Koniec lata to czas, kiedy w dużych miastach wzrasta liczba wynajmowanych mieszkań. Wiąże się to z powrotem studentów z wakacji.
Wielu inwestorów indywidualnych wybiera takie mieszkania, które łatwo wynająć studentom. Jeśli znajdą Państwo w ofertach deweloperów gotowe małe mieszkania, to najwyższy czas na zakup. Wtedy w sierpniu i we wrześniu będzie można je wykończyć i czerpać zyski z inwestycji.
Rentowność najmu nigdy nie jest stała. Jest pochodną wielu czynników, w tym kosztów zakupu, wykończenia, no i oczywiście opłat, jakich możemy zażądać za wynajęcie. W naszych obliczeniach warto uwzględnić ewentualne raty kredytu. Najlepiej tak skonstruować swoją inwestycję, by raty kredytu z naddatkiem mogły być spłacane z wynajmu. Przyjrzymy się wobec tego średnim cenom, jakie możemy uzyskać, inwestując w mieszkania.
W Krakowie średnia miesięczna opłata dla wynajmującego wynosi w przypadku mieszkań do 38 m2 ( klasyczna kawalerka ) 1631 zł/m2 (dane z portalu bankier.pl), dla mieszkań większych, w przedziale od 38 do 60 m2, jest to 2045 zł/m2, za wynajem mieszkania o powierzchni od 60 do 90 m2 najemca musi zapłacić 2885 zł/m2.
Dużo wyższe ceny są w Warszawie, gdzie odpowiednio kawalerka to wydatek rzędu 2060 zł/m2, średniej wielkości mieszkanie 2832 zł/m2, a duże 4370 zł/m2.
Już na pierwszy rzut oka widać, że najbardziej rentowny jest zakup kawalerki, tyle że właśnie z tego powodu małe mieszkania inwestycyjne podrożały najbardziej. Trzeba więc skrupulatnie policzyć, ile lat potrzebujemy na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy. Najlepsze były oferty sprzed kilkunastu lat. Wtedy średnio po około 15 latach otrzymywaliśmy całkowity zwrot z inwestycji. Teraz ten okres jest dłuższy i tak naprawdę zależy głównie od ceny nabycia i ceny wynajmu. Kawalerki są oczywiście najprostsze do wynajęcia, ale nie oznacza to, że na mieszkaniach większych nie możemy zarabiać równie dużo, a nawet więcej. Jeśli zdecydujemy się na zakup większego mieszkania, najlepiej, by miało ono dwa lub trzy pokoje. Co istotne, w takim przypadku ważne jest, by każdy pokój miał osobne wejście, osobno musi być także kuchnia. Kalkulacje dla takich mieszkań przeprowadza się inaczej, najczęściej każdy pokój wynajmowany jest osobno. Często zdarza się, że jedna z osób wynajmujących przejmuje na siebie obowiązki wynajmu i to ona rozlicza się z wynajmującym. To z punktu widzenia inwestora najlepsza opcja. Mieszkania większe są teraz relatywnie tańsze, warto więc zastanowić się, czy w konsekwencji nie będzie to dla nas bardziej opłacalne.
Pamiętajmy, by przed ostatecznym zakupem sprawdzić w biurach nieruchomości, jakie są w danej okolicy ceny za wynajem. Kształtują się one różnie w zależności od lokalizacji – tam, gdzie blisko są uczelnie i biurowce, cena za wynajem będzie wyższa. Na peryferiach miasta prawdopodobnie dużo mniej zapłacimy za mieszkanie, ale też niższe będą tam kwoty wynajmu. Koniecznie trzeba sprawdzić, ile wynosi czynsz i opłaty za media. Każdy wynajmujący chce wiedzieć, jakie są koszty wszystkich opłat brutto. W przypadku studentów nie zapominajmy, że w miesiącach wakacyjnych musimy zastosować rabat. Najlepiej więc zyski liczyć w przedziale 10, a nie 12 miesięcy. Jeśli zostanie nam pieniędzy na koncie – nasz zysk, gorzej, jeśli zabraknie na ratę kredytu.
Proszę też pamiętać o konieczności doliczenia kosztów wykończenia. Dla kawalerki przyjmuje się, że jest to kilkanaście tysięcy złotych. Nawet jeśli znajdziemy taniego wykonawcę, to trzeba jeszcze kupić meble, lodówkę, kuchenkę i podstawowe wyposażenie kuchni. Pamiętajmy! Zanim policzymy zyski, dokładnie policzmy wydatki.