Coraz częściej zamiast lokat inwestujemy w mieszkania na wynajem. Warto przed podjęciem decyzji o takiej inwestycji zdecydować komu i za ile chcemy potem wynająć mieszkanie.
Mieszkania na wynajem można podzielić na kilka kategorii. Każda z nich ma swoje plusy i minusy. Najprostszy podział obejmuje kilka grup wynajmujących: rodziny, studenci, menadżerowie, turyści. Zacznijmy od klasycznego wynajmu, czyli długotrwałego wynajmu dla rodzin. Jego dużą zaletą jest stałość najmu. Z reguły osoby wynajmujące mieszkania dla siebie, decydują się na konkretne lokum przynajmniej na kilka lat. Gwarantuje nam to stały dochód i mniej problemów z dozorem. Osoby wynajmujące na stałe w większym stopniu dbają o mieszkanie, co pozwala nam oszczędzać na ewentualnych remontach, jak choćby na malowaniu. Kolejną zaletą tej formy wynajmu jest to, że mieszkania dla rodziny wcale nie muszą być w centrum miasta. Ważniejsza dla rodzin będzie zapewne bliskość przedszkola, szkoły, centrum handlowego czy przystanku tramwajowego lub autobusowego. Mniej wydamy również na sam zakup mieszkania, bowiem możemy tutaj myśleć o mieszkaniach w mniej atrakcyjnych dzielnicach. Niższe koszty również poniesiemy, jeśli chodzi o wyposażenie mieszkania. Często zdarza się, że rodzina, która decyduje się na wynajem kilkuletni sama kupuje takie meble jak łóżka, stoły, szafki czy krzesła. Na razie same plusy. Gdzie więc jest minus? Minusem jest po pierwsze niższy czynsz. Trzeba liczyć się z tym, że rodzina nie będzie chciała płacić tak wysokiego czynszu jak studenci czy turyści. Minusem może też być konieczność zameldowania danej osoby, co w sytuacji, kiedy rodzina przestanie opłacać mieszkanie, może być dla nas problemem ze względu na regulacje prawne. Modelem podobnym do mieszkania dla rodziny jest zakup mieszkania dla studentów. Tutaj istotne jest, aby mieszkanie było kilkupokojowe i aby każdy pokój miał osobne wejście tak, by nie było w mieszkaniu tak zwanych pokoi przechodnich. Są one po prostu niewynajmowalne i dla nas oznaczają jedynie straty. Mieszkanie dla studentów powinno być też zlokalizowane względnie blisko uczelni. Cześć studentów poszukuje mieszkania w centrum. Ci bardziej pragmatyczni chcą mieć po prostu blisko na uczelnię. Sprawdźmy więc, gdzie znajdują się największe krakowskie uczelnie i do tego dopasujmy naszą lokalizację. Zdarza się też często, że studenci skuszeni niskim czynszem, decydują się na oddalone lokalizacje, jak chociażby Nowa Huta, jednak w tym przypadku trzeba zadbać o bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz oczywiście liczyć się z nieco niższym czynszem. W przypadku mieszkań dla studentów z reguły konieczne jest pełne wyposażenia mieszkania. Minusem jest okres wakacji, kiedy z reguły studenci wyjeżdżają i nie chcą płacić za wynajem. Tu mamy dwa rodzaje rozwiązań. Pierwsze to rozwiązywanie umów i ponowne szukanie nowych najemców co rok. Drugie – moim zdaniem optymalne – to umowa z wynajmującymi, że przez dwa miesiące wakacyjne, niezależnie od tego, czy ktoś mieszka czy nie, płaci jedynie opłaty administracyjne. W przypadku studentów pracy i ryzyka jest nieco więcej niż kiedy wynajmujemy mieszkanie dla rodziny. Rekompensatą są nieco większe przychody. Kolejną kategorią są mieszkania dla turystów. Tu sprawa jest prosta. Mieszkanie musi być w centrum miasta i dobrze urządzone. Osiągamy dużo wyższe przychody, ale jeśli chcemy by było one często wynajmowane, to jedyną opcją wydaje się być przekazanie wynajmu wyspecjalizowanej firmie, z którą musimy podzielić się zyskami. Tu uwaga: powinniśmy rozliczać się z tą firmą fakturami. Jest duże prawdopodobieństwo, że inny rodzaj rozliczeń zostanie zakwestionowany przez fiskus. Na koniec: mieszkanie dla menadżera. Podobnie jak w przypadku mieszkania dla turysty powinno się ono znajdować w miarę w centrum miasta. Ważne, by było blisko dworca kolejowego z szybkim dojazdem na lotnisko i obwodnicę. Jeśli znajdziemy osobę, która do Krakowa przyjechała tylko na kilka lat i w dodatku czynsz za wynajem pokrywa za nią firma, możemy w tym okresie zarobić tak naprawdę sporo pieniędzy.
Jarosław Knap