Po wysokich wzrostach cen w ostatnich miesiącach wiele danych wskazuje na to, że w ciągu najbliższych miesięcy na rynku mieszkań zapanuje stabilizacja.
Za nami mocne spadki sprzedaży
Dane analityków nie pozostawiają cienia wątpliwości – w zeszłym roku na rynku pierwotnym doszło do znacznego spadku sprzedaży mieszkań. Spójrzmy na dane z perspektywy ostatnich kilkunastu miesięcy . W drugim kwartale 2019 roku sprzedano 3 400 mieszkań. Trochę gorzej było w trzecim i czwartym kwartale 2019 roku kiedy sprzedaż utrzymywała się na poziomie około 3000 mieszkań. Początek zeszłego roku też był obiecujący bo sprzedano 3 200 mieszkań. I tu zaczęło się to co wszyscy pamiętamy. Całkowite zamknięcie gospodarki, biura sprzedaży firm deweloperskich przechodzą na pracę zdalną. Wszystkiemu towarzyszyła ogromna panika, zaskoczenie, zdziwienie i strach. Jak przełożyło się to na sprzedaż? Ogromnie, bo w drugim kwartale spadła do poziomu 1 100 sztuk. W trzecim kwartale kiedy zapanował względny optymizm wzrosła do 2000 mieszkań. Pod koniec roku, czyli w ostatnim kwartale było jeszcze lepiej. Deweloperzy sprzedali w Krakowie 2200 mieszkań. Ale w ujęciu rok do roku zanotowano 30 procentowy spadek sprzedaży.
Sprzedaż spadała ceny rosły
Sprawdźmy jak a tym samym okresie zachowywała się mediana cen. Otóż jeszcze w lecie 2019 roku wynosiła ona dla nowych mieszkań 7 900 zł. Ceny już wtedy zaczęły rosnąć i na koniec roku osiągnęły poziom 8 300 zł za metr kwadratowy. Na wiosnę 2020 roku osiągnięto już wartość 9000 zł. Wielu analityków prognozowało wtedy przeceny. Miało być tornado, które zaowocuje spadkiem cen rzędu 30 procent. Nic takiego się nie stało. Wprost przeciwnie. Ceny zaczęły skokowo rosnąć.
W ciągu niecałego roku wzrosty osiągnęły kilkanaście procent. Na koniec roku średnia cena nowego mieszkania wyniosła 9 900 zł za metr kwadratowy.
Dlaczego miało być taniej a było drożej
Za spadkami cen miało stać przykręcenie kurka z kredytami. Fakt tak się stało. banki mocno ograniczyły ofertę kredytową. Wkład własny wywindowano do 30 procent i praktycznie zlikwidowano kredyty hipoteczne dla osób z umowami o dzieło, umowami zleceniami. Duże problemy miały osoby prowadzące działalność gospodarczą. Spadała sprzedaż i niektórzy spodziewali się, że deweloperzy obniżą ceny. Tyle, że nie było żadnego powodu. W inwestycjach już rozpoczętych pozostało sporo czasu na sprzedaż, więc doświadczeni deweloperzy nie panikowali. Po prostu przyjęli do wiadomości chwilowy spadek sprzedaży. Za to czynnikiem ceno twórczym stała się inflacja. Wymusiła ona częściowo pierwsze podwyżki cen.
A potem przyszło lato
Wystarczył chwilowy wzrost optymizmu i sprzedaż zaczęła rosnąć. Dodać należy, że jest to częściowo wynik spadku konkurencji, bo w tym okresie praktycznie nie wprowadzano do oferty nowych inwestycji. Banki powoli zaczęły odblokowywać akcję kredytową. Polacy masowo uciekali z lokat i wrzucali wolne środki w nieruchomości. Najwyższa w Europie inflacja dalej jest jednak czynnikiem stymulującym wzrosty cen.
W jakich dzielnicach powstają nowe inwestycje
Zdecydowanym liderem jest tu Podgórze. Na 105 inwestycji, które znajdowały się na koniec roku w ofercie aż 41 pochodziło z tej dzielnicy. Wynika to nie tylko z faktu, że jest to duża dzielnica ale przede wszystkim z tego, że to właśnie tu był największy potencjał gruntu. Wystarczy przyjrzeć się okolicom Płaszowa gdzie deweloperzy prowadzą teraz około 10 inwestycji. Boom tego rejonu wynika z kilku faktów. Bliskości centrum, sporej części miejscowych planów ale też dużej podaży gruntów pofabrycznych. Na drugim miejscy jest Krowodrza. Tu decyduje bliskość centrum i dobra opinia kupujących o atrakcyjności o dzielnicy. W tej dzielnicy jest 35 nowych inwestycji. Więcej inwestuje się w Nowej Hucie. Aktualnie deweloperzy prowadzą tu 12 inwestycji. Atutem Nowej Huty jest między innymi dobra komunikacja z centrum miasta.
Jak rosły ceny w dzielnicach
W Podgórzu mediana rok temu wynosiła poniżej 8 tysięcy złotych za metr. Często ceny ofertowe nowych mieszkań oscylowały w okolicach 7 500 zł. Teraz ta średnia przekracza 10 tysięcy złotych. . Dość stabilne ceny są Czyżyny ale i tu cena przebiła pułap 10 tysięcy złotych za metr.
Spore wzrosty odnotowały: Prądnik, Krowodrza i Mistrzejowice.
Więcej domów mniej mieszkań
Proporcjonalnie coraz więcej buduje się domów.
Obrót na rynku mieszkaniowym w minionym roku wyniósł 5 mld 200 tysięcy złotych ale na rynku domów 1 mld 200 milionów. Coraz więcej szczególnie w obszarze metropolitalnym czyli nie tylko w Krakowie ale też w okolicach jest ofert tak zwanych mikro deweloperów. Budują oni najczęściej po kilka domów. W lepszych lokalizacjach modne stały się bliźniaki przerabiane na 4 mieszkania. Cena takiego segmentu zazwyczaj o powierzchni około 100 metrów jest porównywalna z 60 metrowym mieszkaniem ( oczywiście wszystko zależy od lokalizacji ). Co ciekawe, klienci wybierający takie apartamenty, segmenty w szeregowcu, bliźniaki i domy chętnie dopłacają za urządzenia poprawiające energooszczędność.
Rynek czeka na normalizację
Dość zachowawcze działania inwestorów w tak niepewnej sytuacji nie dziwią. Dlatego w pierwszym kwartale tego roku pojawiło się zaledwie kilka nowych ofert. W przygotowaniu są kolejne etapy znanych już inwestycji. Warto jednak podkreślić, że w ciągu ostatnich czterech lat liczba inwestycji spadła o połowę. W 2016 roku było ich ponad 200. Teraz niewiele ponad 100. Tak duży spadek inwestycji nałoży się zapewne z jednej strony na trudną sytuację części przedsiębiorców, którzy do tej pory inwestowali w mieszkania. Z drugiej jak podało Biuro Informacji Kredytowej popyt na kredyty hipoteczne był w marcu tego roku najwyższy od 10 lat i rok do roku był to skok o 40 procent. Jeśli zmniejszenie popytu nałoży się na zmniejszenie podaży pomimo inflacji wzrosty cen w mogą wyhamować.
Autorzy artykułu dziękują analitykom Instytutu Analiz Rynku Nieruchomości za możliwość wykorzystania w opracowaniu danych i analiz Instytutu.