W Krakowie funkcjonuje ponad 120 deweloperów. Warto więc przed zakupem sprawdzić wiarygodność firmy, z którą podpiszemy umowę na budowę mieszkania.
Wprowadzenie ustawy deweloperskiej zdecydowanie zwiększyło bezpieczeństwo zakupów. Na deweloperów ustawa nakłada wiele obowiązków. Jedną z najważniejszych jest konieczność prowadzenia przez inwestorów rachunków powierniczych. Powodują one, że nasze pieniądze są bezpieczne, bowiem bank przelewa je na konta dewelopera albo po zakończeniu inwestycji (rachunek powierniczy zamknięty), albo partiami po zakończeniu kolejnych etapów (rachunek powierniczy otwarty). Dodatkowo polecam wszystkim uważne przeczytanie prospektu deweloperskiego. Znajdują się w nim nie tylko podstawowe informacje o firmie, ale także wiele istotnych danych zarówno o samej inwestycji, jak i naszym mieszkaniu. Z prospektu dowiemy się między innymi jak będzie wyglądała cała inwestycja i co znajduje się w jej pobliżu. Osobno dostaniemy kartę mieszkania, gdzie znajduje się plan mieszkania wraz z wymiarami. Jednak czy to wystarczy? Ja polecam poświęcić jeszcze jeden wieczór i sprawdzić kilka innych danych. Z reguły inwestycje realizowane są teraz przez spółki celowe, zakładane wyłącznie w celu wybudowania danego osiedla lub bloku. To dobrze, bo dzięki temu pieniądze w tej spółce przeznaczane są wyłącznie na jeden cel, a kontrola ze strony banku jest dużo łatwiejsza. Niewiele mówi nam to jednak o samym inwestorze. Warto więc sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym, kto konkretnie założył daną spółkę. Znajdziemy wtedy, jeśli nie jest podana w prospekcie, tak zwaną spółkę matkę, czyli dewelopera. Potem już łatwo choćby przy pomocy wujka google o sprawdzenie opinii o zrealizowanych wcześniej przez tego dewelopera inwestycji. Polecam także samodzielnie sprawdzenie, co będzie się działo z terenem wokół naszej inwestycji. Tutaj z pomocą przychodzą miejscowe plany zagospodarowania. W Krakowie ponad połowa miasta jest już objęta planami. Istenieje więc duża szansa, że nasz teren będzie tam bardzo dokładnie opisany. Kiedy obejrzymy rysunek planu z łatwością zobaczymy jakie dokładnie budownictwo znajdzie się przed naszymi oknami. W opisie planu znajdują się dokładne informacje na temat zarówno wysokości, jak i gęstości zabudowy, a nawet koniecznej ilości miejsc parkingowych. Miejscowe plany zagospodarowania terenu znajdziemy na stronie www.bip.krakow.pl. Po wybraniu danego obszaru pojawi się ogólna karta informacyjna, w której zawarta jest między innymi informacja czy dany plan nie został zaskarżony, uchylony lub czy nie są w nim przygotowywane jakieś zmiany. Zdarza się, że funkcjonuję od od kilku lat plany są zmieniane przez urzędników. Teraz taka procedura trwa w odniesieniu do planów Rybitwy Północ, gdzie zmieniany jest teren rolny w mieszkaniowy. Regułą powinno jednak być, by pomimo zmiany kategorii gruntu nie zmieniać parametrów zabudowy. Żeby się przekonać jakie są zalecenia trzeba otworzyć załącznik tekstowy planu. Znajdują się w nim takie informacje jak wysokość zabudowy czy ilość powierzchni biologicznie czynnej. W opisie znajdziecie także Państwo informację jaką ilość miejsc parkingowych musi wygospodarować deweloper w stosunku do ilości mieszkań. Z reguły jest to wartość w okolicach jednego miejsca na mieszkanie. Może się zdarzyć, że miejsc parkingowych będzie więcej niż zakłada plan, ale takie przypadki należą do rzadkości. Z reguły miejsc parkingowych jest mniej niż nakazywałby zdrowy rozsądek. Jeśli w planie mamy wskaźnik niższy od 1 lub w prospekcie deweloperskim wskaźnik ten jest niższy od jedynki, możecie być Państwo pewni, że bez wykupienia miejsca na własność będziecie mieć duże problemy w przyszłości z zaparkowaniem. Do ceny mieszkania trzeba więc wtedy z definicji doliczyć cenę miejsca parkingowego. Z kolei klikając w mapę terenu, która znajduje się na tej samej stronie z łatwością znajdziemy wszystkie drogi dojazdowe do naszego osiedla. Zaznaczone są tam nie tylko istniejące dojazdy ale także te planowane. Dobrze więc poświęcić kolejne kilka minut by sprawdzić czy w przyszłości nie będziemy stali codziennie w porannych i popołudniowych korkach. Mniej informacji będziemy mieli kiedy teren, na którym przewidziana jest inwestycja nie posiada planu. Decyzje podejmuje się wtedy na podstawie tak zwanej wuzetki. Generalnie przyjąć można, ze w takim terenie jeśli obok nas znajduje się określonej wielkości blok to urząd wyda zgodę na podobną zabudowę. Coraz bardziej istotne są też osiągnięcia i nagrody otrzymywane przez dewelopera. Warto więc sprawdzić jak długą historię ma firma i czy ma na sowim koncie jakąś nagrodę lub wyróżnienie. Generalnie jednak ustawa deweloperska została tak skonstruowana, żeby jak najbardziej zabezpieczyć kupujących i to jest dobra wiadomość.
Jarosław Knap