Ten rok upłynął pod znakiem wzrostów cen i znacznego ograniczenia oferty. Z tego co się wydarzyło można prognozować nowe treny na rynku
Nikt nie przewidział takich wzrostów
Na początku roku publikowaliśmy wiele analiz i prognoz. Większość z nich zakładała trend boczny, stabilizację lub niewielkie wzrosty cen. Tymczasem rynek rozgrzewał się coraz bardziej i wzrosty zaczęły galopować. Wpłynął na to zdecydowanie jeden czynnik, którego nikt nie przewidział. Była to inflacja. Rozpędzała się coraz bardziej a sprzyjało jej utrzymywanie niskich stóp procentowych. Atrakcyjność niskiego oprocentowani kredytów i ucieczka przed inflacją w rynek nieruchomości napędziły popyt. Efekt? Na krakowskim rynku pierwotnym rok do roku ceny mieszkań wzrosły o około 15 do 20 procent. Średnia na rynku nowych mieszkań poszybowała do kwoty 11 600 zł za metr kwadratowy. Sprawdźmy co o mijającym roku mówią eksperci.
Piotr Legerski, prezes zarządu Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, prezes zarządu firmy deweloperskiej Grupa Arkada
Wydaje się , że dobry. Dla deweloperów , którzy mieli przygotowane i realizowane inwestycje bardzo dobry. Sprzedawało się praktycznie wszystko. Ceny mieszkań rosły, w Krakowie ten wzrost rok do roku wyniósł 15 %. Szacujemy , że nadwyżka popytu nad podażą to 20- 25 %. Ale to tylko pozory .
Co miesiąc spadała ilość mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w stosunku do mieszkań sprzedanych , by za trzy kwartały 2021r osiągnąć 1600 mieszkań mniej w ofercie.
Dynamicznie rosły ceny robocizny, materiałów budowlanych i w dodatku niektórych z nich zaczęło brakować. Skutkowało to wzrostem cen realizacji inwestycji. Spadła też dramatycznie dostępność nowych terenów inwestycyjnych. Ich zakup obecnie graniczy z cudem a ceny ocierają się o szaleństwo. Wydłużył się też czas od zakupu nieruchomości do jej wprowadzenia na rynek. Bardzo dużo decyzji jest oprotestowywanych a żaden z trzech organów odwoławczych nie przestrzega terminów rozpatrywania odwołań. ( Wojewoda to 9-10 miesięcy, WSA 3-4 miesięcy, NSA 2 lata). Do tego doszła inflacja, dodatkowe obciążenia podatkowe, wzrost stóp procentowych, a więc wzrost kosztów kredytowych, zmniejszenie zdolności kredytowej naszych klientów. Czy naprawdę było tak dobrze?
Adrian Potoczek, wiceprezes zarządu krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dyrektor ds. rozwoju firmy deweloperskiej Wawel Service
W mijającym roku zmniejszyła się dostępność mieszkań. Pamiętajmy, że inwestycje, które aktualnie znajdują się w ofercie deweloperów były przygotowywane około dwa lata temu. Teraz oferowane do sprzedaży grunty w Krakowie osiągnęły absurdalnie wysokie ceny. Gdybyśmy zdecydowali się na zakupy gruntów po tak zawyżonych wartościach to ceny za metr kwadratowy musiałby w przyszłości sięgać pułapu 15 tysięcy złotych. Pamiętajmy także o mocnych wzrostach zarówno cen materiałów budowlanych jak i robocizny.
Wbrew pozorom cen materiałów wcale nie windują deweloperzy mieszkaniowi ale inwestycje infrastrukturalne.
W mijającym roku zużycie betonu w branży mieszkaniowej stanowiło tylko 20 procent całkowitego zużycia. Zdecydowana większość, bo aż 80 procent to były właśnie inwestycje infrastrukturalne. Ich ogromna liczba wynika oczywiście z prac prowadzonych dzięki pieniądzom z Unii Europejskiej. Do wzrostu cen przyczynia się masowe ocieplanie istniejącej substancji mieszkaniowej w tym tej, która jest w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych. To generuje duży popyt na materiały typu wełna mineralna czy styropian. Podsumowując. Można przyjąć, że na tegoroczne wzrosty cen mieszkań nakładało się kilka czynników. Oczywiście był to wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych i robocizny. Niestety w Krakowie na to wszystko nakłada się nieudolna polityka miasta w zakresie planowania przestrzennego. Konsekwencją w 2021 roku był nie tylko skok cen ale także znaczne ograniczenie liczby nowych inwestycji mieszkaniowych.
Lucyna Płonka, dyrektor biura zarządu Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Mijający rok był czasem prawdziwych wyzwań inwestycyjnych dla deweloperów i finansowych dla klientów. Coraz bardziej ograniczona jest dostępność dobrych terenów pod budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Kraków. Barierą są też przepisy administracyjne. Przygotowanie inwestycji mieszkaniowej do sprzedaży, uzyskanie odpowiednich pozwoleń, czy wymaganych ekspertyz specjalistów, to okres od dwóch do nawet pięciu lat, a w skrajnych przypadkach jeszcze dłużej. Dlatego z kwartału na kwartał wprowadzana jest do sprzedaży coraz mniejsza i coraz droższa oferta mieszkaniowa. Klienci muszą więc przygotować bardziej zasobne portfele, ale kupujących nie brakuje, bowiem stale rosnąca inflacja przyciąga do biur sprzedaży kolejnych nabywców, którzy planują uchronić swoje oszczędności przed utratą wartości. Oferta jest jednak mocno ograniczona. Eksperci podają, że aktualnie na rynku pierwotnym Krakowa znajduje się w sprzedaży około 7 tysięcy mieszkań i cały czas utrzymuje się trend wyższego popytu od podaży.
Piotr Krochmal, analityk i doradca rynku nieruchomości, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości
Miniony rok był kolejnym rokiem cenowych rekordów na rynku nieruchomości. Konsumpcyjny boom napędzany transferami socjalnymi był kołem zamachowym post covidowego ożywienia na początku roku. Doprowadziło to do silnej przewagi popytu nad podażą, mimo rosnących cen. Silne wzrosty inflacji trwające od wiosny a szczególnie nasilone w drugiej połowie roku dały z kolei silny impuls do ucieczki z kont oszczędnościowych w instrumenty, które zabezpieczą je przed inflacją. A skoro inwestycja w nieruchomości należy do najbezpieczniejszych form lokowania środków, stąd rzekę pieniędzy przetransferowano z kont na ten rynek w ostatnich dwu kwartałach minionego roku. To głównie te zakupy, zwane tezauryzacyjnymi, doprowadziły do silnych wzrostów cen, które pod koniec roku znalazły się na poziomach dotąd nie notowanych. Najbardziej namacalnie można było to obserwować na rynku mieszkaniowym, który kolejny raz zaliczył dwucyfrowy wzrost cenowy.
Średnie ceny na rynku pierwotnym przekroczyły 11,5tys.zł/m2 a na rynku wtórnym 10tys.zł/m2.
Jeszcze szybciej w minionym roku drożały domy. Średnia cena domu w Krakowie doszła do poziomu 1,2mln zł. Nadal drożały działki pod wszelkiego typu budownictwo mieszkaniowe. Te najdroższe, w centrum miasta, osiągały ceny nawet kilkunastu tysięcy zł za 1m2. Stabilnie zachowywały się jedynie grunty przeznaczone pod usługi, gdyż ten segment dopiero powoli zaczął się odradzać po pandemii. Za to na rynku najmu w drugiej połowie roku pojawiły się symptomy powrotu do poziomu cen z przed pandemii. Z pewnością przyczynił się do tego powrót studentów do nauki stacjonarnej. Wyraźne podwyżki stóp procentowych w ostatnim kwartale osłabiły nieco popyt, gdyż zdrożały kredyty ale nie na tyle by doprowadzić do zahamowania wzrostów cen. Mała ilość mieszkań w sprzedaży oraz inflacja wymusiła dalsze wzrosty.
Albert Opoka, doradca finansowy, senior partner Phinance SA
Rok 2021 niewątpliwie przejdzie do historii jako rekordowy w sprzedaży kredytów hipotecznych. Po 3 kwartałach 2021 roku przekroczony został wynik 63,3 mld złotych nowo udzielonych kredytów hipotecznych, gdzie do tej pory najwyższy wynik w historii był w całym przed pandemicznym roku 2019 i wyniósł 62mld złotych a rok 2020 przyniósł blisko 61 mld. Niemal pewne jest, że rok 2021 skończy się wynikiem na poziomie 80 mld złotych nowo udzielonych kredytów. Na ten wynik złożyło się wiele czynników takich jak wzrost cen nieruchomości a tym samym coraz wyższe kwoty kredytów, najniższe stopy procentowe, wzrost średniej krajowej, wysoka zdolność kredytowa kredytobiorców, powrót polityki kredytowej sprzed czasów pandemii. Zdecydowanie był to fenomenalny rok pod kątem ilości udzielonych kredytów i ilości transakcji na rynku nieruchomości tym samym nie ma co ukrywać, że każdy kto zdążył kupić swoje wymarzone mieszkanie i zaciągnąć kredyt hipoteczny a jego zdolność była na granicy to zdecydowanie wygrał, gdyż po serii 3 podwyżek stóp procentowych i szalejącej inflacji dzisiaj dla sporej ilości kredytobiorców zakup nie jest już możliwy ze względu na coraz niższą zdolność kredytową.
Zamiast komentarza
To kolejny rok kiedy wzrosty cen są wyższe do oczekiwanych. Już za kilka dni przedstawimy Państwu prognozy na przyszły rok. Za to teraz wprowadzamy dla Państwa nową funkcjonalność, która jest połączeniem sztucznej inteligencji i naszego doradztwa. Jest to bezpłatny dla Państwa formularz, w którym możecie zaznaczyć wszystkie Wasze preferencje a my znajdziemy dla Państwa kilka konkretnych ofert. Sprawdźcie jak to działa !
Na razie życzymy Sylwestrowego Szaleństwa. Dziękujemy, że jesteście z nami.