Kraków to jedno z najbardziej atrakcyjnych gospodarczo miast Europy Wschodniej, co wpływa na liczbę lokowanych tu inwestycji zagranicznych.
Potencjał demograficzny i naukowy, dostępność dobrze wykształconej kadry, korzystne położenie geograficzne, specjalna strefa ekonomiczna i inne obszary atrakcyjne inwestycyjnie należą do najważniejszych atutów miasta, a harmonijny, zrównoważony rozwój jest jego znakiem rozpoznawczym. Dynamiczny rozwój sektora wpływa na ciągłe zainteresowanie nowymi powierzchniami biurowymi. Korzystnym argumentem dla najemców jest różnorodna lokalizacja biurowców. Nowoczesne powierzchnie są dostępne zarówno w ścisłym centrum miasta, jak i u zbiegu najważniejszych arterii komunikacyjnych, tj. w okolicach ulic Jasnogórskiej, Armii Krajowej i Bora Komorowskiego oraz przystanków Zabłocie, Płaszów, Bonarka czy Kampus UJ.
Potrzeby nowoczesnych usług
Głównym motorem napędowym dla przedsięwzięć inwestycyjnych w zakresie biurowców jest ponad 160 firm działających w Krakowie w sektorze nowoczesnych usług biznesowych. Podmioty te bowiem wykazują znaczące zapotrzebowanie na wysokiej jakości biurowce, dostępne zarówno dla mniejszych, jak i większych najemców.
Można w tym miejscu także podkreślić, iż zapotrzebowanie poszczególnych centrów, wbrew pozorom, charakteryzuje się pewnymi różnicami, w zależności od usług, które stanowią główny element ich aktywności w naszym mieście. A funkcjonujące pod Wawelem centra działają naprawdę na wielu frontach, poczynając od analiz, rozliczeń księgowych, poprzez audyt i marketing, a kończąc na obsłudze funduszy inwestycyjnych. Świetnie radzą sobie w Krakowie także centra związane z branżą nowoczesnych technologii, czyli firmy IT oraz R&D. Nic w tym dziwnego, bo Kraków jest miejscem niezwykle atrakcyjnym zarówno dla inwestorów z branży nowoczesnych usług i technologii, jak i dla deweloperów specjalizujących się w powierzchniach biurowych.
Kraków największym biurowym rynkiem w regionie
Tylko w 2016 roku zasoby powierzchni biurowej w Krakowie powiększyły się o 149 tys. m2 w 18 projektach, co było najwyższym wolumenem nowej podaży w historii krakowskiego rynku. Mimo tak dużej ilości dostarczonej powierzchni deweloperzy nie zwolnili tempa i rozpoczęli kolejne inwestycje. Dlatego właśnie całkowita podaż powierzchni biurowych w połowie 2017 roku przekroczyła magiczną liczbę 1 mln m2, dzięki czemu nasze miasto nadal może chwalić się tytułem największego regionalnego rynku biurowego w Polsce.
Sektor outsourcingu w Krakowie cały czas prężnie się rozwija, a rynek biurowców wraz z nim. Inwestorzy pozostają optymistyczni w odniesieniu do przyszłości i nic w tym dziwnego, prognozy mówią bowiem o przekroczeniu w roku 2020 liczby 100 tys. zatrudnionych w branży nowoczesnych usług i technologii. Obecnie szacuje się, że w działających w Krakowie centrach pracuje ponad 60,6 tys. osób, czyli niemal 25 procent wszystkich zatrudnionych w sektorze nowoczesnych usług w Polsce. Dla porównania w 2008 roku krakowskie centra zatrudniały ok. 12 tys. osób, co oznacza, że każdy kolejny rok to ok. 10 tys. nowych miejsc pracy. Niewątpliwie, by zatrudnić taką rzeszę ludzi, należy im zapewnić odpowiednie warunki.
Dlatego właśnie umowy najmu podpisane tylko w 2016 roku w Krakowie obejmowały blisko 188 tys. m2 powierzchni biurowej, co było wynikiem nieco wyższym w porównaniu z rekordowym wolumenem najmu odnotowanym w 2015 roku i o około 62 procent wyższym w odniesieniu do średniego popytu z okresu 2011–2015. Warto dodać, iż w 2016 roku niemal połowę wszystkich podpisanych umów stanowiły transakcje pre-let, a kolejne 32 procent wynajętej powierzchni było przedmiotem ekspansji funkcjonujących już w Krakowie podmiotów.
Należy w tym miejscu podkreślić, że zlokalizowane już w naszym mieście firmy często decydują się na rozwinięcie swojej działalności nie tylko pod względem liczby pracowników, ale przede wszystkim złożoności obsługiwanych procesów. A taki kompleksowy rozwój zazwyczaj idzie w parze z potrzebą indywidualnych projektów biurowych, co z kolei wiąże się z nawiązaniem bezpośredniej współpracy z deweloperami w zakresie realizacji potrzebnej powierzchni.
Bijemy kolejne rekordy
Potencjał inwestycyjny nieruchomości biurowych Krakowa, zarówno z perspektywy deweloperów, jak i najemców, rozwija się więc w sposób dynamiczny. Pod względem nowej podaży oraz wolumenu transakcji najmu praktycznie każdy kolejny rok jest określany jako rekordowy. Zainteresowanie inwestorów rynkiem biurowym w Krakowie rokrocznie osiąga jedne z najwyższych poziomów wśród polskich rynków.
Nadal jednak istnieje realne zapotrzebowanie na nowe projekty biurowe w Krakowie zarówno dla obecnych, jak i przyszłych najemców. Rok 2017 z pewnością jest obiecujący pod tym względem, bo już w jego I połowie firmy działające w sektorze nowoczesnych technologii i usług dla biznesu wynajęły ponad 74,8 tys. m2, co stanowi 76 procent zarejestrowanego popytu. Największe transakcje dotyczyły następujących korporacji: Brown Brothers Harriman (odnowienie, 14,7 tys. m2,
Orange Office Park), HCL (umowa przedsprzedażna, 10,4 tys. m2, O3 Business Campus II) i Pegasystems (przeniesienie/rozbudowa, 5,3 tys. m2, Bonarka 4 Business).
Cofając się nieco w czasie – na koniec grudnia 2016 roku zidentyfikowanych zostało 261 tys. m2 powierzchni biurowej w budowie w 20 projektach, z czego w I połowie 2017 roku dostarczono na rynek 80,9 tys. m2 w 8 projektach, szacunki dotyczące II połowy mówią o 86,4 tys. m2. Pomimo tego w Krakowie nadal utrzymuje się niski wskaźnik pustostanów. Obecnie szacowany jest on na poziomie ok. 9,2 procent, co oznacza jego wzrost o 2 procent w porównaniu do sytuacji na koniec zeszłego roku. Duży popyt, napędzany przez firmy z sektora BPO/SSC, jest jednym z głównych powodów tej sytuacji, która jednak może się nieco zmienić, ponieważ obecnie aż 275,2 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej jest w budowie, z czego 80 procent ma zostać ukończone w 2018 i 2019 roku. Główna jej część zostanie dostarczona w ramach projektów realizowanych w formie parków biurowych, na które składa się kilka etapów inwestycyjnych.
Zanim jednak zobaczymy, co przyniesie przyszłość, Miasto Kraków, wspólnie z Eurobuild Conferences, zaprasza wszystkich deweloperów inwestujących w Krakowie oraz firmy z branży BSS/IT do wzięcia udziału w plebiscycie „Atut Krakowa”. O tytuł najbardziej ekologicznego, najbardziej przyjaznego użytkownikom i najciekawszego obiektu biurowego mogą ubiegać się aktywni lokalni i krajowi deweloperzy. Szczegóły dostępne na stronie:
www.atutkrakowa.com
Elżbieta Koterba
Zastępca Prezydenta ds. Rozwoju
Miasta Krakowa
Kraków jest świetnym miejscem dla rynku biurowego. Bazę zbudował stabilny fundament, który istnieje w mieście od lat, czyli mocny ośrodek akademicki z dobrymi uczelniami publicznymi oraz prywatnymi, a także atrakcyjność Krakowa jako miejsca zamieszkania. Najpierw lokalizowane były u nas firmy rozliczeniowe, które pociągnęły za sobą kolejne – nowoczesne korporacje.
Mieszkańcy Krakowa są jednak bardzo krytycznie nastawieni do biur – traktują je jako zagrożenie. Nie rozumiem takiej postawy. Biura to przecież przede wszystkim miejsca pracy, nie tylko dla wykształconych menedżerów, znających pięć języków obcych. To także miejsce dla osób sprzątających czy pracujących w gastronomii. To również biznes korzystny dla przedsiębiorstw dowożących jedzenie do firm czy produkujących materiały biurowe.
Nie bez znaczenia jest tu podejście gminy. Powinna ona stymulować firmy, by lokalizowały u nas swoje siedziby i centra badawcze, ponieważ inwestycje generują wyższy podatek od nieruchomości i nowe miejsca pracy, a co za tym idzie – zwiększenie dochodów z PIT-u. Poza tym, niektórzy pracownicy biur mają w pakietach socjalnych finansowanie przedszkoli. Część przedszkoli opłacają też same firmy zagraniczne. To oznacza, że więcej rodziców szybciej wróci do pracy, ponieważ ich dzieci są w żłobkach i przedszkolach.
Pamiętajmy, że zagraniczne firmy płacą lepiej niż polskie, co wpływa na wysokość zarobków w Krakowie. Dodatkowo, obecność takich dużych firm zwiększa prestiż miasta.
Nowe trendy
Warto zauważyć, że w ostatnich latach wśród firm wynajmujących powierzchnie biurowe pojawiają się firmy polskie. Świadczy to o tym, że również na rynku krajowym i regionalnym jesteśmy dobrze postrzegani. Mając do wyboru różne miasta, większość osób wybierze Kraków. Wiąże się to także z faktem – co jednak nie jest powodem do dumy – że w Krakowie pensje są niższe niż w Warszawie czy na Śląsku. Zdarza się, że firma mająca siedzibę w stolicy szuka biura w Krakowie, by przenieść tu np. dział księgowy. Zatrudnienie działu księgowego w Warszawie jest o 30–40 procent droższe. W skali roku są to ogromne różnice w kosztach. Pamiętajmy, że duże firmy wynajmują ogromne powierzchnie – nawet kilka tysięcy metrów kwadratowych – i podpisują umowy na 5–10 lat.
Warto wspomnieć, że projekty biur powstających obecnie w Krakowie są coraz ciekawsze architektonicznie. To też zaleta, choć nie najważniejsza.
Dzielnica biurowa w Krakowie?
Firmy budujące powierzchnie biurowe w Krakowie kierują się dziś zasadą łatwego dostępu do komunikacji zbiorowej, w ostatnim czasie w dużej mierze zyskuje komunikacja tramwajowa. Z punktu widzenia rozwoju sieci biur istotna byłaby więc budowa szybkiej kolei aglomeracyjnej (SKA). Powstałyby zupełnie nowe miejsca, do których mogliby dojechać pracownicy spoza Krakowa.
Uważam, że w przyszłości – jeśli trend powstawania biur w naszym mieście się utrzyma – niezbędne będzie stworzenie dzielnicy biurowej, co było planowane na Rybitwach. Pociągnięcie tam nitki tramwaju i wybudowanie przystanku SKA na Złocieniu spowodowałoby, że dzielnica ta miałaby zupełnie inną dostępność komunikacyjną niż dzisiaj.
Takie inwestycje wymagałyby jednak zmian planów miejscowych na Rybitwach i dużych graczy na rynku nieruchomości, którzy skupiliby większe areały i w przyszłości postawili tam biurowce.
Grzegorz Stawowy
Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta Krakowa