji, a z drugiej na stabilność cen. Co jest korzystne dla nabywców. Rok 2017 – rekordowy w skali całego krajowego rynku nieruchomości – był bardzo dobry także dla rynku krakowskiego. Z dużym prawdopodobieństwem także w t ym roku Kraków utrzyma swą wysoką pozycję na rynku.
Marta Maniecka