W Krakowie można wyróżnić kilka grup najemców. Są to studenci, turyści i pracownicy, którzy przenieśli się do miasta i nie zdecydowali na zakup własnego M. Każda z tych grup ma inne oczekiwania, inne priorytety i co za tym idzie – interesują ją inne lokalizacje i rozkłady mieszkań.
Najbliżej centrum chcą mieszkać turyści
Ta grupa oczekuje przede wszystkim mieszkań małych, w pełni wyposażonych i ulokowanych jak najbliżej Rynku. Myśląc o takim kliencie, należy założyć, że nasze mieszkanie powinno znajdować się w takiej odległości od ścisłego centrum, by można się było do niego dostać w czasie kilkunastominutowego spaceru. Z tego punktu widzenia atrakcyjnych jest wiele lokalizacji. Są to zarówno tereny Kazimierza, tak zwanego Starego Podgórza, Zabłocia, jak i miejsca usytuowane blisko Rynku i Dworca Głównego. Pamiętać należy, że kupując takie mieszkanie, będziemy je musieli kompleksowo wyposażyć.
Operator zajmie się wszystkim
Powinniśmy się także zastanowić nad sposobem, w jaki będziemy je wynajmować. Na rynku najpopularniejszy jest model podzlecania wynajmu wyspecjalizowanym firmom. Wtedy nie musimy się o nic martwić, ale za to powinniśmy mieć świadomość, że w tym wypadku sporą część naszych zysków przejmie operator. Cóż, coś za coś. W drugim przypadku sami dajemy ogłoszenia i zajmujemy się wynajmem. Wtedy na naszej głowie będzie nie tylko dostarczenie o dowolnej porze kluczy przybywającym turystom, ale także sprzątanie czy wymiana pościeli.
Największą zapewne grupą osób wynajmujących w Krakowie mieszkania są od lat studenci
Oni oczywiście także chcieliby mieszkać w centrum, ale w zamian za niższy czynsz chętnie zdecydują się na bardziej odległe miejsce. Tu bardzo istotna jest komunikacja publiczna, szczególnie połączenia tramwajowe i autobusowe między miejscem zamieszkania i uczelnią. Oczywiście w tym wypadku również musimy wykończyć mieszkanie, ale często studenci gotowi są zaakceptować trochę niższy standard. O ile w przypadku mieszkań dla turystów najlepsze są małe metraże, o tyle dla studentów możemy pomyśleć o większej powierzchni. Bardzo często zdarza się, że studenci wynajmują mieszkania trzy-, a nawet czteropokojowe. Możemy też sami zdecydować się na wynajmowanie poszczególnych pokoi, a nie całego mieszkania. Kupując mieszkanie inwestycyjne z myślą o tej grupie społecznej, należy pamiętać, by każdy z pokoi miał niezależne wejście i by mieszkanie miało osobną kuchnię.
Obliczając rentowność najmu, dobrze jest przyjąć do obliczeń 10, a nie 12 miesięcy w roku. W wakacje skłonność studentów do wynajmu jest dużo mniejsza − nie chcąc stracić lokatorów, będziemy więc zmuszeni do rabatów lub wręcz częściowego zaniechania opłat za letnie miesiące.
Mieszkanie dla zatrudnionych z dobrymi zarobkami
Coraz większą grupę najemców stanowią pracownicy, w tym obcokrajowcy, którzy pracują w Krakowie. Tu trudno o proste recepty. Z danych analitycznych wynika, że bardzo często w tej grupie dominują single i pary. Poszukiwane są więc mieszkania jedno- i dwupokojowe. Jaka jest najlepsza lokalizacja dla tej grupy społecznej? Taka, gdzie w pobliżu znajduje się sporo biurowców. W Krakowie są one ulokowane w różnych dzielnicach, stąd możliwości wyboru lokalizacji są dość szerokie. Tradycyjnie jest to Ruczaj i centrum miasta, ale biurowce znajdują się również w innych lokalizacjach, np. w okolicach Centrum Serenada, Bonarki czy na Zabłociu. Podejmując decyzję, warto przyjrzeć się rozkładowi centrów biurowych na terenie całego miasta.
Najem długoterminowy dla rodzin
Inną grupą, choć coraz mniej liczną, są mieszkańcy Krakowa, którzy nie chcą kupować mieszkania, lecz decydują się na najem długoterminowy. Często są to rodziny, które starają się odłożyć środki na własne mieszkanie − wiedząc, że może to potrwać nawet kilka lat, chcą wynająć mieszkanie właśnie na taki okres. Tu tak naprawdę lokalizacja może być różna i najczęściej jest wybierana tam, gdzie lokator będzie miał blisko do miejsca pracy. Można więc założyć, że z punktu widzenia wyboru dzielnicy najlepiej przyjąć podobne kryteria jak przy wynajmie dla osób pracujących w biurowcach. W tym wypadku z reguły mniej wydamy na wyposażenie mieszkania, gdyż osoby planujące dłuższy najem wolą same kupić sobie meble. Minusem jest często niższa kwota najmu, plusem zaś stałe wpływy w trakcie całego okresu umowy.
Poszukiwane kawalerki i dwa pokoje z kuchnią
Bardzo często inwestorzy decydują się na kupno kawalerki lub dwóch pokoi z kuchnią. Ma to swoje uzasadnienie. Po pierwsze za kawalerkę zapłacimy relatywnie taniej, choć cena za metr kwadratowy będzie zdecydowanie wyższa. Po drugie w przyzwoitej lokalizacji kawalerki są tak samo atrakcyjne zarówno dla studentów jak i dobrze zarabiających pracowników spoza Krakowa. Mniej inwestujemy a mamy większą grupę odbiorców celowych.
Zacznij od analizy rynku
Do kupna mieszkania należy podejść tak jak do każdej innej inwestycji kapitałowej. Zacznijmy od naszej zdolności finansowej. Ile mamy, ile możemy pożyczyć, tak by bez stresu spłacać raty i ile możemy zarobić. Warto po sprawdzeniu „własnego portfela” i sprawdzeniu ofert na rynku pokusić się o określenie kwoty jaką będziemy chcieli uzyskać z wynajmu. Najprostsze jest skorzystanie z portali z ofertami najmu. Wybieramy lokalizację i sprawdzamy ceny. Ale to nie wszystko. Część portali informuje jak długo dana oferta jest na rynku. Wybierajcie te inwestycje, gdzie na mieszkania na wynajem jest największy popyt. W przyszłości będzie mniej problemów z wynajmem a po rezygnacji najemcy łatwiej będzie znaleźć kolejne osoby.
Podsumowanie
Niezależnie od wyboru charakteru najmu przygotowanie do zakupu należy rozpocząć od kalkulacji finansowych, jest to szczególnie istotne, kiedy posiłkujemy się kredytem. Generalna zasada w tym wypadku jest taka, by zaniżać ewentualne przychody, nie zapominać o podatkach oraz przyjąć, że stopy procentowe, czyli wysokość raty kredytu, mogą w przyszłości wzrosnąć. Pamiętać należy, że najlepiej traktować inwestycję w mieszkanie na wynajem jako aktywa długoterminowe. Wtedy możemy zarówno zarobić na wynajmie, jak i w okresie hossy sprzedać lokal z dużym zyskiem.