Kupując mieszkania sprawdź firmę, która ci je sprzedaje i przeczytaj prospekt deweloperski.
Zacznijcie od strony internetowej. To właśnie tam powinny znajdować się podstawowe informacje takie jak: kto jest właścicielem spółki czy jaki jest zespół zarządzający. Tam też powinny być informacje o historii firmy i jej doświadczeniu.
Odpiszcie KRS, który wiele firm publikuje na stronie, jeśli nie ma takowego, to poproście w biurze sprzedaży. Inwestycje deweloperskie realizowane są dzisiaj prawie w 100% przez tak zwane spółki celowe, czyli takie, które powoływane są wyłącznie do danej inwestycji. To jeden z wymogów, jakie stawiają banki, po to, by mogły w szczegółowy sposób kontrolować wszelkie koszty. Znajdźcie więc KRS firmy. Zobaczcie przede wszystkim kto jest właścicielem firmy, jacy są udziałowcy. Potem przeanalizujcie zarówno historię tych firm jak i ich udziałowców i prezesów. To da wam odpowiedź na pytanie czy pod pięknie brzmiącą nazwą nie kryje się ktoś, kto w przeszłości niezbyt rzetelnie prowadził poprzednie inwestycje. Dużo łatwiej odnajdziecie potrzebne informacje w przypadku spółek giełdowych, tam w zakładce relacje inwestorskie znajdziecie wszystko, co dzieje się w bieżącej działalności spółki. Oczywiście spółki giełdowe z reguły oprócz kredytów finansują się też z emisji obligacji. Tu warto zwrócić uwagę na informację o wysokości oprocentowania na jakie spółka pożycza z rynku pieniądze. Z bardzo prostego powodu: jeśli jest ono wysokie i przekracza np. 10% to znaczy, że firma należy do niezbyt stabilnych. Prawda jest taka, że emisje są wysoko oprocentowane wtedy, kiedy inwestorzy chcą więcej zarobić wkalkulowując właśnie ryzyko. Podobnie jest przecież z kredytami, te słabo zabezpieczone, bez podania celu są zawsze dużo wyżej oprocentowane niż np. kredyty samochodowe lub mieszkaniowe. Tak było choćby w przypadku firmy Gant. Zadłużała się na wysoki procent, a to zawsze oznacza ryzyko.
Wiarygodność dewelopera warto też sprawdzić w organizacjach zrzeszających tych przedsiębiorców, czyli np. w Krakowie w Stowarzyszeniu Budowniczych Domów i Mieszkań. Firmy tam wstępujące sprawdzane są przez dotychczasowych członków. Jeśli już macie za sobą wstępną analizę wiarygodności, sprawdzajcie dalej. Przede wszystkim zapytajcie o prawomocne zezwolenie na budowę. Zapytajcie też o to czy w sprawie inwestycji nie toczą się jakieś procesy. Przeczytajcie dokładnie jaki jest status gruntów. Czy jest to użytkowanie wieczyste, czy tak zwana pełna własność. Z prospektu deweloperskiego dowiecie się też między innymi z jakich materiałów wykonany zostanie wasz budynek oraz jakie będzie miał wykończenie. Jeśli nie macie czasu, po prostu spiszcie sobie te wszystkie pytanie. Sądzę, że odpowiedzi dostaniecie często na miejscu, w biurze sprzedaży. Warto też spytać, jaki bank finansuje inwestycję. Dzisiaj prawie nie zdarza się, by ktokolwiek budował mieszkania z własnych środków. Regułą jest, że deweloper bierze kredyt i otwiera, zresztą zgodnie z zapisami ustawy, otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Oznacza on, że wpłacane przez was środki są albo na końcu, albo w ramach transz zgodnych ze stanem budowy wypłacane deweloperowi. Takie regulacje wprowadzono właśnie po to, by wasze pieniądze były bezpieczne. Dopytajcie dewelopera o jego współpracę z bankami lub zajrzyjcie do jakieś instytucji zajmującej się udzielaniem kredytów mieszkaniowych. Tu też możecie się sporo dowiedzieć, bowiem banki mniej chętnie udzielą wam kredytu, jeśli nawet macie dobrą zdolność kredytową, gdy bank nie ma zbyt dużego zaufania do firmy.
Sprawdźcie też opinie o firmie w Internecie. Przestrzegam jednak przed braniem na poważnie anonimowych komentarzy, od których roi się pod różnymi tekstami. Często są niewiarygodne. Bardziej miarodajne są grupy internautów zrzeszone na profilach w social media. Tam, po pierwsze trzeba podpisać się prawdziwym imieniem i nazwiskiem, a po wtóre, jeśli wpisy są definitywnie niezgodne z prawdą, to firma może np. w przypadku Facebooka zwrócić się o usunięcie profilu. Profile na FB utrzymywane długo, a skierowane przeciw firmie z reguły źle o niej świadczą. Na szczęście w Krakowie znalazłem tylko jeden taki przypadek. Zdecydowana większość firm wykorzystuje już social media po to, by jednoczyć tam kupujących, ale też informować ich o postępach prac, czy promocjach. Trochę trzeba się jak widać napracować, by wybrać dobre mieszkania, ale zapewniam, że warto. Udanych zakupów.
Jarosław Knap