Kiedyś głównym wskaźnikiem ceny metra kwadratowego była wyłącznie lokalizacja i standard wykończenia. Dzisiaj coraz większe znaczenie ma otoczenie i widok z okna.
Mając w portfelu kilkaset tysięcy, można kupić mieszkanie w gorszej lub lepszej lokalizacji. Liczą się wszystkie szczegóły. Za kilka lat różnica w cenie sprzedaży może wynieść nawet 20%. Oznacza to, że można na mieszkaniu zarobić grosze, ale można też uzyskać po jego sprzedaży cenę dużo wyższą od ceny zakupu. Na jednym z osiedli w Podgórzu do sprzedania były dwa mieszkania o podobnej powierzchni około 50 metrów. Jedno z nich z ciemną kuchnią i widokiem na sąsiedni blok pośrednik sprzedał za 6500 zł za metr. Za to drugie z oknami na południową stronę i przestronnym tarasem bez problemu właściciel uzyskał cenę 8000 zł. Dodam tylko, że oba mieszkania kupiono wcześniej za podobną kwotę od tego samego dewelopera. Jakie były jeszcze różnice pomiędzy obydwoma mieszkaniami? To pierwsze miało źle zaprojektowany układ mieszkania. Ciemną długą kuchnię, spory przedpokój i brak miejsc do ulokowania dużych szaf. Do tego okna wychodziły na plac zabaw, a klatka schodowa była długa i wąska. To drugie z okien miało widok na panoramę miasta, a z boku usytuowany był miejski park. Klatka schodowa była przestronna, za to przedpokój w mieszkaniu był niewielki. Projektantom udało się tak podzielić pomieszczenia, że w sypialni znalazło się miejsce na szafę, która zajmowała całą ścianę, a kuchnia otwarta na salon poszerzała optycznie całe pomieszczenie. Co więc należy zrobić, by trafić na prawdziwą okazję? Zacznijmy od samego mieszkania. Po pierwsze: dokładnie przeanalizujcie plan samego mieszkania oraz bloku, w którym się znajduje. Sprawdźcie, jaki jest rozkład pomieszczeń, na ile ustawne są pokoje, czyli jakie dokładnie mają wymiary i jak usytuowane są okna, czyli po prostu: co widać z tego okna tak naprawdę. Nie wierzcie, że z każdego okna roztacza się piękna panorama, bo to po prostu nie możliwe. Oczywiście możecie założyć, że rozkład pomieszczeń nie ma znaczenia, ale wtedy, kiedy będziecie chcieli je wykończyć, może się okazać, że konieczne jest np. burzenie ścianki działowej i tak zaczną się wasze nieprzewidywane koszty. Jeśli nie jesteście w stanie sami ocenić wartości użytkowej pomieszczeń, warto zwrócić się o pomoc do architektów wnętrz. Za drobną opłatą sprawdzą wam, jak to mieszkanie można będzie potem urządzić. Wbrew pozorom niezwykle trudno jest zaprojektować tak cały blok, by wszystkie mieszkania były idealne. Sprawdźcie, a zobaczycie, że są tak zwane bardziej i mniej ustawne mieszkania. Załóżmy, że wybraliście już to lepsze. Teraz czas na bezpośrednie otoczenie. Istotna jest strona, na którą wychodzą okna, ale także to, co z tych okien widać. Jeśli sąsiada gotującego zupę, możecie być pewni, że znajdzie się niewielu dziwaków, którzy będą od was chcieli takie mieszkanie odkupić. Istotne są dzisiaj balkony i tarasy. Coraz cieplejszy klimat sprawia, że tak naprawdę taras nawet niewielki, może stać się dla was dodatkowym pokojem, gdzie od wiosny do jesieni będziecie spędzać mnóstwo czasu. Sprawdźcie dokładnie co projektanci usytuowali pod waszymi oknami. A znam przypadek, kiedy deweloper pod oknami znajomych zainstalował (w dobrej wierze) stoły do gry w ping ponga. Gwarantuję wam, że bez zatyczek do uszu nie przeżyjecie tam żadnych pogodnych, letnich dni. Kiedy już macie za sobą widok z okna, taras i bezpośrednie otoczenie warto spojrzeć na projektowane lokale użytkowe. Czy w ogóle są i jakie są planowane. Nie bez znaczenia jest bowiem to, czy musicie po pracy drałować po chleb kilkaset metrów lub jeździć do marketów, czy też przyjemnie, bez kolejek zrobicie zakupy zaraz koło miejsca zamieszkania. Warto przeczytać zapisy w prospekcie deweloperskim, gdzie powinny znaleźć się istotne informacje o tym, co będzie wkoło budynku. Kolejny etap to sięgnięcie do zasobów informacyjnych gminy i dokładne sprawdzenie jej planów na tym terenie oraz Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu lub – jeśli takiego nie ma – to choćby Studium uchwalonego dwa lata temu. Jeśli okaże się, że przed waszym budynkiem jest działka oznaczona tak samo jak ta, na której macie mieszkanie, to prawdopodobnie wasz widok z okna nie będzie was cieszył zbyt długo. W planach możecie też sprawdzić, gdzie w okolicy są przestrzenie określone jako tereny zielone. Warto zainteresować się listą ogłoszoną przez Urząd Miasta Krakowa miejsc, w których odnawiane i przywracane mieszkańcom będą tereny zielone. Takie informacje wraz z pełnym wykazem znajdziecie choćby na portalu www.kgm.pl. Wartość mieszkania na pewno wzrośnie też tam, gdzie projektowane są przystanki kolei aglomeracyjnej lub nowe linie szybkiego tramwaju. Te informacje bez trudności znajdziecie wpisując w google kilka fraz wraz z waszą lokalizacją. Być może przy okazji uda wam się sprawdzić jakie gmina ma plany w dalszym otoczeniu. Nowe drogi, przedszkola itd. Jeśli chcecie naprawdę zarobić na kupnie mieszkanie nie spieszcie się i spędźcie na poszukiwaniu informacji co najmniej kilka dni. Ten z pozoru stracony czas zwróci się wam z nawiązką w postaci zysku ze sprzedaży nieruchomości.
Jarosław Knap