Na terenie Płaszów – Rybitwy ma powstać nowoczesna dzielnica z wieżowcami, strefą biurową, usługową i mieszkaniową. Procedowanie planu ma się zakończyć jeszcze w tym roku.
Nowe miasto-strategiczna dzielnica Krakowa
Idea jest taka by na ogromnej przestrzeni około 680 hektarów stworzyć plan nowej dzielnicy. Ma w niej być miejsce zarówno na przestrzeń biurową, mieszkaniową jak i tereny zielone. Kontrowersje wzbudza zakładana wysokość zabudowy, nawet do 250 metrów. To spowoduje, że w tej dzielnicy będzie przebywać około 60 tysięcy osób. Projekt jak to zwykle bywa ma zwolenników i przeciwników. My postaramy się o rzeczową analizę zarówno szans jak i zagrożeń.
Planowanie porządkuje przestrzeń
Kraków po raz pierwszy zrobi plan tak dużego terenu. I dobrze. Rejony gdzie funkcjonuje plan rozwijają się w sposób bardzie harmonijny. Mniej jest tam chaotycznej zabudowy. Więcej przestrzeni do życia. Lepsze warunki do inwestowania. Jeśli jednak tak duży teren uzyska nowe warunki zabudowy trzeba liczyć się konsekwencjami.
Układ drogowy i komunikacja
Pojawienie się 60 tysięcy nowych mieszkańców praktycznie sparaliżuje układ komunikacyjny. Oczywiście planiści zdają sobie z tego sprawę dlatego zaplanowano przedłużenie linii szybkiego tramwaju z okolic Lipskiej aż do wyjazdu z miasta. Tyle, że jeśli plan powstanie w tym roku, pierwsze inwestycje pojawią się prawdopodobnie rok później. Wtedy mogą zacząć się korki. Integralną częścią planu powinien być więc układ komunikacyjny. Nie tylko tramwaj ale układy drogowe. Co więcej te inwestycje powinny mieć priorytet w wieloletnich planach budżetowych. Tak by zostały zrealizowane bardzo szybko. Jeśli tak się nie stanie plan pozostanie na papierze, bo inwestorzy nie będą chcieli wydawać fortun w terenie, do którego trudno dojechać.
Jak wpłynie plan na ceny gruntów
Teraz na tym terenie przeważają magazyny i tereny przemysłowe. To jasne, że zmiana planu wiele firm skłoni do sprzedaży terenu i wyprowadzki poza Kraków. I tu pojawia się kilka problemów. Po pierwsze jeśli firmy masowo wyprowadzą się z Krakowa gmina straci na podatkach. Po drugie, przy tak wysokiej zabudowie ceny gruntów mogą osiągnąć bardzo wysokie wyceny. Wtedy po prostu nikt ich nie kupi.
Co na to architekci
Tu opnie są podzielone. Zdecydowana większość popiera ideę stworzenia planu dla tak dużego terenu. Jednak część z nich nie popiera tak wysokiej zabudowy. Jeden z najbardziej znanych i nagradzanych krakowskich architektów Marek Dunikowski w jednym z wywiadów stwierdził, że – „ Wykształcenie takiego „downtown” na Rybitwach, to tak jakby ktoś sobie wymyślił budowę wieżowców na pustym terenie oddalonym 150 kilometrów od Manhattanu”. Podkreśla on, że wieżowce buduje się centrach miast, dlatego że są to miejsca gdzie cena metra kwadratowego ziemi jest bardzo wysoka. Dodatkowo warto wiedzieć, że cena budowy nie jest wcale taka tania.
Optymalne 17 pięter
Mało osób wie, że istnieje podział na różne skale budynków. Zabudowa wysoka to ta od ponad 26 do 55 metrów, czyli w praktyce w budownictwie mieszkaniowym od 9 do 18 kondygnacji naziemnych. Wyższe budynki są uznawane za wysokościowce. Tu obowiązują inne przepisy. Taki budynek musi mieć z powodów przeciwpożarowych dwie klatki schodowe, czyli także dwie windy. Inne są konstrukcje stropów, które muszą wytrzymać wyższe obciążenia. W wysokościowcu konieczne jest instalacja pomp podnoszących ciśnienie wody, tak by mogła ona dotrzeć na ostatnie kondygnacje. Czyli jak inwestować to pewnie już w obiekt powyżej 100 metrów. Pytaniem są wtedy miejsca parkingowe. Zakładając nawet jedno na mieszkanie trzeba będzie pod budynkami robić wielopoziomowe parkingi i tu znowu wchodzą kolejne koszty. Być może konieczne będą specjalne „wanny”, które zabezpieczają przed napływem wody pod ziemią.
Zrównoważona dzielnica
Na wszystkie pytania będzie musiał odpowiedzieć plan miejscowy. W pierwszych projektach tylko w części założy on budownictwo wysokie, by wkoło usadowić nieco niższą zabudowę. To bardzo prawdopodobne. Zanim podjęte zostaną ostateczne decyzje warto przyjrzeć się zmianom, które już nastąpiły. Coraz więcej inwestycji powstaje na obrzeżu Krakowa. Sporo mieszkańców wyprowadza się na przedmieścia i decyduje się na niską zabudowę. Ona jest po prostu bardziej przyjazna do życia. Ludzie wybierają miejsca w otoczeniu zieleni i ten trend raczej na pewno się utrzyma. Nowa dzielnica musi mieć też publiczne place i tereny zielone. Konieczne jest wprowadzenie strefy usługowo – handlowej. Ośrodków zdrowia, szkół, przedszkoli i terenów sportu i rekreacji.
Znamy pierwsze założenia projektu
Sam urząd przyznaje, że zabudowa o wysokości 250 metrów raczej nie powstanie. W centralnej części dzielnicy ma być strefa do 150 metrów. To i tak wysoko bo dawny „szkieletor” czyli Unity Tower ma 102 metry. Wiceprezydent Krakowa Jacek Muzyk podkreśla, że chce by było to miejsce z dużą ilością terenów zieleni. Wprowadzana jest nawet nazwa „Zielone Nowe Miasto”. Powstała koncepcja by na tym terenie były dwa duże place publiczne w tym jeden o wymiarach 100 na 100 metrów. Urząd chce by większość budynków była pasywna z pompami ciepła i fotowoltaiką. Gmina przygotowuje kompleksowy plan obsługi komunikacyjnej, czyli to na co zwracamy uwagę w naszej analizie. On jest konieczny, by „Nowe Miasto” miało szanse na realizacje. Więcej informacji uzyskamy zapewne jesienią, kiedy gotowy będzie projekt nowego planu.