O nowoczesnym budownictwie mieszkaniowym, ekologii i problemach związanych w brakiem terenów inwestycyjnych w Krakowie rozmawiamy z Adrianem Potoczkiem, dyrektorem ds. rozwoju firmy Wawel Service i wiceprezesem krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Powstaje nowe studium zagospodarowania Krakowa. Zgodnie z założeniem ma być więcej zieleni i nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową. Jak pogodzić te dwie przesłanki?
Najlepszym rozwiązaniem jest równoczesne zwiększenie wysokości zabudowy i wielkości terenu przeznaczonego pod zieleń. Taki kompromis spowoduje, że możemy zachować odpowiednią dla tkanki miejskiej intensywność zabudowy a równocześnie zwiększyć ilość powierzchni biologicznie czynnej. Nowe studium powinno być znacznie zmodyfikowane i to w kilku aspektach. Do nowych planów należy wprowadzić szczegółowe zapisy dotyczące jakości nasadzeń. Dziś wystarczy posiać trawę na terenie biologicznie czynnym by być w zgodzie z przepisami. Fakty są takie, że to nie trawniki ale drzewa pochłaniają w najwyższym stopniu smog i produkują tlen. Mają tez dużo wyższe walory przyrodnicze. Podam tu kilka przykładów. Jedno, średniej wielkości drzewo wytwarza rocznie około 120 kilogramów tlenu czyli około dwie trzecie tego ile potrzebuje w tym czasie do oddychania człowiek. Zieleń na elewacji i na dachach może w lecie obniżyć temperaturę wewnątrz budynku nawet o 3 stopnie. Dlatego większą uwagę należy zwrócić na jakość zieleni, która nas otacza. Jeśli połączymy te dwa założenia to na tym samym terenie uzyskamy więcej terenu zielonego a równocześnie deweloper dzięki wyższej zabudowie, będzie mógł zrealizować w sposób uzasadniony od strony ekonomicznej swoje zamierzenie inwestycyjne.
Jaka wobec tego powinna być w Krakowie wysokość zabudowy?
Zależy to oczywiście od konkretnej lokalizacji i korelacji inwestycji z otoczeniem. Na większości osiedli tam gdzie i tak istnieje dość intensywna zabudowa warto podwyższyć ją do 10 lub nawet 15 pięter. Oczywiście przy założeniu, o którym już mówiłem, czyli pozostawieniu na danej działce większej ilości dobrze zaprojektowanego i wykonanego terenu zielonego. Są też tereny, na których tak wysoka zabudowa nie będzie możliwa jak choćby w otoczeniu niskich budynków. Mogę tu podać dwa przykłady. W naszej inwestycji przy ulicy Piasta Park IV w Mistrzejowicach budynki mają po 10 kondygnacji. Podobnej wysokości jest sąsiednia zabudowa. Z kolei na Woli Justowskiej w otoczeniu wysokiej zieleni rozpoczęliśmy budowę jednego kameralnego budynku „Na Błonie 106”. Tam są tylko trzy kondygnacje. Ale właśnie taka zabudowa wpisuje się architektoniczne w kontekst tego miejsca. Jednak w przeważającej części miasta powinniśmy decydować się na dużo wyższą zabudowę i tak jak mówiłem starannie zaprojektowaną zieleń z drzewami.
Z jednej strony rosną ceny mieszkań, z drugiej na rynku jest dwa razy mniej inwestycji. Czy można zmienić ten stan rzeczy?
Na ceny mieszkań ma wpływ wiele czynników w tym oczywiście te niezależne od gminy czy dewelopera. Są nimi między innymi inflacja i jej skutki takie jak wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Jednak w znacznym stopniu na cenę mieszkania ma wpływ cena gruntów i szybkość procedowania przez gminę pozwoleń na budowę.
Im mniej jest terenów pod zabudowę tym ich cena jest wyższa.
Podobnie im dłużej trwają procedury tym w końcowym efekcie inwestycja jest droższa w wykonaniu. Właśnie te dwa aspekty sprawiają, że na rynku jest teraz dwa razy mniej inwestycji niż kilka lat temu. Prawa ekonomii są nieubłagane. Niska podaż zawsze przekłada się na wyższe ceny. Kraków jest bardzo atrakcyjnym miastem do życia. Są tu miejsca pracy i przybywa mieszkańców. Niestety z powodu niskiej podaży mieszkań wiele osób nie może zrealizować marzenia o własnym M.
Dodatkowym problemem stają się fundusze inwestycyjne, które skupują z rynku duże pakiety mieszkań. Jak może to wpłynąć na rynek?
Masowe wykupy mieszkań w Krakowie stały się faktem. Fundusze wykupują całe pakiety, nierzadko po kilkaset lokali. O tym jakie są konsekwencje takich działań przekonał się już Berlin. Spowodowało to w tym mieście zarówno wzrost cen mieszkań jak i podwyższenie cen najmu, bo przypomnijmy, że fundusze wykupują mieszkania właśnie z myślą o wynajmie. Teraz władze Berlina usilnie zastanawiają się jak przeciwdziałać negatywnym zjawiskom na rynku. Zarówno my jako Polski Związek Firm Deweloperskich jak i wiele firm analitycznych jak choćby HRE Investments przestrzegamy przed konsekwencjami masowych zakupów mieszkań. Dla funduszy inwestycyjnych polski rynek jest bardzo atrakcyjny bo stopa zwrotu z inwestycji w skali roku wynosi na nim ponad 6 procent. Dlatego jestem przekonany, że ten proces będzie się rozwijał jeśli rząd i samorządy nie znajdą środków do jego ograniczenia. Konsekwencją może być zamiana Krakowa w miasto z drogimi mieszkania na wynajem.
Wawel Service jest prekursorem na polskim rynku mieszkaniowym rozwiązań proekologicznych. Jako pierwsi zbudowaliście osiedle energooszczędne. Teraz tworzycie własną szkółkę leśną. Jeśli mówimy o nasadzeniach roślin to jak to w praktyce powinno wyglądać?
Podstawą jest przyjęcie założenia, że zielone otoczenie inwestycji to nie są trawniki czy kilka ozdobnych klombów z krzewami ale drzewa. Wawel Service jako pierwsza firma w Polsce zdecydował się na stworzenie własnej, dużej szkółki leśnej. Zasadziliśmy już w niej ponad tysiąc drzew i w przyszłości będą one przesadzane na tereny naszych inwestycji. Od strony projektowej wygląda to tak, że już w fazie tworzenia inwestycji opracowujemy koncepcję zieleni i na terenie szkółki sadzimy drzewa, które potem będą dedykowane konkretnej inwestycji. Proces inwestycyjny trwa z reguły około 3 lat. W tym czasie drzewa rosną i po zakończeniu budowy możemy je przesadzać w miejsce docelowe. Dzięki temu mieszkańcy wprowadzą się do budynku otoczonego zielenią i nie będą musieli czekać kilka lat zanim drzewa urosną. Doskonale takie założenia zafunkcjonowały w Katowicach. W porozumieniu z władzami miasta opracowaliśmy projekt inwestycji na 5 hektarowym gruncie gdzie aż 2 hektary przeznaczyliśmy na park z drzewami. Takie działania powinien zacząć promować i wdrażać również Kraków.
Jak wobec tego powinno wyglądać zrównoważone budownictwo?
Musimy obalić pewien mit. W Polsce mówi się, że ekologia to dużo zieleni. To nie jest do końca prawda. Oczywiście istotna jest zieleń, produkcja tlenu czy choćby retencja wody ale musimy spojrzeć na ten aspekt kompleksowo. Bardzo ważne jest bowiem określenie ile dany budynek potrzebuje energii do funkcjonowania. Jeśli używamy specjalnych energooszczędnych materiałów to dzięki temu mniej trujemy środowisko. Stosujemy w naszym budownictwie podwyższoną zarówno jakość jak i grubość ocieplenia. Coraz częściej instalujemy pompy ciepła, rekuperację, czy energooszczędne kotłownie. We wszystkich inwestycjach stosujemy wysokiej klasy stolarkę okienną. Oczywiście po to by te straty ciepła były jak najmniejsze.
Mało osób zwraca uwagę na fakt, że w związku z ociepleniem klimatu już niedługo nasze mieszkania będziemy musieli nie tylko ogrzewać ale też schładzać.
Zarówno urządzenia do ogrzewania jak i chłodzenia muszą mieć wysokie parametry tak by chronić nas zarówno przed chłodem jak i upałami. Dlatego jeśli mówimy o ekologii i budownictwie zrównoważonym to musimy myśleć o wszystkich aspektach z tym związanych a nie tylko wybranym segmencie. Dopiero połączenie energooszczędnych technologii z nasadzeniem drzew, pnączami na elewacjach i zielonymi dachami da nam prawdziwy efekt zrównoważonego budownictwa. Nasze założenie jest takie, że budowane przez nas budynki mają być zarówno nisko emisyjne jak i przyjazne dla przyszłych użytkowników.
Ponoć takie enklawy zieleni mają być w Nowym Mieście na Rybitwach. Założenie zabudowy do wysokości 150 metrów spowodowało, że projekt został nazwany Krakowskim Manhattanem. Czy ten projekt, w takim kształcie jak przedstawiany jest teraz jest możliwy do realizacji?
To bardzo ambitny plan ale w moje opinii bardzo trudny do realizacji. Na tym terenie jest ogromne rozdrobnienie własności gruntów. Brak tu jest jakiekolwiek infrastruktury. Droga Christo Botewa, wiodąca część arterii z centrum miasta czy Lipska w momencie powstania Nowego Miasta zostaną całkowicie zakorkowane. Brakuje najważniejszej infrastruktury czyli sieci wodociągów i kanalizacji. Jeśli nie będzie tam można tworzyć faktycznej dość wysokiej zabudowy, która w kosztach może uwzględnić infrastrukturę to te tereny będą bardzo trudne dla potencjalnych inwestorów. Mam nadzieję, że radni jak najszybciej uchwalą ten plan, bo przy założeniu odpowiednich parametrów może on odblokować spory teren inwestycyjny. Realną wysokością wynikającą zarówno z założeń, które przedstawia konserwator miejski jaki i optymalizacją opłacalności inwestycji jest około 50 metrów. Czyli mniej więcej 15 kondygnacji. Taką wysokość w granicach 50 – 60 metrów powinno się w tym planie założyć. 150 metrowe wieżowce raczej nigdy tam nie powstaną. Najpierw trzeba jednak zadbać o infrastrukturę. Wtedy ten teren stanie się atrakcyjny dla inwestorów i mam nadzieję, że kiedyś stanie się nowoczesną dzielnicą Krakowa.
Rozmawiał: Jarosław Knap