Obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych, program Mieszkanie dla Młodych i jego zróżnicowane działanie, uruchomienie Funduszu Mieszkań na Wynajem, zmiany w przepisach dotyczących rynku nieruchomości, w tym wzbudzająca najwięcej emocji ustawa deregulacyjna – to najważniejsze czynniki, które kształtować będą rynek nieruchomości w 2014 roku.
Rok 2014 to czas wielu zmian na krajowym rynku nieruchomości. Z pewnością do najbardziej nagłaśnianych należy wchodzący w życie program „Mieszkanie dla Młodych”, który ma za zadanie wypełnić lukę, jaka powstała po zakończonym w 2012 roku programie „Rodzina na Swoim”. Jednak najprawdopodobniej skorzystać z niego będą mogły nieliczne osoby, a to z powodu wyśrubowanych warunków dotacji, jakie przyjął ustawodawca. Z całą pewnością w różnych miastach efekty wprowadzenia programu Mieszkania dla Młodych będą różne. Na pewno też, pomimo iż program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny, zwłaszcza w tych miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża. Możemy spodziewać się, że osoby sprzedające mieszkania będą konkurować z ofertą deweloperów i obniżać ceny.
Istotne zmiany, dotyczące wszystkich zainteresowanych kupnem nieruchomości, wprowadza nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą do uzyskania kredytu hipotecznego niezbędny jest wkład własny. W tym roku będzie to minimum 5 proc., a poziom ten ma rosnąć o 5 punktów procentowych co roku, aż osiągnie poziom 20 proc. w 2017 roku. Zmiana ta może zaowocować ożywieniem na rynku nieruchomości pod koniec 2014 r. spowodowanym zbliżającą się podwyżką stawki obowiązującego wkładu własnego. Ponadto oprócz wkładu własnego kupujący musi ponieść koszty okołotransakcyjne, których zgodnie z nową rekomendacją nie można kredytować. W momencie, gdy wymagana kwota wkładu własnego osiągnie 15 lub 20 proc., a potencjalny klient będzie posiadał wkład na poziomie 10 proc. brakującą sumę będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem. Rekomendacja S wprowadza jeszcze inne ważne zmiany. Skróceniu uległ maksymalny okres kredytowania. Do tego roku można było uzyskać kredyt nawet na 50 lat. Obecnie muszą rekomendować okres trwania kredytowania na poziomie 25 lat, na życzenie klienta może on zostać wydłużony, ale nie może przekraczać 35 lat. Od stycznia 2014 r. znikło ograniczenie określające iż rata kredytu nie może przekraczać 50 proc. lub 65 proc. dochodu. Banki mogą zatem same wyznaczać sobie poziom tego wskaźnika, rekomendacja bowiem zaleca jedynie, by banki podchodziły ze szczególną ostrożnością do osób, u których relacja kredytu do dochodu przekracza 40 proc. Korzystna dla klientów jest zmiana maksymalnego czasu, dla którego baki mogą badać zdolność kredytową, został on wydłużony do 30 lat z dotychczasowych 25 lat. W praktyce oznacza to dla zainteresowanych kredytem korzystniejszy sposób liczenia zdolności kredytowej.
Na rynek nieruchomości wpłynie z całą pewnością inny rządowy projekt: Fundusz Mieszkań na Wynajem tworzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego we współpracy z Ministerstwem Finansów. W założeniu ma to być projekt, który zrewolucjonizuje polski rynek najmu, poprzez stworzenie alternatywy dla osób, które nie chcą się zadłużać, a które stać na opłacanie czynszu. W ramach programu pod wynajem ma być udostępnione ok. 20 tys. mieszkań, które oferowane będą na zasadach rynkowych w oparciu o umowę najmu okazjonalnego. Zarząd BGK powołał już spółkę do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 r. Bank Gospodarstwa Krajowego zamierza zainwestować w program ok. 5 mld zł w ciągu najbliższych kilku lat, a taka kwota z pewnością wpłynie na rynek nieruchomości.
Rok 2014 to także zmiany i kilka nowości w prawie: pierwszą z nich stanowi tzw. dodatek energetyczny, będący kolejnym elementem wsparcia dla osób pozostających w trudnej sytuacji, które korzystają już z dodatku mieszkaniowego. Wraz z pierwszym stycznia zmianie uległy także przepisy odnośnie najmu okazjonalnego. Wcześniej forma ta przysługiwała jedynie osobom fizycznym, aktualnie mogą z niej korzystać także przedsiębiorstwa. W praktyce może przełożyć się to na spopularyzowania budowania pod wynajem. Na podstawie przepisów dotyczących najmu okazjonalnego funkcjonować ma Fundusz Mieszkań na Wynajem. Specyfika umowy najmu okazjonalnego wiąże się bowiem z koniecznymi załącznikami, które odróżniają ją od zwykłej umowy najmu, a które zabezpieczają właściciela nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami.
Od tego roku przestaje obowiązywać ustawa o zwrocie osobom fizycznym niektórych kosztów związanych z budowaniem domu. Oznacza to likwidację ulgi z podatku VAT dla osób samodzielnie budujących. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy osoba fizyczna poniosła wydatki na zakup materiałów budowlanych przed 1 stycznia b.r. Wówczas bowiem – zgodnie z ustawą wprowadzającą program Mieszkanie dla Młodych – ma ona prawo ubiegać się o zwrot części poniesionych kosztów na wcześniejszych zasadach.
Najwięcej emocji pośród zmian legislacyjnych wzbudza deregulacja zawodów związanych z branżą nieruchomości. Zgodnie z ustawą regulującą wykonywanie niektórych zawodów, od tego roku działalnością pośrednictwa w obrocie nieruchomości i zarządzania nieruchomościami mogą zajmować się osoby nieposiadające licencji. Usunięta została nawet sama definicja pośrednictwa w obrocie i zarządzaniu nieruchomościami, a wraz z nią zniknęły z obrotu prawnego standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomościami m.in. zasady współpracy z klientem, czy zakres czynności. Wymóg, jaki muszą spełnić osoby chcące działać w tych płaszczyznach to posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za ewentualne szkody powstałe w wyniku prowadzonej działalności. Zatem zarządcy nieruchomości mogą działać na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą z jej właścicielem. I podobnie: obowiązki pośredników nieruchomości oraz prawa ich klientów określa umowa pośrednictwa zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wraz z deregulacją znikają wszystkie dotychczasowe wymogi dotyczące zarządców i pośredników, takie jak: licencja, niekaralność, kierunkowe wykształcenie i praktyki. Przeciwnicy deregulacji w dziedzinie nieruchomości obawiają się napływu do branży osób niekompetentnych, bez odpowiednich kwalifikacji. Z kolei zwolennicy wskazują iż dla klientów deregulacja przełoży się niższe koszty za usługi oraz szerszy wybór ekspertów.
Zmiany na rynku nieruchomości, jakie rozpoczęły się wraz z nowym rokiem, na pewno wpłyną na jego kondycję. Niektóre z nich mogą pociągnąć za sobą pewne problemy, inne będą sprzyjały rozwojowi pozytywnych tendencji. Pewne jest natomiast, że będzie to interesujący rok, a dla niektórych wręcz rewolucyjny.
Marta Maniecka