Rekordowy pod względem ilości sprzedanych mieszkań rok 2014 już za nami. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie była o 25% większa niż w poprzednich latach.
Rok 2015 zapowiada się dużo spokojniej, choć wszystkie czynniki, które doprowadziły do tak dobrej sprzedaży jak w zeszłym roku nadal oddziaływają na rynek. Stopy procentowe RPP zostawiła na tym samym poziomie, a być może na wiosnę jeszcze trochę je obniży. Ceny na razie nie rosną, zachowując się dość stabilnie we wszystkich rejonach miasta, a mnogość nowej oferty, która wzbogaciła rynek w zeszłym roku sprawia, że jest w czym wybierać. Program MdM wchodzi w kolejny rok z większymi środkami zabezpieczonymi na ten cel, choć z małą szansą na większe limity. Czyli tak jak w zeszłym roku, czynniki które stymulowały dobrą sprzedaż nadal będą pozytywnie oddziaływać na rynek.
Czy w 2015r. mogą wystąpić czynniki, które zakłócą rynek nieruchomości? Tak. Sam początek roku, choć minęło ledwie kilka tygodni, już dostarczył nam czynników, które nie bezpośrednio, ale będą wpływać hamująco na sprzedaż mieszkań. Zamachy terrorystyczne, których byliśmy świadkami powodują, że strefa euro zamiast koncentrować się na wychodzeniu z kryzysu, musi zmagać się z problemami wewnętrznymi, co na pewno opóźni powrót dobrej koniunktury, za którą zwykle podąża ożywienie na rynkach nieruchomości, także w Polsce. Nadal niestabilna sytuacja na Ukrainie i sankcje Federacji Rosyjskiej powodują bezpośrednie osłabienie naszej gospodarki, co nie pozostaje bez wpływu na rynek nieruchomości. I wreszcie bomba, jaką było ogłoszenie uwolnienia kursu franka, to nóż w plecy nie tylko dla wszystkich mających kredyty w tej walucie, ale też dla banków, które w swoich portfelach mają dużo tego typu kredytów. Nie pozostanie to bez wpływu na segment nieruchomości. Banki, będą musiały sobie poradzić z falą klientów, dla których nagłe podniesienie raty kredytu spowoduje ich niewypłacalność. Stąd należy spodziewać się mniejszej agresywności tych banków w zabieganie o kolejnych klientów, co może zaowocować zwiększeniem wymagań i podniesieniem marż. Zjawisko to może być powszechne, gdyż tylko jeden bank (dawny Pekao S.A.) unikał oferowania kredytów w tej walucie. Ponadto wszyscy obciążeni kredytem w CHF, przyczyniają się do przerwania naturalnego „łańcucha transakcyjnego”, który w normalnych warunkach występuje na rynku. Zjawisko to polega na zamianie mieszkań na większe, gdy rośnie nam zdolność kredytowa, a topnieje wielkość kredytu pozostała do spłaty. W przypadku kredytów we franku cały potencjał kredytobiorców konsumowany jest przez ciągły wzrost raty kredytu, co nie pozwala na wydostanie się z pułapki finansowej. Gdyby nie to, część z nich kupiłaby nowe, większe mieszkania, z ratą kredytu w wysokości jaką muszą płacić dziś za mieszkanie mniejsze, w którym zamieszkują. Wreszcie kolejnym czynnikiem negatywnie oddziałującym na rynek jest podwyżka wkładu własnego do 10% wartości nieruchomości, jaki od nowego roku wymagany jest przy zaciąganiu kredytów mieszkaniowych.
Co wyniknie zatem z tego kotła wzajemnie różnych bodźców rynkowych? Jedyna odpowiedź jaka się nasuwa, to stabilizacja. Nie należy się spodziewać w najbliższym czasie żadnych przełomów na ryku mieszkań. Ceny powinny być stabilne i na pewno nie ulegną widocznym modyfikacjom w pierwszej połowie roku. Ci, co nie zdążyli nabyć mieszkań w zeszłym roku, nie muszą żałować. Ceny pozostają na tym samym poziomie, a doszło wiele nowych inwestycji, na które warto zwrócić uwagę. Słaba sprzedaż w okresie świąteczno – noworocznym, w którym z reguły niewiele się dzieje na rynku, zaktywizowała wielu deweloperów do, dawno nie widzianych, promocji. I tak, nowi nabywcy mogą obecnie liczyć np.: na egzotyczne wycieczki, dodatkowe wykończenie mieszkań, lub kolejne miejsce postojowe przy zakupie dużych lokali. W sprzedaży jest obecnie ok. 8 tys. nowych mieszkań, co oznacza, że tego typu promocje staną się na dłużej stałym elementem gry rynkowej.
Piotr Krochmal
Analityk i doradca rynku nieruchomości, Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, mrn.pl