Właśnie zaczyna się okres, w którym kredytobiorcy spłacający kredyty z dofinansowaniem w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim” będą zmuszeni zmierzyć się ze wzrostem rat kredytów mieszkaniowych. Na jak duży wzrost muszą być przygotowani?
Program wsparcia kredytobiorców „Rodzina na Swoim” formalnie zaczął obowiązywać pod koniec 2006 roku, a pierwsze kredyty z rządowym wsparciem zostały wypłacone rok później. Jednak w praktyce program zaczął cieszyć się zainteresowaniem dopiero od 2009 roku i wtedy znacząco wzrosła ilość udzielanych kredytów w ramach RnS w porównaniu z latami poprzednimi.
Przypomnijmy, że w ramach programu kredytobiorcy mogą liczyć na pomoc przez pierwsze 8 lat trwania kredytu. Dopłata do raty wynosi około 50 proc. odsetek. Kolejne miesiące 2017 roku i następne lata to czas, gdy coraz większa grupa kredytobiorców musi się zmierzyć z rosnącymi ratami kredytowymi. Zatem o ile wzrośnie rata kredytu? Czy będzie to duża różnica w porównaniu do raty z dofinansowaniem?
Im mniejsza nieruchomość, tym większy wzrost raty
Porównaliśmy trzy różne transakcje zakupu nieruchomości na kredyt w ramach RnS: zakup domu o powierzchni 140 metrów kwadratowych oraz mieszkań o powierzchni 75 metrów kwadratowych i 50 metrów kwadratowych. Dla uproszenia wyliczeń i łatwiejszego porównania, kwota zaciągniętego kredytu w każdym przypadku wynosi 250 tysięcy złotych. Są to kredyty na 30 lat, z marżą na poziomie 2,00 p.p. zaciągnięte w kwietniu 2009 roku. Na największy wzrost miesięcznej raty muszą być przygotowane osoby, które kupiły mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. W tym przypadku koniec dopłat będzie oznaczał ratę wyższą nawet o 40 proc. Te osoby w ciągu 8 lat otrzymały dopłaty w wysokości prawie 50 tysięcy złotych. Mniejsze dopłaty uzyskali kredytobiorcy, którzy kupili mieszkanie większe niż 50 metrów kwadratowych i dom większy niż 70 metrów kwadratowych. Różnice te wynikają ze specyficznych zasad obliczania dopłaty. Największy poziom dopłat przysługiwał w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych i domu o powierzchni 70 metrów kwadratowych. Każdy większy metraż powodował obniżenie wysokości dopłaty.
A co jeśli stopy procentowe wzrosną?
W ciągu 8 lat kredytobiorcy korzystający ze wsparcia RnS otrzymywali dopłaty w wysokości około 50 proc. do odsetek, które były naliczane przez bank kredytujący. Zatem koniec dopłat nie będzie aż tak bardzo dokuczliwy w sytuacji niskich stóp procentowych, kiedy to odsetki są relatywnie niskie. Jak jednak wyglądałaby sytuacja kredytobiorców, gdyby oprocentowanie kredytów było wyższe? W poniższej tabeli przeprowadzona została symulacja dla kredytów zaciągniętych w kwietniu 2011 roku, czyli takich, których dopłaty skończą się dopiero za 2 lata. Jednocześnie został założony wzrost stóp procentowych – w okresie od stycznia do grudnia 2018 roku Wibor będzie wynosił 2,5 proc., a od stycznia 2019 roku Wibor wzrośnie do 3,5 proc. Jak widać wzrost raty jest znacznie wyższy. W przypadku wzrostu stóp procentowych, przełoży się to na wzrost Wiboru, wtedy też koniec dopłat do odsetek po 8 latach będzie oznaczać wzrost miesięcznej raty nawet o 60 proc.
Trzeba pamiętać, że kredytobiorcy, którzy wybrali kredyty RnS są w relatywnie lepszej sytuacji niż np. osoby, które są zadłużone we franku szwajcarskim. Saldo zadłużenia kredytu w złotych jest niższe niż aktualna wartość nieruchomości. Przez 8 lat spłaty zobowiązania udało się spłacić część zadłużenia i stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV) w najgorszym przypadku nie powinien być wyższy niż 80‒85 proc. Pozwala to zatem na poszukanie tańszego kredytu i zrefinansowanie dotychczasowego zobowiązania. Duże szanse na znalezienie oferty z niższą marżą mają szczególnie osoby, które zaciągnęły kredyt RnS w pierwszej połowie 2009 roku. Wtedy to często marże przekraczały 2,50 p.p., a dopiero w późniejszym okresie uległy one obniżeniu. Zatem mimo obserwowanego od kilku miesięcy wzrostu marż dla nowych kredytów ciągle jest szansa na uzyskanie niżej oprocentowanej pożyczki.
Czy MdM czeka to samo?
Na ryzyko skokowego wzrostu raty nie są narażone osoby, które skorzystały z innego programu wsparcia kredytobiorców, czyli z Mieszkania dla Młodych. W tym przypadku mechanizm wsparcia jest nieco inny, a pomoc jest wypłacana jednorazowo w chwili zakupu nieruchomości. Kredytobiorcy otrzymujący pomoc zaciągają więc niższy kredyt i od samego początku przez cały okres kredytowania płacą obniżoną ratę, która wynika po prostu z niższej zaciągniętej kwoty kredytu. W trakcie całej spłaty zobowiązania nie ma skokowego wzrostu raty, jak ma to miejsce w przypadku Rodziny Na Swoim. Oczywiście należy liczyć się z tym, że rata kredytu ulegnie zmianie na skutek zmiany stóp procentowych, ale jest to cecha wszystkich kredytów ze zmienną stopą procentową, a nie wynika z konstrukcji preferencyjnego programu wsparcia kredytobiorców.
Michał Krajkowski
Główny Analityk Notus Doradcy