W Polsce istnieje zaledwie kilka miast o dodatnim wzroście mieszkańców. Należą do nich m.in. Kraków i Warszawa. W tych miastach przyrost ludności jest największy. Zastanówmy się nad przyczynami takiego stanu.
W Warszawie wzrost ludności jest dość naturalny. W końcu to właśnie w stolicy znajdują się jednostki administracji centralnej, tu usytuowana jest większość central dużych firm. To generuje dużą ilość dobrze płatnych miejsc pracy. Widać to właściwie we wszystkich zestawieniach zarówno średniej zarobków, dużo wyższej niż w pozostałych miastach, jak i liczb miejsc pracy. Można przyjąć, że w Warszawie bezrobocie praktycznie nie istnieje. Według Głównego Urzędu Statystycznego wskaźnik bezrobocia w Warszawie wynosi około 1,4 proc.
Niski wskaźnik bezrobocia
Podobne wskaźniki są w innych dużych miastach w Polsce. Najniższe bezrobocie, bo 1,3 proc., odnotowano w Poznaniu. Najwyższe, 23,2 proc., w powiecie szydłowieckim. W Małopolsce wskaźnik ten wynosi 4,5 proc. W całej Polsce nieznacznie przekracza 5 proc. Co wobec tego decyduje o atrakcyjności Krakowa? W dużej mierze jest to bardzo wysoki wskaźnik wzrostu zatrudnienia w sektorze usług wspólnych. W zestawieniu Tholons Top 100 Outsourcing Destinations opisującym najlepsze destynacje dla outsourcingu Kraków zajmuje bardzo wysokie, 6. miejsce. Jest to najwyższa lokata w Europie. Najprościej możemy to przeanalizować na podstawie liczby metrów kwadratowych w biurowcach. W 2009 roku w Krakowie było 400 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, pod koniec zeszłego roku wartość ta wynosiła 120 tysięcy, czyli trzykrotnie więcej. Bardzo obiecujący jest wskaźnik wakatów – wynosi on jedynie około 10 proc. W budowie są kolejne biurowce i wydaje się, że być może w mniejszym stopniu, ale powierzchni takiej nadal będzie przybywać. Oznacza to, że kilkadziesiąt tysięcy osób będzie poszukiwać w Krakowie mieszkań na wynajem.
Kraków to wyższe uczelnie i studenci
Tradycyjnie w stolicy Małopolski dużą grupę najemców stanowią studenci. Szacuje się, że w Krakowie jest ich około 200 tysięcy. To w dużej części również osoby, które są zainteresowane wynajmem. Dynamicznie zwiększa się też liczba emigrantów. Rok do roku liczba nowych mieszkańców Krakowa wzrasta o około 10 tysięcy osób. Oczywiście częściowo są to osoby znajdujące zatrudnienie w centrach usług wspólnych, a częściowo studenci. Warto jednak zwrócić uwagę na sporą grupę emigrantów zza naszej wschodniej granicy. Często wybierają oni Kraków jako docelowe miejsce zamieszkania. Nie tylko wynajmują, ale także kupują mieszkania.
Wszystkie te aspekty wpływają na dużą chłonność rynku najmu.
Wydaje się, że w takim mieście jak Kraków inwestycja w mieszkanie na wynajem jest dobrą lokatą kapitału. Warto jednak przed podjęciem ostatecznej decyzji przeanalizować dobrze wybraną lokalizację. Jednym z głównych czynników w segmencie mieszkań na wynajem jest bliskość uczelni i biurowców. Bardzo ważna jest dostępność komunikacji miejskiej. Osoby młode to przecież zdecydowana większość wynajmujących, a dla nich dobry dojazd do pracy lub szkoły może być czynnikiem decydującym o wyborze. Na końcu oczywiście należy wszystko dokładnie przeliczyć, tak by rentowność naszej inwestycji wynosiła około 5 proc. rocznie. Wtedy taka lokata będzie opłacalna w dłuższym horyzoncie czasowym.