Rok 2018 to ostatni rok, w którym można ubiegać się o dopłaty do wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.
Program Mieszkanie dla Mlodych funkcjonował od roku 2014, jednak nie od samego początku cieszył się tak dużym zainteresowaniem jak w latach 2017–2018. W pierwszym roku obowiązywania wykorzystane zostało tylko trochę więcej niż jedna trzecia dostępnych środków, także w początkowych miesiącach roku 2015 zainteresowanie programem było niewielkie. Dopiero nowelizacja przepisów od 1 września 2015 roku spowodowała wzrost liczby składanych wniosków i wyższe wartości wypłacanych dopłat. Wtedy to program rozszerzono o nieruchomości z rynku wtórnego, zwiększono poziomy dopłat dla rodzin z więcej niż jednym dzieckiem oraz ułatwiono ubieganie się o dopłaty osobom wychowującym minimum trójkę dzieci. Zmiany przyniosły oczekiwany skutek i w roku 2015 wykorzystane zostało prawie 85 proc. dostępnych środków. W kolejnych latach zainteresowanie programem było już tak duże, że środki zostały rozdysponowane niemal w całości, a w latach 2017 i 2018 starczyło ich tylko na kilka pierwszych tygodni w roku.
Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego na dzień 31 października 2017 roku średnia dopłata wynosiła niespełna 26 tys. złotych. Największą grupą beneficjentów były osoby, które nie miały dzieci i otrzymywały w związku z tym 10 proc. dopłaty. Grupa ta stanowiła 70 proc. osób otrzymujących dopłaty.
MdM – zalety i wady
Jedną z głównych zalet programu Mieszkanie dla Młodych była możliwość uwzględnienia dopłaty jako wkładu własnego kredytobiorcy. Trzeba bowiem przypomnieć, że wprowadzenie MdM zbiegło się z nowymi zasadami udzielania kredytów uregulowanymi w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Od 2014 roku rosły wymagania dotyczące wymaganego wkładu własnego, z początkowego wymogu wniesienia 5 proc. w roku 2014 oczekiwany poziom wzrósł do 20 proc. w roku 2017. Co prawda, wraz z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego możliwe jest uzyskanie kredytu z 10-proc. wkładem, jednak wymóg ten dla wielu osób był trudny do spełnienia. Uzyskanie dopłaty w ramach MdM pozwoliło na ograniczenie kwoty środków własnych czy nawet wręcz na zastąpienie całości wkładu własnego dopłatą.
Jedną z głównych wad programu było z pewnością niedopasowanie limitów cen kwalifikujących mieszkanie do programu. W wielu miastach limity te były na tyle wysokie, że do programu kwalifikowała się bardzo duża część dostępnych mieszkań. Tak było np. w Olsztynie. W wielu okresach limity w tym mieście były niemal najwyższe w kraju, ustępując tylko Warszawie i Poznaniowi. Na przeciwnym biegunie, szczególnie na początku funkcjonowania programu, znalazły się Kraków i Wrocław, gdzie limity były na tak niskim poziomie względem cen na tych rynkach, że znalezienie nieruchomości spełniającej kryteria programu było niezwykle trudne. Zróżnicowanie limitów względem cen na lokalnych rynkach powodowało, że w części kraju skorzystanie z programu było wręcz niemożliwe.
Czy Mieszkanie Plus może zastąpić MdM?
Wiele osób w zapowiadanym programie Mieszkanie Plus widzi następcę Mieszkania dla Młodych. Trudno jednak te programy porównywać, gdyż model ich działania, grupa docelowa czy sposób finansowania są całkowicie odmienne. Program Mieszkanie Plus przenosi akcent ze wspierania osób kupujących mieszkanie (jak to ma miejsce w MdM, a wcześniej w Rodzinie na Swoim) na rzecz wsparcia dla rynku najmu. Państwo i samorządy mają budować mieszkania pod wynajem, a ceny najmu mają być z założenia niższe niż ceny na rynku komercyjnym. Czy to się może udać? Wiele zależy od skali programu oraz od tego, gdzie te inwestycje będą realizowane. Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że największy popyt związany z najmem mieszkań jest w dużych miastach. To tam kierują się Polacy w poszukiwaniu pracy, to te miasta są dużymi ośrodkami akademickimi ściągającymi rzesze młodych osób, które poszukują lokum do zamieszkania. Ten trend zgadza się z obserwacjami rynku nieruchomości, gdzie wiele mieszkań jest kupowanych przez inwestorów indywidualnych z myślą o przyszłym wynajmie. Tymczasem, jak na razie, większość inwestycji w programie Mieszkanie Plus jest realizowana w mniejszych miastach lub na obrzeżach dużych ośrodków, w tzw. miastach satelickich. Oczywiście w tych miastach nowe mieszkania także są potrzebne, jednak samo poprawienie warunków mieszkaniowych nie spowoduje, że znajdą się chętni, by tam zamieszkać. Warunkiem koniecznym jest też zapewnienie miejsc pracy. Może się bowiem okazać, że, co prawda, rodziny będą miały gdzie mieszkać, ale nie znajdą w tych miastach pracy.
Czy Mieszkanie Plus zagrozi inwestorom indywidualnym?
Program Mieszkanie Plus nie powinien również, przynajmniej w krótkim okresie, zagrozić osobom inwestującym w mieszkania na wynajem. Zgodnie z jego założeniem mają to być umowy najmu długoterminowego, często na kilkanaście lat. Program ten nie zaspokaja jednak popytu nie najem na krótszy okres. Osoby młode, które zaczynają swoją karierę zawodową, często nie chcą wiązać się wieloletnimi zobowiązaniami i poszukują mieszkań z możliwością najmu np. na rok. Takie zapotrzebowanie, jak na razie, zaspokajają inwestorzy indywidualni i przy obecnej skali programu Mieszkanie Plus nie powinno się to zmienić.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
NOTUS Finanse SA