O kontroli banku nad prowadzonymi przez deweloperów inwestycjami i warunkach, na jakich udzielane są kredyty hipoteczne rozmawiamy z Renatą Borowiec, dyrektorem oddziału 2 w Krakowie banku PKO Bank Polski.
Od pierwszego stycznia obowiązuje 15% wkład własny, jak wpłynęło to na liczbę udzielanych kredytów?
Liczba kredytów udzielanych teraz przez nasz bank utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Wraz z wzrostem wartości wkładu własnego zaobserwowaliśmy za to wzmożoną akcję kredytową w grudniu zeszłego roku. Cześć osób chciała bowiem skorzystać z możliwości wpłacenia mniejszego udziału własnego. Natomiast nie widać tendencji spadku liczby składanych wniosków na początku tego roku. Możliwością podwyższenia zdolności kredytowej, z której coraz częściej korzystają młodzi ludzie, jest opcja przystąpienia do wniosku kredytowego rodziców. W takiej sytuacji rodzice biorą kredyt wspólnie z dziećmi, ale własność mieszkania można ustalać dowolnie, w zależności od woli kredytobiorców.
Jesteście Państwo liderem na rynku kredytów hipotecznych, a kredyt Własny Kąt Hipoteczny został uznany za najlepszy produkt kredytowy w Polsce.
Właśnie odebraliśmy statuetkę „Złotego Bankiera 2015r.” za najlepszy kredyt hipoteczny. To już dziewiąta statuetka Złotego Bankiera przyznana PKO Bankowi Polskiemu i piąta, jaką zdobył za kredyt mieszkaniowy Własny Kąt Hipoteczny. W ubiegłym roku kapituła konkursu nagrodziła Program Budowania Kapitału oraz Pożyczkę MSP.
Kredyt Własny Kąt Hipoteczny doceniono za dostęp do finansowania również w przypadku niskiego wkładu własnego, a także za warunki wcześniejszej spłaty oraz promocyjne obniżenie marży w pierwszym roku trwania umowy.
Jeśli popatrzymy z perspektywy zeszłego roku to widać, że udział rynkowy PKO Banku Polskiego w kredytach hipotecznych wynosił aż 25 % wszystkich tego typu udzielanych kredytów w Polsce. Oznacza to, że co czwarty Polak wybiera kredyt hipoteczny w PKO Banku Polskim. Warto podkreślić, że kredyt Własny Kąt Hipoteczny (jeden z wielu w ramach oferty kredytów hipotecznych – mamy w ofercie m.in. Kredyt Własny Kąt Biznes, Kredyt konsolidacyjny, Pożyczkę Hipoteczną) zaspokaja różne potrzeby mieszkaniowe, nie tylko zakup własnego mieszkania, ale także budowę, czy rozbudowę domu, a nawet zakup działki. Bank zarówno w 2015 roku jak i w pierwszym kwartale tego roku nie podnosił ani marż ani prowizji. Wprost przeciwnie: były sytuacje, gdy obniżaliśmy marże, choćby w trakcie dni otwartych czy targów mieszkaniowych.
Jak w najprostszy sposób obliczyć zdolność kredytową?
Staramy się podchodzić do klienta w sposób zindywidualizowany. Bierzemy pod uwagę różne rodzaje dochodów, nie tylko umowę o pracę, ale także umowy o dzieło, umowy zlecenia czy renty i emerytury. To jest tylko jedna część badania zdolności kredytowej. Z drugiej strony analizujemy obciążenia finansowe klientów, bo przecież każdy z nas takie obciążenia posiada. Najlepsze w takich sytuacjach jest bezpośrednie spotkanie z doradcą, który pomoże w obliczeniu zdolności kredytowej. Doradca bankowości hipotecznej po uzyskaniu informacji ustali precyzyjnie jaką kwotę możemy otrzymać i na jaki czas może zostać udzielony kredyt. Można też wtedy wybrać rodzaj spłaty jak choćby raty malejące czy raty annuitetowe. W przypadku tych ostatnich, spłacamy w trakcie całego okresu kredytowania tą samą kwotę, zmienia się natomiast proporcja kapitału i odsetek w trakcie spłaty. Na początku spłacamy więcej odsetek i mniejszą wartość kapitału, by z czasem w racie zawarta była coraz większa wartość kapitału a coraz mniejsza odsetek.
Zawsze jest jakaś kwota bazowa, którą musimy przeznaczyć na tak zwane życie, jak ją Państwo obliczają?
Pytamy klienta o jego stałe opłaty. We wniosku znajdują się też pytania o minimalne miesięczne wydatki. Istnieje też takie pojęcie jak minimalne wynagrodzenie i do tego wskaźnika też się odnosimy. Każdy wniosek analizujemy indywidualnie i bardzo skrupulatnie.
Czy osoby pracujące na tak zwanych śmieciówkach, czyli na umowach zlecenia czy umowach o dzieło też mają szanse na kredyt?
Do każdego klienta, tak jak wspominałam podchodzimy indywidualnie. Najważniejsza jest rozmowa z doradcą i rzetelne przedstawienie wszystkich osiąganych przez nas źródeł dochodu. Jeżeli mamy do czynienia z ciągłością dochodów np. w trakcie ostatnich dwunastu miesięcy pomimo, że nie jest to wynagrodzenie wynikające z umowy o pracę to oczywiście te dochody bierzemy pod uwagę. Nie można jednak generalizować, bowiem do każdego klienta należy podejść w sposób indywidualny i zbadać rzetelnie jego zdolność kredytową.
Udzielacie też Państwo kredytu na samodzielną budowę domu. Jak to wygląda w tego typu przypadkach?
Mamy już takie doświadczenie na rynku kredytów hipotecznych, że jesteśmy w stanie udzielać nie tylko kredytów na zakup mieszkania, ale także takich, które służą do zakupu działki czy samodzielnej budowy domu jednorodzinnego. Do wniosku kredytowego dołączamy tak zwaną check listę, gdzie wymienione są dokumenty związane nie tylko z wyliczeniem zdolności kredytowej, ale również z planowaną inwestycją. Brak generalnego wykonawcy czy dewelopera nie stanowi dla nas przeszkody w możliwości finansowania tego typu inwestycji. Nas interesują nas takie kwestie jak prawomocne zezwolenie na budowę, kosztorys, projekt budowlany, dziennik budowy. W tym przypadku nie wypłacamy całej kwoty przyznanego kredytu, ale dzielimy go na transze. Takie, które uzgodnimy z kredytobiorcą. Dzięki temu klient nie spłaca od razu całego kredytu, a bank wypłaca kolejne transze dopiero po prawidłowym rozliczeniu poprzednich transz. Na bieżąco weryfikujemy kosztorys oraz postęp prac na budowie.
Jak w tym przypadku wygląda sprawa wkładu własnego?
Tutaj jest analogicznie jak w przypadku mieszkań, wymagamy również wkładu własnego. Bank może podzielić kredyt na budowę domu i zakup działki, na dwa osobne kredyty. Na początku udzielamy kredytu tylko na zakup działki, a potem po uzyskaniu zezwolenia na budowę klient otrzyma kredyt budowlany. Najczęściej jednak klienci decydują się na jeden kredyt. Podobnie jak w przypadku kredytów mieszkaniowych wymagamy 15% wkładu własnego.
Jakie warunki musi spełnić deweloper by uzyskać kredyt inwestycyjny?
Badamy wiarygodność dewelopera oraz z dużą starannością i dokładnością poddajemy analizie inwestycję. W naszej ofercie jest kredyt inwestorski Nowy Dom w dwóch opcjach: budowy lokali/domów na sprzedaż oraz lokali na wynajem. Oczywiście odpowiednio do tych kredytów prowadzimy rachunki powiernicze, które dzielą się na rachunki otwarte i zamknięte. Patrząc się z perspektywy kontroli inwestycji mieszkaniowych, to ta kontrola istnieje zarówno po stronie kredytu dla dewelopera, jak i po stronie rachunku powierniczego. Zanim wypłacimy deweloperowi kolejną transze kredytu, to wcześniej musimy rozliczyć pieniądze już przekazane przez bank na inwestycję w poprzedniej transzy. Taka kontrola musi zakończyć się pozytywnie. Po stronie rachunku powierniczego przeprowadzamy podobne kontrole i tu także inspektor budowlany sprawdza na terenie inwestycji czy jest ona prowadzona prawidłowo i zgodnie z harmonogramem. Dodajmy, że przypadku rachunku powierniczego jest to inspektor zatrudniony przez bank.
Czy to oznacza, że bank w pewnym sensie nadzoruje za nas proces budowy?
To wynika wprost z przepisów prawa. Proszę zwrócić uwagę, że w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnych, czy domów jednorodzinnych jest wprost wpisana odpowiedzialność karna pracownika banku. Spoczywa na nas spora odpowiedzialność. Analizujemy bardzo rzetelnie proces inwestycyjny i w pewnym sensie jest to dodatkowa ochrona dla nabywców mieszkań. Każda z osób kupujących mieszkanie może także w dowolnym momencie przyjść do banku i sprawdzić jak wyglądają przepływy finansowe na jej indywidualnym rachunku powierniczym np. daty wpłat, wypłat czy stan konta.
Czy możemy jeszcze wyjaśnić różnice pomiędzy rachunkiem powierniczym otwartym i zamkniętym z punktu widzenia osoby kupującej mieszkanie?
Podstawowa różnica pomiędzy mieszkaniowym rachunkiem otwartym i zamkniętym polega na możliwości wypłat w trakcie procesu inwestycyjnego. Możliwość wypłaty w trakcie realizacji inwestycji istnieje wyłącznie w przypadku otwartego rachunku powierniczego. W trakcie procesu inwestycyjnego tworzy się harmonogram inwestycji deweloperskiej, który podzielony jest na etapy. Tych etapów może być nie mniej niż cztery i nie więcej niż dziesięć. Każdy z etapów obejmuje od dziesięciu do dwudziestu pięciu procent przedsięwzięcia inwestycyjnego. Te środki możemy wypłacać deweloperowi w trakcie, ale tylko na cel związany z realizowaną inwestycją. Zanim zaakceptujemy każdą dyspozycję wypłaty poprzedzamy ją kontrolą ze strony inspektora budowlanego. Dodatkowo sprawdzamy również umowy deweloperskie podpisywane z przyszłymi nabywcami w formie aktów notarialnych. W przypadku rachunku zamkniętego deweloper nie otrzymuje wypłat w trakcie realizacji inwestycji, ale dopiero po jej zakończeniu.
Jak w obu przypadkach jest z bezpieczeństwem zakupu mieszkania?
To bezpieczeństwo jest podobne, bowiem w obu przypadkach bardzo ściśle i szczegółowo bank kontroluje zarówno sam proces inwestycyjny jak i przepływy finansowe.
A jak wygląda udzielanie kredytów na zakup mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej czy TBS – ach?
Finansujemy spółdzielnie mieszkaniowe budujące mieszkania w systemie deweloperskim, a także udzielamy kredytów osobom kupującym takie mieszkania. Współpracujemy również z TBS – ami.
Rozmawiał: Jarosław Knap