Nie ma wątpliwości, że decyzja o nabyciu domu lub mieszkania powinna być poprzedzona dokładnym rozważeniem wszystkich istotnych dla tego zakupu okoliczności. Podejmując taką decyzję należy mieć na uwadze nie tylko cechy samej nieruchomości, ale należy uwzględnić również to, czy planowana transakcja nie jest nadmiernie ryzykowna i zadbać, abyśmy byli odpowiednio chronieni.
Nieprzemyślane działanie w tym zakresie i brak odpowiednich zabezpieczeń może powodować wyjątkowo niekorzystne skutki. W najgorszym możliwym scenariuszu nabywca po zapłacie całej ceny nie uzyskuje własności nieruchomości (względnie nabywa nieruchomość obciążoną, z której podmiot trzeci ma możliwość prowadzenia skutecznej egzekucji), nie mając przy tym realnej szansy odzyskania zapłaconych pieniędzy. Dotychczasowa, nieodległa historia małopolskiego rynku nieruchomości pokazuje, że nie jest to możliwość jedynie hipotetyczna. Poniżej zarysowano podstawowe problemy, które wiążą się z należytym zabezpieczeniem interesów nabywcy nieruchomości.
Osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości powinna w pierwszej kolejności ustalić, czy do mieszkania lub domu, które chce nabyć zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377, dalej: Ustawa), a więc czy w związku z tym niezbędne jest zawarcie umowy deweloperskiej (będącej, w pewnym uproszczeniu, kwalifikowaną formą umowy przedwstępnej, która poprzedza zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości). Ustalenie tej kwestii może nastręczać pewnych trudności, bowiem nie wszystkie nieruchomości na rynku pierwotnym nabywane są na podstawie umów deweloperskich. O takim charakterze decyduje bowiem nie tylko osoba sprzedawcy (dewelopera) i nabywcy (osoba fizyczna), ale również przedmiot samej umowy. Przywołana wyżej Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Natomiast wzmiankowana Ustawa nie ma zastosowania w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest wyodrębniony już lokal – nawet wówczas gdy jest on sprzedawany osobie fizycznej przez dewelopera. Zgodnie z przeważającym w piśmiennictwie poglądem, przepisy Ustawy nie mają zastosowania także do umów zawieranych już po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli po oddaniu budynku do użytkowania (choć tutaj są też głosy przeciwne).
Jeśli zatem nabywamy nieruchomość od dewelopera, w sytuacji gdy zastosowanie znajdują odpowiednie przepisy Ustawy, treść oraz forma umowy są w znacznej mierze zdeterminowane przez te przepisy. Ustawodawca przyjął bowiem, że nabywcy lokali lub domów, które w chwili podpisania umowy dopiero mają zostać wybudowane, powinni podlegać szczególnej ochronie prawnej. Umowa deweloperska, poprzedzająca umowę przenoszącą własność, musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego (przy zwykłej umowie przedwstępnej nie ma takiego wymogu). Ustawa nakłada na dewelopera wiele obowiązków i ograniczeń – przykładowo: konieczność doręczania prospektu informacyjnego zawierającego wyszczególnione w Ustawie dane, który to prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej; zastrzeżone w szeregu sytuacji prawo do odstąpienia od umowy przez nabywcę; konieczność prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który nabywcy wpłacają określone w umowie należności, a którymi deweloper nie może swobodnie dysponować. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy Ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy Ustawy. Powyższe oznacza, że przepisy Ustawy przewidują regulacje, które zapewniają nabywcom pewien poziom ochrony prawnej i co do zasady powinny gwarantować, że niedopuszczalna jest sytuacja, w której potencjalny nabywca zostanie ostatecznie bez nieruchomości ani bez szans na odzyskanie wpłaconych deweloperowi pieniędzy. Niezależnie od tego istnieje jeszcze możliwość indywidualnego wynegocjowania z deweloperem korzystniejszych warunków niż wynikających z Ustawy (np. możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w krótszym terminie), wszystko zależy jednak wówczas od pozycji negocjacyjnej obu stron i siły ich argumentów. Natomiast w przypadku niewywiązywania się przez dewelopera z obowiązków określonych w Ustawie, należy niezwłocznie podjąć odpowiednie kroki prawne. W razie ewentualnych wątpliwości, warto skonsultować się z adwokatem.
Sytuacja przedstawia się inaczej, jeżeli do nabywanego przez nas lokalu lub domu nie mają zastosowania przepisy Ustawy. O ile jeszcze w przypadku umów zawieranych przez konsumentów z podmiotami profesjonalnie zajmującymi się sprzedażą nieruchomości (na przykład deweloperami) uznaje się, że postanowienia umowy nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, to już umowy zawierane przez podmioty niebędące profesjonalistami w tej dziedzinie mogą być w zasadzie dowolnie kształtowane. W takiej sytuacji niezbędne jest zatem staranne i rozważne ustalenie tego, czy zawierając daną umowę w określonej formie (lub też rezygnując z zawarcia umowy w danej formie) nie narażamy się na zbędne ryzyko.
W większości przypadków strony nie decydują się od razu na zawarcie umowy przenoszącej własność, lecz zawierają umowę przedwstępną, którą zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Najczęstszą przyczyną takiego stanu rzeczy jest konieczność uzyskania przez nabywcę środków finansowych na zakup nieruchomości. Ponieważ sama procedura związana z otrzymaniem kredytu może trwać kilka tygodni, osobie chcącej kupić nieruchomość może zależeć na tym, by sprzedający przestał oferować nieruchomość innym podmiotom. Z kolei sprzedający, z oczywistych przyczyn, może chcieć uzależnić to od zagwarantowania, że potencjalny nabywca faktycznie kupi nieruchomość. Z tego powodu najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest umowa przedwstępna, która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Strony mogą wybrać, czy decydują się na zawarcie umowy w zwykłej formie pisemnej (w języku potocznym nazywa się to umową cywilnoprawną, choć tak naprawdę każda zawierana w tym przypadku umowa, niezależnie od formy, jest umową cywilnoprawną) lub też w formie aktu notarialnego. Wybór formy umowy ma zasadnicze znaczenie dla przysługujących obu stronom uprawnień na wypadek braku zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym w umowie przedwstępnej terminie. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może przed sądem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Decydując się na zawarcie takiej umowy, nabywca powinien mieć świadomość, że to uprawnienie (o ile oczywiście nie zastrzeżono inaczej) przysługuje również drugiej stronie umowy. Może to powodować dla nabywcy poważne ryzyko w sytuacji, gdy nabywca nie zdoła zgromadzić niezbędnych środków finansowych umożliwiających zapłatę ceny.
Jeśli strony zawarły umowę jedynie w formie pisemnej, a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie wdając się w szersze rozważania teoretyczne dotyczące tej kwestii, należy jedynie stwierdzić, że odpowiedzialność ta jest mocno ograniczona. Strony w umowie przedwstępnej mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania – mają na przykład możliwość zastrzeżenia ewentualnej kary umownej. Nabywca i w tym przypadku powinien mieć jednak świadomość tego, że w określonych sytuacjach, to on może być zobowiązany do zapłaty tej kary.
Przy zawieraniu umów przedwstępnych powszechną praktyką jest też dawanie zaliczki albo zadatku. Rozróżnienie między tymi dwoma pojęciami jest niezwykle istotne. Zaliczka jest uiszczana na poczet ceny sprzedaży. W razie niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku, niezależnie z jakich przyczyn, zaliczka jest zwracana. Natomiast zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania tej umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek powinien zostać zaliczony na poczet ceny, a w razie rozwiązania umowy lub niewykonania na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Oznacza to, że zadatek ma funkcję dyscyplinującą, która mobilizuje strony umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wydaje się, że w większości sytuacji zadatek będzie wystarczającą gwarancją zabezpieczenia interesów nabywcy nieruchomości, nawet bez zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jeśli sprzedający nie będzie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, będzie musiał się liczyć z koniecznością zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W takiej sytuacji zapłaty będzie należało dochodzić przed sądem. W celu dodatkowego zabezpieczenia interesów nabywcy, można ustanowić dodatkowe zabezpieczenia związane ze zwrotem zadatku (przykładowo: dobrowolne poddanie się egzekucji albo weksel in blanco), które umożliwią sprawne dochodzenie ewentualnych roszczeń nabywcy z tytułu zadatku. Im wyższy zadatek, tym bardziej celowe jest ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń. Należy natomiast unikać dawania zbyt dużych zaliczek. Niedopuszczalne jest zwłaszcza uiszczanie całej ceny przed zawarciem umowy sprzedaży, jeżeli nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń na rzecz nabywcy i nie ma pewności, że umowa faktycznie dojdzie do skutku.
Dodatkowo sposobem zabezpieczenia interesów nabywcy jest wpisanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczenia o przeniesienie własności tej nieruchomości. Wskutek takiego wpisu nabywca uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie, na wypadek gdyby aktualny właściciel nieruchomości zdecydował się sprzedać tę nieruchomość innej osobie. Jeżeli tak się stanie po dokonaniu wpisu, nabywcy będzie przysługiwało roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży przeciwko każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że niezbędnym warunkiem takiego wpisu do księgi wieczystej jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Oczywiście możliwe jest równoczesne zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, wpis roszczenia do księgi wieczystej i wręczenie zadatku wraz z ustanowieniem dodatkowych zabezpieczeń na wypadek konieczności jego zwrotu. Każde działanie należy jednak dostosować do okoliczności konkretnej transakcji.
Na koniec należy tylko zaznaczyć, że szczególnie uważać powinni nabywcy udziałów w nieruchomościach, w których nie zostały wyodrębnione lokale (tak zwany „udział ze wskazaniem”) oraz nabywcy nieruchomości na licytacjach komorniczych. W tej sytuacji niezbędna jest dokładna analiza stanu prawnego nieruchomości, a w przypadku osób bez wykształcenia prawniczego lub istotnego doświadczenia w dziedzinie nabywania nieruchomości, również skonsultowanie sprawy z profesjonalistą.
Piotr Jastrzębski – Adwokat w Kancelarii Golenia Hanusa Wojtyczek – Adwokaci w Krakowie