Częstą przyczyną problemów podczas realizacji budowy pozostają spory sąsiedzkie. Związane są one przede wszystkim ze spodziewanymi oddziaływaniami nowo powstałych budynków na nieruchomość sąsiada.
Przy okazji analizy projektowanej nowelizacji – nazywanej powszechnie „małym kodeksem urbanistyczno-budowlanym” – pojawiły się wypowiedzi, według których uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę miałoby okazać się niemożliwe, względnie bardzo utrudnione. Nowością pośród tych utrudnień jest w tym wypadku uzależnienie możliwości zabudowy nieruchomości własnej od faktu zabudowania nieruchomości sąsiedniej.
Możliwości właściciela nieruchomości sąsiadującej
Spory sąsiedzkie, które pojawiają się w praktyce już na etapie projektowym, dotyczą najczęściej odległości nowo powstających budynków od granicy (mowa tu na ogół o minimalnych odległościach od granicy do nowego budynku lub ograniczaniu dostępu do światła słonecznego), ewentualnie docelowego przeznaczenia realizowanego zamierzenia (mowa tu najczęściej o inwestycjach dla działalności generujących hałas, zapach lub po prostu zwiększony ruch pojazdów).
Według obecnych regulacji prawnych – co do których planowane są gruntowne zmiany – wyróżniamy dwie drogi do uzyskania pozwolenia na budowę. Pierwsza z nich może być wykorzystana wtedy, gdy dla nieruchomości docelowo zabudowywanej nie obowiązuje uchwała rady gminy określająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wtedy inwestor powinien na początek uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także dodatkowo – w przypadku gdy inwestycja oddziałuje na środowisko – decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Dopiero wtedy inwestor może wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, której ustalenia będą nawiązywały do wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Druga droga może być wykorzystana wtedy, gdy dla danej nieruchomości docelowo zabudowywanej obowiązuje uchwała rady gminy określająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku inwestor może od razu wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, którego ustalenia będą nawiązywały do obowiązującego miejscowego planu.
Analizując problem sąsiedzkich sporów, należy nawiązywać do opisanych powyżej dwóch sposobów uzyskiwania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W pierwszym przypadku, o którym mowa wyżej, udział sąsiada w postępowaniach (czasem jego obrony własnej nieruchomości, a czasem jego ataku na planowaną inwestycję) pojawia się na etapie uzyskiwania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także dodatkowo – w przypadku gdy inwestycja oddziałuje na środowisko – w toku uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Odmiennie natomiast w przypadku drugim, jeżeli dla danego obszaru obowiązuje uchwała rady gminy określająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stanowi ona akt prawa miejscowego, który uchwalany jest z perspektywą wieloletnią dla dużego obszaru gminy, a więc właściciele sąsiadujący z planowaną inwestycją mogą skutecznie kwestionować zapisy takiego planu wyłącznie wtedy, gdy jest on przygotowywany przez radę gminy, względnie w drodze skargi do Sądu Administracyjnego, który miałby stwierdzać nieważność całości lub części uchwały rady gminy określającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Odnosząc się do możliwości właścicieli nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością docelowo zabudowywaną, wskazać można na możliwość pełnego udziału w toku postępowania administracyjnego jako strona tego postępowania. Tym samym właściciel nieruchomości sąsiadującej, na którą oddziałuje planowana inwestycja – na równi z inwestorem – może zgłaszać odpowiednie wnioski, może składać odwołania od decyzji, może zaskarżać ostateczne decyzje do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a dalej może składać skargi kasacyjne do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Perspektywy jego działania są więc bardzo szerokie, a spór sąsiedzki może zablokować przygotowania do inwestycji na wiele lat.
Zmiany w przepisach prawa
Obecnie przygotowywane nowelizacje przepisów regulujących proces inwestycyjny przewidują nowości w procedurze, które ostatecznie mogą jeszcze bardziej skomplikować interesy inwestora, który zamierza zabudować swoją nieruchomość. Problem, jak zwykle, dotyczy braku opisanych wyżej uchwał rad gmin określających miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wówczas należy występować o przywołane wcześniej decyzje określające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodnie z zapisami projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będą wydawane tylko wtedy, gdy nieruchomość graniczy bezpośrednio z co najmniej jedną działką już zabudowaną. Jeśli więc właściciele nieruchomości sąsiednich jeszcze ich nie zabudowali, to sytuacja inwestora stanie się krytycznie trudna. Podobne rozwiązanie legislacyjne przygotowywane jest co do nieruchomości graniczących z drogami, parkami, lasami czy nieużytkami. W tym wypadku, jeżeli chociaż jedna strona docelowo zabudowywanego terenu o długości co najmniej 4 m nie graniczy bezpośrednio z nieruchomością już zabudowaną, utrudnione będzie uzyskanie przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Brak precyzji co do planowanej nowelizacji może mocno wpłynąć na rynek nieruchomości – zarówno jeżeli chodzi inwestorów prywatnych, jak i duże podmioty gospodarcze przygotowujące inwestycje wielomieszkaniowe. Ograniczenia w możliwości zagospodarowania terenu wpłyną również na wartość nieruchomości, które wobec wyłączenia lub ograniczenia możliwości ich zabudowy nie będą mogły być wykorzystane zgodnie z pierwotnym celem nabywcy (najczęściej inwestora).
Powyższe zmiany prawa mają dotyczyć także już wydanych i ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje takie mają zostać wygaszone w ciągu dwóch lat od wejścia w życie nowych przepisów prawa, o ile wcześniej na ich podstawie nie zostanie wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które przygotowuje opisywane nowelizacje, wskazuje na konieczność regulacji przepisów prawa, a wszystko to w trosce o ład przestrzenny. Charakter decyzji o warunkach zabudowy od lat budzi wiele kontrowersji. Z jednej strony decyzja ta pozwala na podjęcie zabudowy danego terenu, dla którego gmina nie wprowadziła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyczyny zaniechań rady gminy, jeżeli chodzi o przygotowanie miejscowych planów, należy upatrywać przede wszystkim w wysokich kosztach oraz długiej i skomplikowanej procedurze przygotowania tego aktu planistycznego. Z drugiej strony jednak mnogość różnych decyzji o warunkach zabudowy dla danego obszaru (które przecież nie musiały w każdej kwestii regulować zabudowy danego terenu na tych samych zasadach) prowadzi do chaosu zagospodarowania przestrzennego. Brak precyzyjnych wymagań co do ich treści otwierał drogę do zabudowy, która w dużej mierze pozostawała dowolna.
Jednocześnie często decyzje o warunkach zabudowy pozwalały na podejmowanie spekulacji ceną nieruchomości. Wszak nieruchomość, dla której istniała ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, miała zdecydowanie większą wartość. Stan ten był jednak ulotny, ponieważ po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego zapisy były przeciwne do treści decyzji o warunkach zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy była wygaszana. Wtedy właściciel występował do gminy o odszkodowanie w związku ze spadkiem wartości nieruchomości. Odpowiadało ono różnicy wartości nieruchomości z uwzględnieniem danej decyzji o warunkach zabudowy oraz wartości nieruchomości według stanu możliwości jej zagospodarowania po wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a którego zapisy powodowały wygaszenie decyzji o warunkach zabudowy. Koszt uzyskania danej decyzji o warunkach zabudowy, która windowała wartość nieruchomości, pozostawał częstokroć dalece niższy od kwoty uzyskiwanego odszkodowania.
Z uwagą należy śledzić nadchodzące zmiany, ponieważ wpłyną one nie tylko na procedury co do realizacji nowych zamierzeń inwestycyjnych, ale też na już wydane i ostateczne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co będzie determinowało zmiany wartości nieruchomości zakupionych w latach ubiegłych.
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl