Decydując się na mieszkanie-inwestycje, sprawdź dokładnie, na co wydajesz kilkaset tysięcy złotych.
Podstawą decyzji o zakupie mieszkania w celach inwestycyjnych jest dokładne określenie jego parametrów, takich jak lokalizacja, określenie potencjalnej grupy wynajmujących oraz możliwego do osiągnięcia czynszu. Kiedy już zbadamy rentowność naszej inwestycji, najwyższy czas by przyjrzeć się oferującemu, czyli firmie deweloperskiej. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej w 2012 roku zakup mieszkania jest dużo bezpieczniejszy, a do tego kupujący jeszcze przed podjęciem decyzji ma możliwość dokładnego prześwietlenia inwestora. Jednym z podstawowych narzędzi, które do tego służą jest tak zwany prospekt informacyjny, który został dokładnie i szczegółowo opisany w ustawie. Wykonanie tego prospektu i udostępnienie go osobie zamierzającej kupić mieszkanie jest obowiązkiem ustawowym. Co więcej, deweloper musi przekazać nam na trwałym nośniku prospekt nieodpłatnie. Ten obowiązek powstaje w momencie rozpoczęcia sprzedaży, można więc żądać go już na etapie pierwszego spotkania, jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Czego dowiemy się z prospektu? Wszystkich podstawowych informacji zarówno o deweloperze, jak i o inwestycji oraz naszym przyszłym mieszkaniu. Na pierwszej stronie znajdziemy informację o firmie z którą mamy podpisać umowę. Z reguły jest to spółka celowa i w 90% przypadków będzie to zapewne spółka z.o.o spółka komandytowa. Taka konstrukcja, czyli spółka komandytowa jest wynikiem obowiązujących w Polsce przepisów podatkowych i powoduje, że udziałowcy spółki, którzy są osobami fizycznymi unikają w ten sposób podwójnego opodatkowania czyli najpierw CIT, dopiero potem PIT. Jest to oczywiście zgodne z prawem i nie ma w takim działaniu żadnych nieprawidłowości. Jeśli jednak chcemy dowiedzieć się czegoś więcej o inwestorze powinniśmy poprosić o sprawozdania finansowe z ostatnich dwóch lat tak zwanej spółki dominującej czyli tej, która tak naprawdę będzie prowadzić naszą inwestycję. Taki obowiązek na deweloperze nakłada właśnie wspomniana ustawa. Mamy też prawo do przejrzenia księgi wieczystej oraz zezwolenia na budowę. Pamiętajmy, aby zapytać czy jest ono prawomocne i czy nie zostało zaskarżone lub oprotestowane. Deweloper powinien w prospekcie opisać także swoje doświadczenie, czyli poprzednie realizacje. Jeśli chcemy się przekonać jak buduje, wystarczy odwiedzić jedną z nich i zapytać mieszkańców jak wyglądała współpraca z inwestorem. W prospekcie istnieje również obowiązek opisania przewidywanych inwestycji gminnych w promieniu jednego kilometra. Dzięki temu dowiemy się nie tylko czy planowane jest tam przedszkole lub żłobek, ale także czy nie są planowane inwestycje, które mogą być uciążliwe dla przyszłych mieszkańców, czyli w konsekwencji takie, które mogą spowodować spadek wartości naszego mieszkania. Sprawdźcie więc, czy nie jest koło waszego bloku planowana droga szybkiego ruchu, estakada lub wysypisko śmieci. Wszystko może się zdarzyć, więc lepiej dmuchać na zimne.
Sprawdźcie także plan przyszłego osiedla, dzięki temu będziecie wiedzieć czy wasze okna będą wychodzić na innych blok i w jakiej odległości będzie on usytuowany. Istotną informacją jest ilość miejsc parkingowych i tak zwany wskaźnik miejsc parkingowych. Przyjmuje się, że w miarę optymalną wartością jest 1,2 miejsca parkingowego na mieszkanie. Dotyczy to zarówno miejsc w garażach podziemnych, jak i naziemnych miejsc parkingowych. Kiedy wskaźnik ten jest poniżej wartości 1, a tak się niestety czasem zdarza, uważajcie. Oznacza to potężne problemy z zaparkowaniem samochodu, blokowanie chodnika przez kierowców, którzy nie mają gdzie zaparkować no i potem wysokie ceny za miejsca parkingowe. Istotną informacją jest tak zwana indywidualna karta mieszkania. Pokazuje ona dokładnie to, co kupujecie i gdzie znajduje się mieszkanie. A co wtedy, gdy deweloper zmieni coś w trakcie inwestycji? O każdej zmianie prospektu informacyjnego musicie zostać powiadomieni, co więcej: musicie na tę zmianę wyrazić zgodę. Jeśli taka zmiana nie zostanie przez was zaakceptowana, to oczywiście macie Państwo prawo do wypowiedzenia umowy deweloperowi. Inwestor nie może również zapisać ani w prospekcie ani w umowie deweloperskiej żadnych zapisów niezgodnych z ustawą. Wtedy z mocy prawa umowa taka będzie nieważna. Zatajanie istotnych informacji lub podanie informacji niezgodnych z prawdą skutkuje zgodnie z ustawą grzywną lub nawet karą ograniczenia wolności do lat dwóch. Tak rygorystyczny zapis powoduje, że prospekty przygotowywane są z reguły bardzo starannie. Jeśli już przejrzycie prospekt, warto zainteresować się rodzajem rachunku powierniczego, ale o finansowych aspektach umowy deweloperskiej przeczytacie Państwo za miesiąc.
Jarosław Knap