Bardzo często po wejściu w życie uchwały określającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wartość wielu nieruchomości zmniejsza się. Taka sytuacja związana jest z ograniczeniem sposobu zagospodarowania danej nieruchomości, o którym to sposobie rozstrzyga miejscowy plan.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały).
W opisywanej uchwale – w zakresie danego obszaru – może dojść do wprowadzenia zmian w zakresie możliwości wykorzystania nieruchomości, a tym samym do zmniejszenia jej wartości, np. poprzez bezpośrednie ograniczenie lub wyłączenie możliwości jej zabudowy. Do innych okoliczności wpływających na spadek wartości nieruchomości możemy zaliczyć założenie planu, zgodnie z którym w sąsiedztwie danych nieruchomości wybudowana zostanie droga szybkiego ruchu, zakład produkcyjny, ewentualnie wysypisko lub spalarnia śmieci. W tych wypadkach – mimo, że zaplanowane inwestycje nie wpływają bezpośrednio na możliwość korzystania z danej nieruchomości – kwota określająca cenę sprzedaży, jaka można uzyskać podczas wykonywanej transakcji pozostanie niższa.
Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo wykupienia nieruchomości lub jej części.
Wstępnie mamy więc alternatywę między odszkodowaniem pieniężnym za rzeczywistą szkodę, a roszczeniem o wykup nieruchomości przez gminę.
Realizacja roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia opisane wcześniej wygasają.
Inne roszczenie związane jest z samą sprzedażą nieruchomości – w przypadku niewykorzystania możliwości uzyskania odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości. W tym wypadku, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie starał się o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę (względnie zamianę nieruchomości) może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Kwota równowarta odszkodowaniu stanowi różnicę wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu ewentualnych zmian, a obliczana jest według cen nieruchomości z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.
Częściowo podsumowując należy wskazać na różnicę we wskazanych roszczeniach, która związana jest z możliwością uzyskania odszkodowania za rzeczywistą szkodę oraz odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Drugie roszczenie może być dochodzone wyłącznie podczas zbycia nieruchomości i pod warunkiem, że właściciel lub użytkownik wieczysty nie dochodzili odszkodowania za rzeczywistą szkodę (względnie nie dokonywali zamiany nieruchomości z gminą).
Możliwość złożenia wniosków o wypłatę opisanych odszkodowań jest ograniczona w czasie. Podmioty uprawnione mogą skorzystać z opisanych rozwiązań wyłącznie w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały wprowadzającej plan miejscowy lub jego zmianę. Zmiana wartości nieruchomości powinna zostać ustalona na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który wycenia wartość rynkową nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W opinii opisany zostaje wpływ działań planistycznych na wartość danej nieruchomości oraz możliwości jej wykorzystania.
Na marginesie należy również wspomnieć o tym, że w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego wypłacone odszkodowanie podlegają zwrotowi na rzecz gminy. Obecnie wiele uchwał określających miejscowe plany jest zaskarżana do Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, a – jak wynika to orzecznictwa – Sądy te w swoich wyrokach coraz częściej stwierdzają ich nieważność z uwagi na uchybienia w procedurze planistycznej.
Mateusz Stelmach-Hawełka
Aplikant adwokacki w Kancelarii
„Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy – Biuro w Krakowie.
www.dt.com.pl