Od 1 września obowiązuje znowelizowana ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Jej regulacje określa rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”, który uruchomiono w 2014 roku. Pomoc państwa realizowana przez tzw. program MdM polega na udzieleniu dopłat do wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt.
Atrakcyjność zabezpieczenia związana jest z zasadą funkcjonowania hipoteki, zgodnie z którą wierzyciel może dochodzić zaspokojenia bezpośrednio z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Hipoteką można obciążyć prawo własności nieruchomości, spółdzielcze prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego oraz wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie.
Zasady realizacji oraz możliwości korzystania z programu MdM były dotychczas krytykowane jako wprowadzające państwową pomoc w sposób nierównomierny dla młodych osób zamieszkujących w różnych rejonach kraju (w mniejszych lub większych miastach). Ustawa w pierwotnym brzmieniu zawierała także szereg nieścisłości, które w sposób nieuzasadniony ograniczały jej wykorzystanie np. przy zakupie mieszkań adaptowanych.
Mieszkanie z rynku wtórnego
Do tej pory program MdM obejmował jedynie mieszkania z rynku pierwotnego, tj. nowe mieszkania od dewelopera. Nowelizacja ustawy przewiduje rozszerzenie programu o rynek wtórny, a to bardzo dobra wiadomość dla kredytobiorców z mniejszych miejscowości, w których oferta mieszkań nowych pozostawała wysoce ograniczona. Otwarcie ustawy na rynek wtórny tworzy jednak nową dysproporcję, w której oferta mieszkań z rynku wtórnego w dużych miastach (kwalifikujących się do programu) jest niezwykle mała. Wstępne wyliczenia dla miast takich jak Kraków, Rzeszów lub Warszawa wskazują, że liczba takich mieszkań nie przekracza 4%. Ostatecznie jednak zmianę tę należy oceniać pozytywnie, ponieważ dotychczas ustawa wykorzystywana była co do zasady wyłącznie w największych miastach, w których oferta mieszkań nowych (kwalifikujących się do programu) była zdecydowanie większa.
Większa dostępność programu
Zmiany w programie MdM pozostają najbardziej korzystne dla rodzin wielodzietnych. Osoby wychowujące co najmniej troje dzieci będą mogły otrzymać dofinansowanie wkładu własnego aż do 65 metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej, a nie jak do tej pory tylko 50 metrów kwadratowych. Program MdM ma być najbardziej pomocny dla rodzin z dziećmi, dlatego też to właśnie w zależności od liczby dzieci wysokość dofinansowania wkładu własnego wyniesie:
- 10% tzw. wartości odtworzeniowej – dla osób i rodzin bezdzietnych;
- 15% tzw. wartości odtworzeniowej – dla osób i rodzin z jednym dzieckiem;
- 20% tzw. wartości odtworzeniowej – dla osób i rodzin z dwójką dzieci;
- 30% tzw. wartości odtworzeniowej – dla wychowujących co najmniej troje dzieci.
Nowe przepisy zwiększają udział w programie MdM osób bez zdolności kredytowej. Od 1 września dowolne osoby – a nie tylko najbliższa rodzina kredytobiorcy – będą mogły przystąpić do umowy kredytowej.
Z programu MdM skorzystać będą mogli także członkowie spółdzielni mieszkaniowych. Będą oni musieli zawrzeć umowę ze spółdzielnią na budowę mieszkania. Na jej podstawie wniosą określony wkład budowlany do spółdzielni w celu uzyskania prawa własności mieszkania. Nowość ta, chociaż rozszerza grono uprawnionych do skorzystania z pomocy, nie wpłynie diametralnie na zakres wykorzystania środków funduszu, ponieważ obecnie spółdzielnie nie prowadzą wielu inwestycji mieszkaniowych.
Zmiany programu MdM pozwolą także na uzyskanie dofinansowania do zakupu mieszkań adaptowanych, tj. takich, które powstały w wyniku przebudowy, np. strychu lub części kamienicy. Zapis ten należy ocenić pozytywnie, również z powodu rozszerzenia dostępności programu, jednakże realnie inwestycje tego typu stanowią margines, jako wysoce kosztochłonne.
Nowe sankcje
Nowelizacja ustawy wprowadza także nowe obostrzenia, dotyczące przeciwdziałania nadużyciom przy dofinansowaniach udzielanych w ramach programu. Zgodnie z nową regulacją, jeżeli w ciągu 5 lat, obliczanych od dnia nabycia mieszkania, właściciel nieruchomości spłaci całość kredytu (lub chociażby część kredytu, która przekracza wysokość udzielonego dofinansowania) konieczny będzie zwrot przyznanego dofinansowania. W opinii wprowadzających tę zmianę sytuacja nagłej spłaty kredytu w całości (lub chociażby części równej dopłacie) świadczy o braku faktycznej potrzeby pomocy udzielanej z państwowego funduszu.
Nowelizacja powinna być oceniana pozytywnie, jako prowadząca do rozszerzenia kręgu osób, które mogą skorzystać z dofinansowania. Jednocześnie nowe zapisy precyzujące jej wykonanie pozwalają na jej efektywne wykorzystanie w przypadku różnych stanów faktycznych. Nowe zasady otwierają możliwości realnego skorzystania z programu także w mniejszych miejscowościach, w których oferta mieszkań z rynku pierwotnego pozostawała zdecydowania mniejsza.
Wykonanie ustawy związane jest jednak przede wszystkim z ogłaszanymi kwartalnie zmiennymi wskaźnikami przeliczeniowymi określającymi maksymalne ceny mieszkań, które kwalifikują się do programu MdM. To właśnie te limity każdorazowo pozwalają na ocenę, czy program MdM może być faktycznie wykorzystany na terenie danego miasta w Polsce.
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl