„Gdybyśmy naprawdę żyli w świecie darwinowskim, ekonomiści już dawno by wyginęli”.
Tę maksymę Davida McWilliamsa, irlandzkiego ekonomisty i dziennikarza, dedykuję wszystkim tym, którzy twierdzili, że w 2017 roku zaleje nas tak dużo nowych mieszkań, że ich cena znacznie spadnie nawet do poziomu poniżej 4000 zł za metr kwadratowy w dobrych lokalizacjach w dużych miastach w Polsce. Tymczasem, co prawda ilość mieszkań rośnie, ale ceny także. Jak podała telewizja TVN, w ostatnim czasie nastąpił skokowy wzrost cen mieszkań w Gdańsku, gdzie w ciągu roku średnia cena z 6 200 zł skoczyła aż do 7 300 zł, czyli ponad tysiąc złotych na metrze. Analizując wyniki GUS obrazujące ceny mieszkań w pierwszym półroczu 2017 roku i te z analogicznego okresu rok wcześniej, trudno nie zauważyć, że podwyżka dotyczy też innych miast. Co prawda ceny w Warszawie i Krakowie nie rosną tak gwałtownie jak na wybrzeżu, ale można zauważyć, że we wprowadzanej właśnie ofercie widać wzrost rzędu kilku procent i jest on oczywiście zależny zarówno od lokalizacji, jak i charakteru inwestycji. Z jednej strony kupujemy coraz więcej mieszkań. W pierwszym półroczu 2017 roku było to 70 tysięcy, czyli o 10 tysięcy więcej niż rok wcześniej. Dużo? Tak, ale wzrost konsumpcji dotyczy nie tylko mieszkań, ale też innych dóbr. Rozwijająca się gospodarka, niskie bezrobocie i zachęcające prognozy gospodarcze powodują, że coraz więcej jesteśmy skłonni wydawać na konsumpcję. Rośnie liczba wyjeżdżających na wakacje, więcej zostawiamy w marketach, kupujemy nawet więcej samochodów. Koło zamachowe gospodarki ruszyło i zarówno nasze krajowe prognozy, jak i przewidywania zagranicznych agencji wskazują na to, że ten trend utrzyma się w najbliższym czasie na podobnym poziomie. Skoro jest tak dobrze, to skąd te podwyżki cen? Przecież wzrasta podaż, więc cena nie powinna rosnąć. Otóż tak byłoby, gdyby ekonomia była prostym równaniem z jedną niewiadomą i bez dodatkowych parametrów. To właśnie one, te niewiadome, powodują, że równanie nie jest takie proste. Co więcej często jest to równanie z wieloma niewiadomymi i w związku z tym z różnymi możliwościami rozwiązań. W tym konkretnym przypadku można zdiagnozować kilka podstawowych danych. Niskie stopy procentowe nadal powodują, że Polacy wolą kupować mieszkania na wynajem niż trzymać pieniądze na lokatach. Co więcej wydaje się, że nie ma równie bezpiecznych modeli inwestowania. Nie jest już takim modelem na pewno niestabilna giełda ani fundusze. Na obu często można raczej stracić, a nie zarobić. Wyjaśnia to w dużym uproszczeniu strukturę podaży. Jeśli ta podaż wciąż się zwiększa, to oznacza, że potrzebnych jest w dużych miastach coraz więcej gruntów do zainwestowania, a z tymi jest coraz trudniej. W praktyce spowodowało to podwyżkę cen gruntów inwestycyjnych. Ogromne zapotrzebowanie na usługi budowlane zmieniły także, przynajmniej czasowo, koszty robocizny. Firmy budowlane chcą często większego wynagrodzenia niż jeszcze rok czy dwa lata temu. To podobnie jak cena gruntu podnosi koszt całkowity budowy. Do tego wystarczy dodać wysokie wymagania ze strony władz Krakowa dotyczące choćby opłat za przekształcenie przeznaczenia gruntów wieczystych czy nakazy zmian układów komunikacyjnych, by dodać do naszego kalkulatora kolejną grupę kosztów. W konsekwencji odbija się to w końcowym efekcie na wzroście cen. Ceny rosną, bo rosną koszty. Czy spadną z powodu wysokiej podaży? Jeśli nie spadną ceny gruntów i robocizny, to raczej nie należy się tego spodziewać. Inną zmienną mogłaby być spadająca podaż, ale na razie utrzymuje się ona na bardzo wysokim poziomie. Szczególnie w Krakowie, gdzie popyt na mieszkania na wynajem generują zarówno turyści, studenci, jak i nowe miejsca pracy ten sposób zarobkowania jest raczej bezpieczny. Z zapowiedzi rządu wynika, że zarówno w tym roku, jak i w pierwszym kwartale przyszłego nie dojdzie do zmiany stóp procentowych, czyli w konsekwencji ani oprocentowanie kredytów, ani lokat nie powinno się zbytnio zmieniać. Ceny w poszczególnych rejonach miasta też mogą się zmieniać w zależności od zapotrzebowania rynku. Tu jednak większych zmian nie spodziewałbym się. Zostały już one zdeterminowane przez lata i raczej określone lokalizacje mają dość stabilne przedziały cenowe. Czy to znaczy, że będzie jeszcze drożej? Nic nie jest przesądzone, bo w naszym równaniu pełno jest jeszcze innych niewiadomych, choćby takich jak relacja złotego, ocena Polski na arenie międzynarodowej czy globalna kondycja światowych gospodarek. Na razie na szczęście zarówno w Krakowie, jak i Warszawie ruchy cenowe są bardzo niewielkie, a w niektórych dzielnicach prawie niezauważalne. Jak będzie jutro? Ja akurat nie podejmuję się tej wróżby.
Jarosław Knap