• Obawy związane z deglobalizacją ponad dwukrotnie wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat
• Sztuczna inteligencja napędza zmiany w całym łańcuchu wartości sektora nieruchomości
• Londyn, Madryt, Paryż, Berlin i Amsterdam to pięć najatrakcyjniejszych miast Europy pod względem perspektyw inwestycyjnych i rozwojowych
• Warszawa pozostaje liderem Europy Środkowo-Wschodniej – wyprzedzając Pragę i Budapeszt oraz potwierdzając odporność polskiego rynku mimo regionalnych napięć geopolitycznych
Londyn, Warszawa, 5 listopada 2025 r.: W obliczu znaczącego wzrostu obaw liderów branży nieruchomości w Europie dotyczących skutków deglobalizacji, perspektywy ożywienia aktywności inwestycyjnej pozostają ograniczone przez utrzymującą się niepewność geopolityczną i gospodarczą. Jak wskazuje najnowszy raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 opracowany przez PwC i Urban Land Institute (ULI), dominujący w branży nastrój przesunął się z ostrożnego optymizmu w stronę pragmatyzmu.
Warszawa – jako jedyne miasto Europy Środkowo-Wschodniej – potwierdza swoją pozycję dojrzałego rynku z rosnącym napływem kapitału zagranicznego.
Odsetek liderów rynku nieruchomości zaniepokojonych skutkami deglobalizacji wzrósł w ciągu dwóch lat ponad dwukrotnie – do 70 proc. Dodatkowo 90 proc. ankietowanych wskazuje na rosnącą niestabilność polityczną na świecie (także w Europie), 86 proc. na eskalację globalnych konfliktów, a 77 proc. na słabe perspektywy wzrostu gospodarczego Europy. W kontekście niepewnego ożywienia gospodarczego, nierównomiernego popytu najemców oraz obaw o koszty budowy, dostępność zasobów i regulacje, poziom zaufania biznesowego wśród europejskich liderów nieznacznie spadł (45 proc. wobec 50 proc. rok wcześniej). Jednocześnie wzrosły oczekiwania poprawy rentowności do końca 2026 r. – z 46 do 50 proc.
Niepewność geopolityczna i gospodarcza wpływa na sposób lokowania kapitału. W środowisku utrzymujących się wysokich stóp procentowych nieruchomości – zwłaszcza segment core – konkurują z innymi klasami aktywów, takimi jak infrastruktura czy obligacje. Nadal istnieje luka pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a oferowanymi stopami zwrotu, choć stopniowo się zmniejsza. W tym kontekście coraz większa część kapitału płynącego do nieruchomości wybiera „ścieżkę długu”, oferującą lepszy stosunek ryzyka do zysku niż inwestycje kapitałowe, zwłaszcza w segmencie core. Jednocześnie rośnie udział bardziej przedsiębiorczych źródeł kapitału – funduszy private equity, osób o wysokich dochodach oraz europejskich i amerykańskich family offices.
Simon Chinn, wiceprezes ds. badań i doradztwa w ULI Europe, komentuje: „Tegoroczny raport pokazuje obraz odpornej branży, która wciąż mierzy się z niepewnością dotyczącą ożywienia i różnorodnymi wyzwaniami operacyjnymi oraz inwestycyjnymi. Widać, że nastroje liderów przesunęły się z cichego optymizmu w stronę bardziej praktycznego podejścia, dostosowanego do aktualnych warunków rynkowych – choć poziom zaufania biznesowego pozostaje podobny do ubiegłorocznego. Raport ujawnia też ważne możliwości dla branży: od innowacji i dywersyfikacji po przywództwo – a także niepokojące zmiany w postrzeganiu zrównoważonego rozwoju, mimo że dekarbonizacja pozostaje wysoko na agendzie.”
Gareth Lewis, dyrektor w PwC, dodaje: „Raport pokazuje, że europejska branża nieruchomości przechodzi trudny, ale transformacyjny etap, gdy wiele dotychczasowych korzystnych czynników przestaje działać. Mimo to optymizm pozostaje wysoki – liderzy widzą w tym szansę na ponowne zdefiniowanie znaczenia sektora, z kapitałem gotowym wspierać tych, którzy kształtują jego przyszły rozwój i wartość w zmieniających się realiach rynkowych.”
Najlepsze miasta i sektory
W obliczu zróżnicowanych perspektyw wzrostu w Europie coraz większego znaczenia nabiera dobór kraju inwestycji. Inwestorzy koncentrują się na dojrzałych rynkach o wysokiej płynności, stabilnych fundamentach gospodarczych oraz silnych instytucjach demokratycznych i prawnych.
Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 wskazuje, że Londyn, Madryt, Paryż i Berlin już czwarty rok z rzędu utrzymują się na czele rankingu europejskich miast pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i deweloperskiej, co odzwierciedla również ich dominację w wolumenach transakcji według danych MSCI. W czołowej dziesiątce ponownie znalazły się niemieckie miasta, choć spadły o kilka miejsc wobec ubiegłego roku z powodu niepewnej sytuacji gospodarczej kraju – szczególnie w segmencie funduszy otwartych. Mimo to uznawane są za odporne i stabilne rynki, zwłaszcza w sektorach mieszkaniowym i logistycznym. Berlin pozostaje najmocniejszym ośrodkiem w Niemczech dzięki dużej płynności i międzynarodowemu charakterowi. Amsterdam awansował o jedno miejsce – na piątą pozycję. Mediolan utrzymał siódmą, a Barcelona powróciła do pierwszej dziesiątki – na ósmą.
W kontekście potrzeby dywersyfikacji geograficznej i sektorowej, coraz większą popularność zyskują niszowe, operacyjne sektory – mimo że przyciągają wciąż mniejsze wolumeny kapitału niż tradycyjne biura. Centra danych, infrastruktura energetyczna i akademiki wskazują kierunek, w jakim zmierza zainteresowanie inwestorów – w stronę długoterminowych trendów demograficznych, cyfryzacji i dekarbonizacji.
Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe, komentuje: „Jesteśmy w niezwykle ciekawym, choć wymagającym momencie dla branży nieruchomości. Skala zmian strukturalnych tworzy bezprecedensowe możliwości dla Europy – od wspierania transformacji energetycznej, cyfryzacji i sztucznej inteligencji, po wzmacnianie ekosystemów obronnych i naukowych. W krótkim terminie sektor wciąż jednak zmaga się z niepewnością. Sukces osiągną ci gracze, którzy rozumieją fundamenty nieruchomości, aktywnie zarządzają aktywami, współpracują z użytkownikami i patrzą na wartość w długim horyzoncie.”
Wzrost znaczenia sztucznej inteligencji
Z tegorocznego badania wynika, że sztuczna inteligencja staje się coraz szybciej rosnącym czynnikiem zmian – 75 proc. respondentów już dziś korzysta z rozwiązań opartych na AI lub uczeniu maszynowym (rok wcześniej 51 proc.). W ciągu najbliższych 18 miesięcy większość uczestników badania planuje wdrożenie AI w takich obszarach, jak marketing i wynajem (90 proc.), zarządzanie nieruchomościami (87 proc.), planowanie i projektowanie (84 proc.) oraz zarządzanie operacyjne i aktywami (po 86 proc.).
ESG: między długoterminowymi celami a presją krótkoterminową
Dekarbonizacja pozostaje jednym z kluczowych priorytetów sektora nieruchomości. Jednak sposób postrzegania agendy ESG uległ zmianie – coraz częściej pojawia się krytyka nadmiernych regulacji, biurokracji, a nawet samego używania tego skrótu. Prawie połowa respondentów zmodyfikowała swoje strategie w odpowiedzi na niepewność makroekonomiczną, a zarządzający aktywami muszą wyraźniej wykazywać powiązania między ESG a wartością inwestycyjną. Obecnie 85 proc. uczestników badania uznaje ESG za bardzo lub dość istotne (rok temu 89 proc.), natomiast odsetek tych, którzy postrzegają ESG jako kluczowy czynnik decyzyjny w perspektywie pięciu lat, spadł z 40 do 21 proc.
Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 analizuje również potencjał sektora nieruchomości w zwiększaniu konkurencyjności Europy – zwłaszcza jego rolę w transformacji technologicznej kontynentu, wymagającej rozwoju kompetencji, odporności, mobilności oraz wspierania wzrostu, dobrobytu i kreatywności.
Kinga Barchoń, liderka PwC Polska Real Estate, podkreśla: „Na przestrzeni ostatnich lat, rynek nieruchomości w Polsce i Europie Środkowo Wschodniej wyraźnie się zmienił. Rok 2025 był powszechnie postrzegany jako okres przejściowy, charakteryzujący się adaptacją do środowiska niższych stóp procentowych, utrzymującą się niepewnością geopolityczną oraz poszukiwaniem nowej równowagi cenowej. W Polsce wolumeny inwestycyjne odbiły w 2024 roku po gwałtownym spadku w 2023. Ta faza „resetu” sygnalizuje powrót płynności, choć w sposób selektywny. Inwestorzy preferują aktywa o silnych fundamentach i niskim ryzyku operacyjnym. Aktywa drugorzędne oraz projekty spekulacyjne znajdują się pod rosnącą presją – kupujący koncentrują się na nieruchomościach typu prime w atrakcyjnych lokalizacjach lub w sektorach z trwałymi trendami strukturalnymi, takimi jak logistyka, mieszkalnictwo oraz infrastruktura energetyczna i centra danych”.
Polska i Warszawa: stabilny rynek w niepewnym regionie
W tegorocznej edycji raportu Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 Polska ponownie została wskazana jako jeden z najbardziej odpornych rynków nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Warszawa utrzymała pozycję lidera regionu, zajmując 12. miejsce wśród 32 miast analizowanych pod względem atrakcyjności inwestycyjnej i deweloperskiej. Stolica Polski wyprzedziła m.in. Pragę (miejsce 23) i Budapeszt (miejsce 29), potwierdzając swoją rolę kluczowego rynku dla inwestorów paneuropejskich. Według autorów raportu, Warszawa łączy wysokie stopy zwrotu z dojrzałą strukturą rynku, oferując stabilne otoczenie prawne i gospodarcze oraz rosnącą bazę międzynarodowych najemców. Mimo geopolitycznych napięć w regionie Polska utrzymuje solidne fundamenty makroekonomiczne – niskie bezrobocie, pozytywną dźwignię finansową i równowagę między popytem a podażą.
Jak podkreślają analitycy PwC i ULI, inwestorzy coraz częściej postrzegają Warszawę jako rynek zbliżony do zachodnioeuropejskich metropolii pod względem przejrzystości, płynności i profesjonalizacji sektora. Jednocześnie stolica Polski ozostaje atrakcyjna dla kapitału family offices i funduszy typu value-add, poszukujących długoterminowego wzrostu wartości aktywów.
„Warszawa wzmacnia swoją pozycję jako najdojrzalszy rynek inwestycyjny Europy Środkowo-Wschodniej, łącząc stabilne fundamenty gospodarcze z rosnącą dojrzałością instytucjonalną. Dla globalnego kapitału to miasto, które potrafi łączyć bezpieczeństwo inwestycji z realnym potencjałem wzrostu” – mówi Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.
Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 jest dostępny na platformie ULI: https://europe.uli.org/research/emerging-trends/.