Nieodłącznym elementem procesu nabycia mieszkania jest zawarcie z deweloperem umów (rezerwacyjnej, deweloperskiej), które zagwarantują przeniesienie na nas własności wybranego lokalu.
Artykuł zawiera krótki opis ww. umów oraz praktyczne wskazówki dotyczące tego, na co w szczególności należy zwrócić uwagę przy ich analizie.
Umowa rezerwacyjna
Umowa o rezerwację lokalu mieszkalnego (potocznie zwana umową rezerwacyjną) to zazwyczaj (zazwyczaj, ponieważ nie ma obowiązku jej zawierania – możemy od razu podpisać umowę deweloperską) pierwsza umowa, którą podpiszemy w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Umowa należy do kategorii tzw. umów nienazwanych, ponieważ jej treść nie została nigdzie uregulowana przez ustawodawcę – poszczególne umowy mogą się zatem znacząco od siebie różnić. Umowa ta jest zazwyczaj krótka i nieskomplikowana, jednakże nie zmienia to faktu, że przyszły nabywca powinien się z nią bardzo uważnie zapoznać, a także zawrzeć ją na piśmie – odradzam przyjmowanie wyłącznie słownych zapewnień od przedstawicieli dewelopera. Umowa powinna bardzo dokładnie określać wybrany przez nas lokal. Ponadto musi zawierać wyraźne zobowiązanie (zapewnienie) dewelopera, że nie będzie nikomu oferował ww. lokalu (można to uściślić np. poprzez obowiązek oznaczenia lokalu na stronie internetowej inwestycji jako „zarezerwowany” itp.) ani zawierał czy też składał propozycji zawarcia jakichkolwiek umów, które uniemożliwiałyby podpisanie w późniejszym czasie umowy deweloperskiej dotyczącej wybranego przez nas lokalu. Umowa powinna określać również termin (okres) jej obowiązywania lub zawarcia umowy deweloperskiej. W przypadku gdy deweloper żąda od nas uiszczenia opłaty, warto, by przybrała ona postać zadatku – wówczas, jeśli do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy dewelopera, będzie on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W umowie powinna znaleźć się informacja o terminie wpłaty i zwrotu ww. kwoty, a także zapis, że w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej zostanie ona zaliczona na poczet ceny nabycia lokalu.
Umowa deweloperska – informacje ogólne
W związku z wieloma upadłościami firm deweloperskich i problemami, jakich przysporzyły one osobom, które zakupiły tzw. dziurę w ziemi, ustawodawca postanowił uregulować warunki oraz określić wymagania, które muszą spełniać takie umowy. W tym celu uchwalono ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która jest podstawowym aktem prawnym regulującym te kwestie (dalej jako „ustawa deweloperska”). W sprawach nieuregulowanych powyższą ustawą zastosowanie znajdą inne przepisy, m.in. Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że umowę deweloperską zawrzeć mogą wyłącznie osoby fizyczne (konsumenci) w celu nabycia mieszkania lub domu jednorodzinnego (a więc nie stosujemy jej np. do nabycia lokalu użytkowego), będących na etapie budowy. Umowa dla swojej ważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Po jej podpisaniu notariusz składa wnioski o ujawnienie naszego prawa (tzn. roszczenia o przeniesienie własności lokalu po jego wybudowaniu) w księdze wieczystej.
Prospekt informacyjny
Zgodnie z ustawą deweloperską przed przystąpieniem do sprzedaży lokali (domów) deweloper zobowiązany jest do przygotowania prospektu informacyjnego według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy. Prospekt składa się z części ogólnej, w której znajdziemy m.in. informacje o deweloperze (np. o jego doświadczeniu – wskazaniu poprzednich inwestycji) i samej inwestycji (np. sposobie zagospodarowania działek, liczbie budynków, posiadaniu niezbędnych pozwoleń), oraz części indywidualnej, która zawiera plan wybranego przez nas lokalu (domu) i jego opis (np. określenie powierzchni, układu pomieszczeń, standardu wykończenia, dostępnych mediów). Należy dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym, ponieważ zawarte tam informacje będą odzwierciedlone w umowie deweloperskiej (a sam prospekt będzie stanowił załącznik do niej).
Treść umowy deweloperskiej
Najistotniejszym elementem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia wskazanego lokalu oraz przeniesienia jego własności na rzecz nabywcy. W tym miejscu musimy zwrócić uwagę, czy zawarty w umowie opis naszego mieszkania (tj. powierzchnia całkowita oraz poszczególnych pomieszczeń, ich funkcje, usytuowanie mieszkania, stan wykończenia) odpowiada naszym ustaleniom z deweloperem oraz danym z prospektu informacyjnego. Opis powinien być jak najbardziej konkretny – przykładowo, jeśli ustaliliśmy z deweloperem, iż dokona w ramach umówionej ceny jakiejś adaptacji (np. umieści kontakty w łazience w określonym miejscu), powinno to zostać precyzyjnie opisane. Pojęcia takie jak „stan deweloperski” (których definicji próżno szukać w przepisach prawa) powinny być rozwinięte w umowie lub prospekcie.
Umowa deweloperska musi również określać rodzaj rachunku powierniczego, na który wpłacane będą środki. Ustawa deweloperska przewiduje cztery rodzaje takich rachunków – ich cechą wspólną jest jednak to, że mają one zagwarantować bezpieczeństwo kupujących w przypadku upadłości dewelopera (środki takie w pierwszej kolejności służą zapewnieniu bezpieczeństwa kupującym). Deweloperowi nie wolno przyjmować płatności na inne rachunki niż rachunek powierniczy!
Jasne jest, że umowa deweloperska musi określać cenę nabycia oraz terminy wpłat i realizacji inwestycji. Powinna ona również zawierać opis uprawnień, które będą przysługiwały stronom w przypadku ich niedotrzymania, tj. prawo do odstąpienia od umowy czy uprawienie do żądania zapłaty kary umownej. Należy starać się, by w umowie znalazły się postanowienia „mobilizujące” dewelopera do działania zgodnie z umówionymi terminami, np. poprzez zastrzeżenie kary umownej za nieusunięcie wad lub niewydanie (pomimo zakończenia realizacji inwestycji) lokalu (domu) w terminie. W umowie powinny znaleźć się również warunki (sposób, termin) zapłaty kar lub zwrotu wpłaconych środków.
Umowa musi określać warunki odbioru mieszkania. Po pierwsze, w sposób precyzyjny powinna wskazywać metodę pomiaru jego powierzchni i uprawnień przysługujących stronom w przypadku, gdyby powierzchnia nie odpowiadała umówionej wartości. Ponadto w umowie musi zostać opisana procedura powiadamiania o gotowości do odbioru mieszkania (domu) – należy zwrócić uwagę, by terminy pomiędzy wysłaniem zawiadomienia a samym odbiorem umożliwiały bezstresową reakcję na zawiadomienie. Powinniśmy zagwarantować sobie również możliwość skorzystania z usług specjalisty, który pomoże nam ocenić stan techniczny lokalu. Niezwykle istotna jest procedura naprawy ewentualnych wad i usterek w mieszkaniu (domu) – należy wystrzegać się klauzul, które umożliwiają deweloperowi swobodną decyzję, czy dane odstępstwo uznać za wadę, czy nie, a także możliwość nieograniczonego przedłużania terminu usunięcia wad. Na marginesie wspomnę, iż postanowienie umowne, zgodnie z którym w przypadku niestawiennictwa w wyznaczonym terminie odbioru deweloper może dokonać jednostronnego odbioru lokalu, jest nieważne.
Umowy najczęściej zawierają również zobowiązanie do wyrażenia szeregu zgód i/lub udzielenia pełnomocnictw. Należy dokładnie przeanalizować te postanowienia, ponieważ część z nich może być sprzeczna z naszym interesem, np. może zawierać pełnomocnictwo do wyboru (głosowania w sprawie) zarządcy naszej przyszłej wspólnoty mieszkaniowej.
Ponieważ po wybudowaniu budynku i wyodrębnieniu lokalu będziemy musieli podpisać z deweloperem jeszcze jedną umowę (przenoszącą własność), umowa deweloperska musi określać maksymalny termin, do którego taka umowa zostanie zawarta.
Umowa deweloperska to najważniejsza umowa zawierana w procesie zakupu mieszkania. Niniejszy artykuł zawiera jedynie podstawowe informacje na jej temat. Niestety z uwagi na obszerność (i znaczny stopień skomplikowania) zagadnienia nie jest możliwe kompleksowe omówienie tego tematu. Ponieważ zawarcie umowy deweloperskiej związane jest bardzo często z zaciągnięciem wieloletniego zobowiązania (kredytu) oraz dużym kosztem, rekomenduję każdorazową konsultację projektu takiej umowy z prawnikiem, który wskaże ewentualne zagrożenia oraz pomoże w negocjacjach jej treści z deweloperem.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Michał Dyśko
www.mdkancelaria.com