Przedstawiamy Państwu analizę uwzględniającą specyfikę rynku krakowskiego. To ważne, bo rynek mieszkaniowy w każdym mieście jest inny. Zapraszamy
Rynek mieszkań kontra inflacja
Inflacja mocno wpłynie na rynek nieruchomości. Wydaje się, że pomimo ostatnich wzrostów przyczyni się do kolejnych podwyżek cen. Jednak na krakowskim rynku oprócz czynników ogólnokrajowych duże znaczenie będą miały warunki lokalne. Wiele zależeć będzie od ilości wydanych pozwoleń na budowę. Sprawdźcie co prognozują nasi eksperci.
Piotr Legerski, prezes zarządu Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, prezes zarządu firmy deweloperskiej Grupa Arkada
W 2022 roku prognozuję dalszy : spadek podaży terenów, wzrost ceny ich nabycia, wzrost cen materiałów budowlanych, robocizny, energii , a więc realizacji inwestycji, wzrost stóp procentowych, spadek zdolności kredytowej naszych klientów. Będę nowe podatki i para podatki ( Nowy Ład, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, Składka Zdrowotna i nie wiadomo co jeszcze)
Nastąpi dalszy spadek podaży. Szacujemy że ilość sprzedanych mieszkań w 2022 roku spadnie do 7.500 szt w porównaniu do 10.000 w roku 2021. Czyli będzie to cofnięcie się do roku 2013 z poziomem sprzedaży. Nastąpi dalszy wzrost średniej ceny 1 m2, z 11.100 zł obecnie do, i tu duży znak zapytania? Do tego dochodzi kompletny brak refleksji ze strony wszelkich urzędów i innych niż nasza branża uczestników procesu inwestycyjnego na taką perspektywę ,i to pomimo ciągłych prób uzmysłowienia im tych zagrożeń.
Szacujemy , że w Krakowie terenów objętych Planami Miejscowymi i tymi w przygotowaniu ( Nowa Huta Przyszłości, Nowe Miasto, Wesoła) przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wystarczy na maksymalnie 15 lat. I to przy niezrównoważonym podażowo rynku.
Urzędnicy miejscy nie biorą tego pod uwagę i planują przeznaczyć na terenach Nowego Miasta 500 ha pod usługi i biura, a tylko 130 ha pod budownictwo mieszkaniowe. Proporcje powinny być zgoła inne, bo tylko wtedy ten obszar, obecnie całkowitego pustkowia mieszkaniowego, będzie normalnie funkcjonował. W dzielnicy Wesoła planuje się szczątkowy udział budownictwa mieszkaniowego. Spowoduje, że po godz 17, zamiast normalnego wielkomiejskiego życia, zgasną światła i będzie hulał wiatr. Czy to miasto na pewno chce się rozwijać? Gdzie będą mieszkać ci nowi pracownicy nowych biurowców? Gdzie Ci nowi mieszkańcy, którzy napływają co roku do Krakowa i zapewniają dodatni wzrost populacji?
Nad tym może warto się zastanowić z władzami miasta i organizacjami architektów ( SARP, MOIA) i czasem zastanowić się nad zasadnością protestów. Pesymistycznie? Dla tych co mają co sprzedawać nie. Dlatego, że rynek ma zdrowe podstawy, dobrą chroniącą naszych klientów, ale też nas ustawę deweloperską i weryfikację naszych inwestycji przez banki kredytujące ich realizację. No i jeszcze „gorący pieniądz” inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę aby złagodzić koszty inflacji, i fundusze kupujące całe budynki za dobre ceny.
Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dyrektor ds. rozwoju firmy deweloperskiej Wawel Service
W przyszłym roku prawdopodobnie dojdzie do kolejnego wzrostu cen mieszkań choć my prognozujemy, że nie będzie on tak duży jak w minionym roku i wyniesie około 5 procent. Podwyżki będą wynikiem nie tylko inflacji ale także nowych podatków. Proszę pamiętać, że wchodzi nowy podatek nazywany popularnie Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Od każdego sprzedanego mieszkania trzeba będzie od ceny brutto odprowadzić 3 procent wartości mieszkania. Ten podatek w naturalny sposób podwyższy ceny mieszkań.
Polacy mają ogromną chęć posiadania a to oznacza, że popyt na mieszkania nie zmaleje.
Wynika to nie tylko z naszej mentalności ale także z faktu, że inwestycja w nieruchomość jest najlepszą długoterminową lokatą kapitału. Dlatego nadal spora będzie grupa klientów kupujących mieszkania inwestycyjne. To racjonalne działanie i zapewne ten trend szczególnie w obliczu tak wysokiej inflacji będzie w przyszłym roku kontynuowany. Jeśli nie zmieni się polityka gminy Kraków i nie zostaną uwolnione nowe grunty pod zabudowę to nadal będzie spadać ilość nowych inwestycji. W konsekwencji mieszkania staną się mniej dostępne i dużo droższe niż wynika to z czynników zewnętrznych. Brak mieszkań może ograniczyć rozwój miasta. W Nowym Roku wiele więc zależeć będzie od polityki przestrzennej miasta.
Lucyna Płonka, dyrektor biura zarządu Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Klienci muszą w przyszłym roku przygotować bardziej zasobne portfele, ale kupujących nie brakuje, bowiem stale rosnąca inflacja przyciąga do biur sprzedaży kolejnych nabywców, którzy planują uchronić swoje oszczędności przed utratą wartości. Oferta jest jednak mocno ograniczona. Eksperci podają, że aktualnie na rynku pierwotnym Krakowa znajduje się w sprzedaży około 7 tysięcy mieszkań i cały czas utrzymuje się trend wyższego popytu od podaży. Niestety, wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny mogły stabilizować się w najbliżej przyszłości. Prognozy inflacji każą liczyć się z dalszym wzrostem kosztów realizacji, a do puli wydatków ponoszonych przez deweloperów dojdą w przyszłym roku składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Sytuację mógłby złagodzić napływ na rynek gruntów działek należących do samorządów i Skarbu Państwa, ale na to się w najbliższym czasie nie zanosi.
Piotr Krochmal, analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
Rok 2022 nie będzie na pewno nudnym okresem na rynku nieruchomości. Ścieranie się dwu przeciwstawnych sił działających na ceny może prowadzić do zawirowań studzących wieloletnie silne wzrosty na tym rynku. Czy dojdzie do ich kontynuacji ? Czas pokazał że nawet głęboki lockdown nie jest w stanie zahamować popytu na mieszkania, których niedobór jest mocno odczuwalny w naszym mieście. Deweloperzy ograniczani brakiem gruntów i przewlekłością procedur związanych z pozwoleniami na budowę, wprowadzają na rynek coraz mniej mieszkań. Nie lepiej będzie w 2022r. Nałoży się na to najwyższa w XXI wieku inflacją, która nadal będzie bodźcem do transferu słabo oprocentowanych depozytów na rynek nieruchomości chroniący je przed dewaluacją. Będzie także czynnikiem nadal podnoszącym ceny materiałów i wykonawstwa budowanych obiektów, także mieszkaniowych.
Te czynniki będą silnymi bodźcami dla dalszych wzrostów cen. Ale po drugiej stronie wyrósł mocny przeciwnik w postaci rosnącego oprocentowania kredytów, będącego pochodną rosnących stóp procentowych, co zawsze mocno osłabia stronę popytową, pozbawiając marzeń o własnym M słabsze finansowo grupy społeczne.
Jest więc duże prawdopodobieństwo, że w 2022r. może dojść do pierwszych symptomów długo oczekiwanej stabilizacji rynku.
Nominalnie ceny najpewniej będą nadal rosły, ale wzrosty będą bardziej niż dotychczas zbliżone do poziomu inflacji. W ostatnich latach rynek nieruchomości „dawał zarobić”, bo przy kilkuprocentowej inflacji notowaliśmy dwucyfrowe wzrosty cen. Wzrosty cen najpewniej będą nadal wyższe od inflacji ale już nie o tak duży margines jak w poprzednich latach. W rezultacie nieruchomości będą nadal dobrym depozytem zabezpieczającym środki, ale już w niewielkim stopniu maszynką do zarabiania na nich pieniędzy.
Reasumując: w nadchodzącym roku karty na rynku nieruchomości będzie rozdawać inflacja
Albert Opoka, doradca finansowy, senior partner Phinance SA
Po rekordowym 2021 roku każdy w zasadzie zastanawia się jaki będzie rok 2022? Czy podwyżki stóp procentowych wyhamują sprzedaż kredytów hipotecznych? Czy nadal ceny nieruchomości będą rosły? Uważam, że czeka nas bardzo ciekawy i moim zdaniem już nie rekordowy rok. Rosnąca inflacja oraz kolejne podwyżki stóp procentowych znacząco ograniczą możliwości finansowe Polaków, gdyż dokładnie te 2 czynniki bezpośrednio przekładają się na zdolność kredytową. Już dzisiaj jest ona znacznie mniejsza niż kilka miesięcy. Z drugiej strony banki chcąc udzielać kredytów będą zmuszone do obniżki marż, tym samym pewnie w drugiej połowie roku pojawią się możliwości refinansowania kredytów zaciąganych kilka lat temu. Zdecydowanie, jeżeli planujemy zakup mieszkania to trzeba się spieszyć, gdyż nadchodzący rok może być niekończącą się pogonią za uciekającą zdolnością kredytową. Natomiast, jeżeli już posiadamy kredyt hipoteczny warto być w stałym kontakcie z doradcą finansowym, gdyż mogą się pojawiać okazje przeniesienia kredytu do innego banku.
Komentarz redakcyjny
W Nowym Roku ścierać się będzie kilka trendów. Inflacja i nowe podatki będą dźwignią do wzrostów cen. Podobnie jak ograniczona ilość inwestycji, szczególnie w ostatnim czasie widoczna na terenie Krakowa. W dół ceny będzie ciągnąć podwyższenie stóp procentowych. Prawdopodobnie obniży to popyt czyli zmniejszy wartość podwyżek lub nawet je zahamuje. Rynek zmienia się teraz tak dynamicznie, że trudno o określenie co stanie się w przyszłym roku. To co będziemy mogli zrobić to dostarczać tak jak dotychczas jak największej ilości informacji. Wtedy łatwiej będzie Państwu podejmować trafne decyzje.