Niniejsza analiza stanowi podsumowanie dokonanych transakcji oraz średnich rynkowych cen nieruchomości w trzech pierwszych kwartałach 2017 roku w zakresie lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym na terenie Zakopanego.
W 2017 roku w stolicy Tatr panowało wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości, które zaczęło się na wiosnę. Popyt był tak duży, że w czasie wakacji pośrednicy nie mieli już czym handlować w zakresie lokali mieszkalnych, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. O ile na rynku wtórnym właściciele przebudzili się i uzupełnili braki swoją ofertą, o tyle na rynku pierwotnym – z uwagi na długotrwałość procesów inwestycyjnych – nie było takiej możliwości.
Na rynku pierwotnym wszystko zostało wysprzedane, a brak podaży w tym segmencie rynku spowodował znaczny wzrost cen oraz przesunięcie popytu na rynek wtórny, co potwierdza duża liczba dokonanych transakcji, przekraczająca dwukrotnie liczbę transakcji na rynku pierwotnym. Konsekwencją dużego ożywienia na rynku nieruchomości jest znaczny wzrost cen ofertowych we wszystkich segmentach rynku, zaobserwowano również pojawienie się na rynku ofert sprzedaży gruntów z pozwoleniami na budowę w zakresie budownictwa wielomieszkaniowego, oczywiście w kosmicznych cenach.
Obecnie poziom cen lokali na rynku pierwotnym kształtuje się na poziomie od 15 tys. do 20 tys. zł/m2 w centrum Zakopanego i od 10 tys. do 15 tys. zł na peryferiach. Aktualnie na terenie miasta planowana jest realizacja przynajmniej kilkunastu budynków z lokalami – czy to na wynajem, czy na potrzeby mieszkaniowe, czy obiektów typu condo hotel. Zróżnicowanie tych obiektów jest ogromne, od małych, kilkulokalowych do budynków powyżej 200 mieszkań. Szacuje się, iż począwszy od 2018 roku na rynku mieszkaniowym Zakopanego może stopniowo pojawić się nawet 500 lokali na sprzedaż, co wypełni lukę, gdyż aktualnie podaż w tym zakresie jest bardzo niska. Rok 2017 okazał się bardzo dobrym rokiem pod względem sprzedaży mieszkań, szczególnie na rynku wtórnym. Odnotowano dwukrotnie większą liczbę transakcji na rynku wtórnym aniżeli na rynku pierwotnym – około 80 transakcji na rynku wtórnym i około 40 transakcji na rynku pierwotnym w trzech pierwszych kwartałach roku. Wszystko wskazuje na to, że na rynku wtórnym padnie w tym roku rekord sprzedaży ilościowej obecnego dziesięciolecia. Na sąsiedniej stronie przedstawiono liczbę dokonanych transakcji sprzedaży lokali na rynku pierwotnym i wtórnym na terenie Zakopanego w ostatnich latach.
Średnia cena 1 m2 mieszkania na rynku pierwotnym w Zakopanem wyniosła około 12 tys. zł, natomiast na rynku wtórnym kształtowała się na poziomie około 8,3 tys. zł w trzech pierwszych kwartałach 2017 roku. W dalszym ciągu obserwuje się pogłębiającą się dysproporcję pomiędzy obydwoma rynkami mieszkań, która niejednokrotnie sięga do 100 proc. wartości, a więc w cenie jednego lokalu na rynku pierwotnym można nabyć dwa lokale na rynku wtórnym. Dane transakcyjne wciąż spływają i całkiem możliwe, że na koniec 2017 roku zarówno liczba dokonanych transakcji, jak i poziom cen zdecydowanie wzrosną.
Obok, po prawej stronie, przedstawiono średnie ceny 1 m2 mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym na terenie Zakopanego w ostatnich latach.
Ceny nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi na terenie Zakopanego kształtowały się na średnim poziomie około 6400 zł/m2 pow. użytkowej. Dokonano tutaj kilkudziesięciu transakcji, szczególnie począwszy od wakacji, kiedy zaobserwowano znaczny wzrost popytu, jednakże duża część transakcji podyktowana była zakupem gruntu w dobrej lokalizacji (zabudowa nie miała większego znaczenia, gdyż jej los był z góry przesądzony). Można zaobserwować większy obrót nieruchomościami zabudowanymi w ścisłym centrum miasta i odnawianie substancji budowlanej w celu wynajmu pokoi gościnnych.
Wyraźny trend wzrostowy panuje na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, szczególnie w terenach centralnych, gdzie ceny wahają się w przedziale od 1 tys. do 1,7 tys. zł/m2 w zależności od indywidualnych cech rynkowych danej nieruchomości.
Czy warto teraz kupować?
Na podstawie przedstawionej analizy można wnioskować, iż rok 2018 będzie ukierunkowany na realizację nowych inwestycji budownictwa wielomieszkaniowego, maksymalizację cen takich lokali, a co za tym idzie – zysków deweloperów. Niestety, w dłuższej perspektywie czasowej wysyp nowych inwestycji może spowodować spadek cen w segmencie lokali mieszkalnych, więc trzeba dobrze przemyśleć zakup tego typu nieruchomości w 2018 roku, kiedy rozpędzone ceny najpewniej z łatwością pokonają tegoroczny, już rekordowy, pułap cenowy.
Ceny lokali w centrum Zakopanego powoli zaczynają się odrywać od rzeczywistości, a ich zakup traci ekonomiczny sens z uwagi na bardzo dużą podaż miejsc noclegowych, zarówno w hotelach, pensjonatach, jak i apartamentach mieszkalnych, co powoduje, że poziom cenowy sprzedaży noclegów wydaje się być nieadekwatny (zbyt niski) w stosunku do wygórowanej obecnie ceny rynkowej jednostki noclegowej. Zatem każdy sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, czy warto obecnie iść na zakupy.
Marek Suchodół
Analityk Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, doradca w zakresie inwestycji
e-mail: m.suchodol@mrn.pl