O nowej jakości inwestycji deweloperskich, zmieniających się preferencjach Polaków oraz planowanym wejściu na Giełdę Papierów Wartościowych rozmawiamy ze Zbigniewem Juroszkiem, założycielem i prezesem Grupy Atal.
ATAL otrzymał właśnie nagrodę Złotego Sokoła i Krakowskiego Mieszkaniowego Dewelopera Roku między innymi za wysoki standard urbanistyczno – architektoniczny projektu Bronowice Residence.
Jurorzy docenili, że jako pierwsi odkrywamy tą część Krakowa. Jest ona bardzo atrakcyjna dla budownictwa mieszkaniowego. Niestety, miejsc nadających się do zabudowy w tej lokalizacji jest bardzo mało. Na szczęście nie zabrakło nam odpowiedniej wyobraźni, by dostępny teren zagospodarować w możliwie najlepszy sposób. Nasz pomysł był taki, by stworzyć atrakcyjną, przyciągającą wzrok architekturę. Aby to osiągnąć, należy zaplanować zespół budynków zamknięty w określonym kwartale. Budynki te muszą być powtarzalne, powinny posiadać ciekawe wyróżniki architektoniczne i atrakcyjne zagospodarowanie wnętrz. To model biznesu, który z powodzeniem realizujemy od wielu lat, nie tylko w Krakowie ale także we Wrocławiu, Łodzi, Katowicach i Warszawie. Realizujemy inwestycje, które są rozpoznawalne, gdyż posiadają pewne elementy powtarzalne, a jednocześnie są oryginalne i zauważalne w otoczeniu.
Atal jest w pierwszej trójce największych deweloperów w Polsce. Waszym wyróżnikiem stała się jakość. Polacy już do niej dorośli?
Na całym świecie firma, która chce mieć znaczący udział w rynku musi zbudować model biznesowy, dzięki któremu będzie rozpoznawalna. Stworzyć własną markę. My zdecydowaliśmy się na realizacje inwestycji o podwyższonym standardzie. Jednocześnie przy zachowaniu bardzo wysokiej jakości oferujemy bardzo umiarkowane ceny. Klienci to zauważają i doceniają, dlatego właśnie wybierają inwestycje ATAL. Niezależnie bowiem od miejsca, w którym prowadzimy inwestycję klient może być pewien, że zastosujemy właściwe rozwiązania. To europejski model prowadzenia biznesu i my go też stosujemy.
Zmienia pan przyzwyczajenia Polaków proponując Atal Design, czyli indywidualny program wykończenia wnętrz.
To gigantyczne wyzwanie, ponieważ każde mieszkanie wykonujemy w sposób indywidualny. Jeśli mamy do czynienia z inwestycją np. na 200 mieszkań to jest to 200 indywidualnych wykończeń: każdy z przyszłych mieszkańców ma przecież inny gust i w inny sposób chce wykończyć swoje mieszkanie. Istotne jest to, by naszej oferty Atal Design nie mylić z innymi ofertami na rynku tak zwanego wykończenia pod klucz. Dostępne są bowiem modele wykończeń takie jak: silver, gold, czy platinium, ale to nie jest indywidualne wykończenie. To są modele do wyboru, w których nie ma mowy o indywidualności, którą Atal Design gwarantuje naszym klientom. Polski klient jest wbrew pozorom bardzo wymagający i moim zdaniem posiada ponad przeciętną wiedzę oraz dobry gust. Tak naprawdę samo sprzedanie mieszkania jest dużo prostsze niż jego indywidualne wykończenie pod klucz. O słuszności rozwoju Atal Design świadczą liczby – aktualnie około 70% nabywców mieszkań w naszych inwestycjach korzysta z tego programu.
Najnowsze inwestycje Atalu to komfort, balkony, tarasy. Jak choćby Bagry Park.
Nasz model biznesu przewiduje, że mieszkania powinny mieć maksymalnie duże balkony i tarasy. Uważamy tak dlatego, że budując mieszkania m.in. dla rodzin, chcemy by maksymalnie mogły korzystać z uroków otoczenia, ze światła, jakie dają otwarcia na różne strony świata. Stosujemy także takie rozwiązania jak ogólnodostępne tarasy widokowe czy tzw. zielony dach, np. w inwestycjach Nowe Bemowo w Warszawie czy Stara Odra Residence we Wrocławiu.
Budując mieszkania nigdy nie zakładamy, że w przyszłości najemcą może być klient mało wymagający, choćby taki, który wynajmie mieszkanie na krótki okres. On może nie przywiązuje tak dużej uwagi do komfortu, ale rodziny – które często decydują się na lokum na całe życie – zwracają uwagę na wszystkie zalety mieszkania. W tym oczywiście na ilość balkonów, czy tarasów. Pod tym względem chcemy być zdecydowanym liderem budując mieszkania z dużą ilość balkonów i tarasów i to takich, które są wykończone wysokiej jakości materiałami, jak choćby drewnem. Dzięki zachowaniu tej jakości nasz produkt będzie za kilka lat równie atrakcyjny jak dziś. Uważamy, że przyszłość należy do dobrze zaplanowanej powierzchni, w tym do mieszkań z przestronnymi tarasami. Moim indywidualnym podejściem do budownictwa mieszkaniowego jest przyjęcie powtarzalności obiektów budowanych w ramach jednej inwestycji. Nie cierpię sytuacji, gdzie deweloperowi przyświeca jedna zasada: maksymalna ilość oddanych do użytku metrów kwadratowych. Wówczas niestety powstają budynki źle wkomponowane w otoczenie. Ja zawsze staram się, żeby każdy budynek był bardzo podobny lub taki sam, bo dzięki temu nie zaburzamy urbanistyki.
Wydaje się, że wyprzeda pan trendy i trafia pan w przysłowiową dziesiątkę. Co będzie z rozwojem miast, uciekną na obrzeża?
To zależy od miasta. Każde z nich jest indywidualne i inne. Dlatego też w każdym z miast dostosowujemy naszą strategię do jego tkanki, historii i aktualnej urbanistyki. Inny jest Kraków i a inny choćby Wrocław. Hipotetycznie są to dwa miasta podobne wielkością. Wrocław jest trochę mniejszy, ale niewiele. Są rozpoznawalne, mocne historycznie – wydawałoby się zatem, że są do siebie podobne. A tymczasem mamy tu diametralną różnicę. We Wrocławiu są ogromne połacie ziemi, które można zagospodarować, a w Krakowie tej ziemi nie ma. Całe terytorium Wrocławia jest w znaczący sposób większe od terytorium Krakowa. Zwłaszcza w kierunku zachodnim Wrocław może w dowolny sposób kreować swoją zabudowę. Kraków ma dużo większy problem. Tutaj mamy bardzo małą i specyficzną starą część miasta. Co więcej, część z tej substancji nadal nie ma uregulowanego stanu prawnego. Krok po kroku jakieś fragmenty są zabudowywane, ale jest to bardzo niewielki obszar miasta. W których kierunkach Kraków może się rozwijać? Ja generalnie preferuję kierunek zachodni, czyli ten w kierunku lotniska. Cały świat idzie w kierunku miasto – lotnisko, wystarczy spojrzeć na Paryż, Brukselę, czy Londyn. W Krakowie, w jego części wschodniej rynek mieszkań też istnieje, bo ma choćby dobrą komunikację, tak jak Czyżyny gdzie ATAL również prowadzi inwestycje – dwa etpay City Towers Czyżyny, czy pogranicze Nowej Huty. Mniej wierzę w możliwości zabudowy w okolicach samego kombinatu. Miasto musiałoby się rozwinąć o dalsze kilkaset tysięcy mieszkańców, by tak odległe od centrum tereny mogły się rozwinąć. W dużej mierze zależy to również od spraw prawnych, czyli uregulowania statusu terenów. Miasto dużo zrobiło w kwestii uchwalania planów, ale nie zmienia to faktu, że gruntów, które można przeznaczyć pod inwestycje mieszkaniowe nie jest zbyt wiele. Warszawa ma z kolei tak dużą powierzchnię, że nawet w pewnej odległości od centrum możliwości inwestycyjne są większe niż w Krakowie.
W państwa portfolio jest większość kluczowych z punktu widzenia inwestycji mieszkaniowych miast. Kraków, Łódź, Warszawa, Wrocław, Katowice. Z dużych miast brakuje Trójmiasta i Poznania?
Jeśli mówimy o dużej skali biznesu to oczywiście można zapytać, dlaczego jeszcze nie ma nas w Poznaniu, czy Trójmieście, ale zawsze jest też dylemat biznesowy: lepiej skupić się w tych miastach gdzie już inwestujemy i zwiększać tam skalę zaangażowania, czy lepiej będzie otworzyć kolejną inwestycję na nowych rynkach? Nasz potencjał nie jest jeszcze do końca skonsumowany i mamy oczywiście jeszcze ogromne możliwości rozwoju, ale na obecnym etapie koncentrujemy się na tych miastach, w których jesteśmy. Choćby z tego powodu, że klienci chcą w tych miastach kupować jeszcze więcej niż możemy im zaproponować. Wciąż jest więc tu miejsce do rozwoju. Jeśli mamy nadal deficyt ofert to naturalne, że zdecydowaliśmy się na dokonanie dalszych zakupów gruntów na terenie między innymi Krakowa i Warszawy. Suma zakupów gruntów na tych terenach w ostatnim czasie przekroczyła kwotę 200 milionów złotych. Nie znaczy to, że wykluczamy w przyszłości wejście na rynek Poznania, czy Trójmiasta. Na razie jednak uznaliśmy, że naszym priorytetem będzie intensywny rozwój głównie w Krakowie i Warszawie oraz utrzymanie silnej pozycji rynkowej w pozostałych miastach.
Kiedy spotkaliśmy się dwa lata temu mówił Pan o tym, że Atal przygląda się też naszym południowym sąsiadom. Coś się zmieniło?
Tak, przyglądamy się nadal. Przychodzą do nas różne oferty. Ale w ciągu tych dwóch lat znacznie zwiększyliśmy swój udział w rynku w Warszawie. Odległość do Pragi i Warszawy jest z Cieszyna gdzie mamy centralę właściwie podobna. Analizujemy Pragę, ale tam są trzy zjawiska. Po pierwsze jest bardzo droga ziemia, pod drugie są przyzwoite ceny, po trzecie dobry zbyt. Procedury są podobne jak w Warszawie. Cały czas prowadzimy analizy wyboru nowych rynków. Pod uwagę bierzemy właśnie między innymi Poznań, Gdańsk i Pragę.
Sporo analityków zastanawia się, czy Atal zdecyduje się na wejście na giełdę papierów wartościowych.
Zdecydowanie tak. Do tej pory skupialiśmy się na rozwoju i stworzeniu wysokiej jakości kultury organizacyjnej tak, byśmy mogli robić więcej bardzo dobrych projektów. Mamy świetną sytuację finansową więc nie mieliśmy i dotąd nie mamy potrzeby pozyskiwania kapitału z giełdy. Nie musielibyśmy robić IPO po to, by pozyskać środki, ale taka sytuacja nie może trwać wiecznie i zdaję sobie sprawę, że podobnie jak najlepsze i największe banki są notowane na giełdzie, tak też jest w przypadku wiodących na rynku deweloperów. To jest wiedza podręcznikowa wręcz i oczywiście nie chcę się z tą wiedzą kłócić, ani działać wbrew zasadom. Jesteśmy już w trakcie przygotowania prospektów i oczywiście ATAL w niedługim czasie znajdzie się na giełdzie.
Przewiduje pan konsolidację na rynku deweloperskim?
Z pewnością czeka nas konsolidacja firm deweloperskich. W krajach europejskich proporcjonalnie do liczby mieszkańców jest mniej firm deweloperskich. U nas ten rynek jest jeszcze zbyt rozdrobniony. Jeśli będą spadać marże to konsolidacja jest naturalna, a poza tym klient będzie się przyzwyczajał do konkretnej marki, do dewelopera, do którego będzie miał zaufanie. Mały deweloper nie będzie w stanie konkurować na bardziej wysyconym rynku. Z mojego punktu widzenia obecność małych i średnich firm jest jak najbardziej na miejscu, bo klient ma większy wybór. Konkurencja nas zawsze mobilizuje. To, że jesteśmy coraz większą firmą wynika z tego, że potrafimy dać produkt, który daje najlepszą wypadkową ceny do jakości.
Rozmawiał: Jarosław Knap