Coraz więcej firm deweloperskich emituje obligacje. Głównie po to, by wzbogacić swój bank ziemi i w czasie prosperity wprowadzić na rynek jak najwięcej ofert mieszkaniowych.
To dość nowe zjawisko na rynku i przyznać trzeba, że w Europie obligacje wykorzystywane są w dużo szerszym zakresie niż w Polsce. Oferta jest kusząca, bowiem z reguły obligacje są dwukrotnie, a czasem nawet trzykrotnie wyżej oprocentowane niż lokaty. Przestrzec należy amatorów. Obligacje prywatnych firm, to papier wartościowy, na którym można co prawda sporo zarobić, ale można też sporo stracić. Przykładem niech będzie deweloper Gant, który emitował obligacje na potęgę, a na końcu zbankrutował zostawiając na lodzie wszystkich. Dlaczego firmy deweloperskie emitują obligacje i kiedy ich zakup będzie bezpieczny? Zanim odpowiemy na te pytania zacznijmy od elementarza. Obligacja to papier wartościowy emitowany przez spółki kapitałowe. Z reguły obligacje emitowane są na okres roku, dwóch lub trzech lat. Osoba, która kupiła taki papier wartościowy otrzymuje zazwyczaj co kwartał odsetki, a na końcu okresu zwrot kapitału. Ale obligacje są też notowane na rynku. Podlegają wahaniom kursu i może się zdarzyć, że ich cena w między czasie będzie niższa do ceny emisji. Szczególnie, gdy spółka wpadnie w tarapaty i spłata pełnej kwoty w podanym terminie staje się mało realna. Zdarzyło się już tak nie raz i liczyć się trzeba z tym, że w takim przypadku nasza strata może wynieść nawet kilkadziesiąt procent. Dla deweloperów obligacje są bardzo ciekawą propozycją między innymi z powodu przepisów bankowych. Środki pozyskane z emisji nie są przez banki zaliczane jako kredyt lecz jako wkład własny, co oznacza, że w praktyce dzięki obligacjom można kupić grunt, a kredytować normalnym kredytem resztę procesu inwestycyjnego. Jeśli chcemy się zdecydować na inwestycję w obligacje firm deweloperskich powinniśmy stosować się do kilku reguł. Po pierwsze. Musimy mieć świadomość faktu, że im wyżej są oprocentowane obligacje tym wyższe jest ryzyko utraty pieniędzy. Obligacje oprocentowane na więcej niż kilka procent oznaczają, że firma je emitująca może mieć większy problem ze spłatą zobowiązań. Przed decyzją o zakupie jedną z podstawowych zasad jest zbadanie zabezpieczeń. Obligacje mogą być zabezpieczone na wiele sposobów. Mogą to być choćby zabezpieczenia na hipotekach, na akcjach, udziałach, poręczeniach itd. Kluczowe tak naprawdę są cele emisji, kondycja i wiarygodność firmy. Tu już potrzebna jest wiedza. Przejrzenie bilansów firmy i sprawdzenie jej historii. Warto poznać na początek życiorys głównych udziałowców i ich dotychczasową historię w biznesie. Właściwie konieczne jest także sporządzenie na własny rachunek biznesplanu, jaki stoi za konkretnymi inwestycjami mieszkaniowymi. Wbrew pozorom pomimo braku prawdziwych danych nie jest to takie trudne. Istotne jest, by dodać do siebie kilka podstawowych składników. Średnią cenę zakupu gruntu, cenę budowy, koszty pośrednie, które z reguły nie przekraczają kilu procent, no i oczywiście koszty odsetek wypłacanych od obligacji i od kredytu bankowego. Suma tych pozycji musi być niższa dla każdej z inwestycji od ceny jaką proponuje deweloper osobom kupującym mieszkania. Jeśli okaże się, że różnica wynosi zaledwie kilka procent ryzyko, że stracimy pieniądze jest zbyt duże. Wystarczy bowiem, że okresowo spadnie koniunktura, a odsetki zjedzą nie tylko cały zysk, ale mogą też spowodować straty. Inwestujmy więc tam, gdzie widać, że zysk z inwestycji będzie nie mniejszy niż dziesięć procent. Inwestowanie w obligacje jest dobrą alternatywą dla lokat bankowych. Należy jednak pamiętać, że za wyższe odsetki płacimy ryzykiem. Rynek obligacji rozwija się dynamicznie i w krótkim okresie może być ciekawą formą pomnażania kapitału. Jednak jest to metoda tylko dla osób, które znają i rozumieją gospodarkę oraz mają czas na dogłębną analizę firm emitujących tego typu papiery wartościowe. Całej reszcie odradzam, szczególnie tym, którym marzą się kilkunasto procentowe zyski bez ryzyka. Takie oferty po prostu nie istnieją.
Jarosław Knap